作者 | 曹安浔 编辑 | 周智宇 当行业调整风暴余威未尽，新政效果初现，坚定自救的信心和行动就成了房企穿过风暴的利剑。万科深谙此理，新一轮增持计划在四个交易日内即宣告落地。 7 月 15 日，万科公告称，1862 名公司骨干员工自筹资金 2 亿元增持公司 A 股股票的计划已经实施完毕，本次增持的股票自愿锁定两年。 如此迅猛的落地速度，叠加万科骨干员工创下历史记录的增持金额和参与人数，彰显出万科骨干员工与公司同舟共济、共克时艰的坚定决心，以及对公司发展前景的看好。 万科也在公告中表示，本次增持是基于对行业和公司未来发展的长期信心。 也有行业人士认为，万科此次增持无论是金额、价格不设区间，还是锁定年限、快速落地等方面都体现了不吝惜成本的诚意，对市场而言也更具信心提振意义。 截至 7 月 16 日收盘，万科 A 股价为 6.92 元/股，相比此前低点涨 9.49%。 国金证券分析师方鹏表示，万科上半年追求现金流，加大库存去化和资产处置，导致业绩压力加大，但骨干员工增持公司 A 股股票的行为，增强了投资者信心。 据万科 7 月 9 日的预告，上半年归母净利润亏损 70 亿元–90 亿元。 这份史上最艰难的半年报预告，是万科经历转型调整风暴的侧写。万科管理层对此进行了坦诚说明，归母净利润预亏主要是因为二季度交付结算规模显著超过一季度，同时，二季度开始，部分资产处置亏损。 对于万科的中报，市场早有预期，房地产结算的滞后性，使得万科仍需为 2021 年前后拿下的地块 “买单”。并且万科管理层愿意用真金白银增持，与公司肩并肩，直面艰难，也让投资者看到这家房地产行业 “领头羊” 的冲劲。 对于万科来说，当前更应该关注的是经营和现金流的运转情况，这关系到万科能否顺利走出阵痛。 令人欣慰的是，万科董事会主席郁亮祭出的 “瘦身健体” 解题之法已经初见成效。 目前，万科的融资现金流充足。招商银行、中国银行、农业银行等多家国有大行和商业银行都在为万科撑腰，上半年万科新增融资、再融资超 600 亿元，对应偿还超过 500 亿元的债务。 其中，招商银行牵头的 200 亿元银团贷款在过去几年，仅有头部央企能够拿到，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款，让万科平安闯过一关。 走过上半年的偿债高峰，万科下半年已无境外公开债，境内公开债券还剩 2 笔，将通过经营端现金流、银团贷款等渠道安排偿还。 同时，万科也在加快 “瘦身”，上半年，万科通过资产交易实现回款 93.4 亿元，就连压箱底的七宝万科广场、南翔印象城 MEGA 等商业资产也都被摆上货架。 在加快回血的同时，也助推万科向聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业转型。 开发业务方面，万科上半年实现全口径销售额 1267.2 亿元，稳居行业第 3，项目已售部分的毛利率水平 18% 以上；租赁住宅也保持了行业领先优势，上半年万科泊寓 GOP 利润率达到 90.1%，新项目拓展达 1.5 万间，同比增长 85.3%。 万物云也长大成人，赚钱能力逆市提高。在去年实现上市以来首次营收和核心净利润的双双增长后，进入精耕细作阶段，上半年提效近 2 亿元。 有投资者表示，当前无论是经营还是融资，万科都比年初好转了很多，最坏的情况大概率已经过去了。 回首今年以来万科的境遇，几度波涛起伏，但也都有惊无险。 在祭出 “瘦身健体” 一揽子方案后，万科得到了大股东深铁、各大金融机构的支持，加上四大一线城市楼市新政的 “神助攻”，万科走出股债双杀等不利影响，平安落地。 拉长时间线来看，作为先后经历过 “君万之争”、“宝万之争” 等种种难关的老牌房企，这或许只是万科四十年历史里的一朵浪花。 经过半年多的探索和 “等风来”，风暴中心的郁亮和一众万科管理层，对于接下来的路也有了更清晰的认知。 万科表示，下半年将全力以赴，积极落实业务重整和化解债务风险一揽子方案，有信心、有决心推动企业尽快重回健康发展轨道。 他们坚信，政策会给予市场持续支撑，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，未来十年需求量完全可以保障每年 10～12 亿平方米的开工量。“行业只要活下去就一定有机会”。 克而瑞数据显示，6 月百强房企全口径销售金额环比增长 32.5%，同比降幅收窄，多个核心城市成交有企稳迹象。4 月以来，万科自身销售额也在逐月上升。 相比格力地产、美的置业等房企 “去地产化”，更难得的是行业中的坚守者，也正是这些坚守者的存在和革新，行业发展才会日趋现代化、规范化。 搭乘着核心城市楼市回暖的春风，万科管理层雷厉风行的行动，展现了其拨云见月，重回发展正轨的坚定信心。这份弥足珍贵的信心也有望照亮其他房企的转型求生之路。
