港股复盘：盈警

九龙仓置业发布了盈警，预期在重估亏损拖累下，上半年可能录得为数不少于9 亿元的亏损，而去年同期为盈利 18.05 亿元。公司曾在20 年和 22 年做出了大额减值，分别达到 140 和 149 亿元，主要来自于投资组合，当中写字楼的减值占了大多数，这次亏损大概率也是基于此。参考年报，公司香港写字楼租金从19 年约每平方呎 59 元下降至 23 年约 52 元，幅度与商场差不多，但问题在于出租率同时下跌，时代广场/海港城的写字楼出租率从约 94-95% 下跌至 88%，令整体租金跌逾 5 亿，而公司近 3 年每年平均分红约 40 亿。虽然在供应过剩和需求疲弱下，香港写字楼还是会继续受压，但乐观看，对九龙仓置业的边际影响在逐步减少，且公司派息基于基础净盈利的65%，如果每年能维持 60 亿基础净盈利，股息率还是有 6.6%。于23 年，] 受加息影响，公司实际借贷年利率从 2.5% 上升至 5.4%，财务支出从 18.6 亿增长至 21.7 亿，而公司超过 94%借贷为浮息，未来降息也是受益很大。但相比房东面对的长期结构性挑战，降息令香港住宅有明显的预期改善，开发商可能更受益。当然，最受益的还是本地公用股。其中，电盈系于上周公布业绩，其中，香港电讯虽然融资成本从去年9.3 亿增加至 10.9 亿，但盈利增加了 1.9% 至 19.9 亿，每股盈利 0.2627 元，每股股息增加 2.7% 至从 0.3292 元。香港电讯市场已处于饱和阶段，没有新的企业带来竞争，行业非常稳定。虽然香港电讯近数年都是超额派息，但今年已出售部份资产，加上对利率的对冲管理，大概率有能力维持每年逾8% 的股息率。至于电讯盈科，除持有香港电讯外，还有OTT 及免费电视业务，未来还要持续投入，所以公司的负债比率也高于香港电讯，而后两者的 EBTIDA 仅约香港电讯的 5%，占比不多。截止6 月底，电讯盈科持有现金约 20 亿，短期借款约 39.5 亿，不变卖资产的话难以维持每年约 30 亿的派息。如果选择再融资，成本将会进一步增加，例如下年有 5 亿美元 3.625% 的的担保票据到期，潜在新利率可达到 5.5-6% 之间。虽然目前公司股息率达到 9% 以上，但不排除要进一步减少派息，而这潜在的冲击相信会很大。