奢侈品行业大降温的背景下，高端商场普遍遇冷，就连向来以稳健著称的恒隆地产也顶不住了：上半年净利腰斩、削减派息 33%。
本周稍早前，恒隆地产公布了 2024 年中期业绩。
1）主要财务数据
<blockquote>
营业收入：该集团上半年收入同比增长 16.7% 至 61.1 亿港元，
净利润：股东应占纯利暴跌 56% 至 10.6 亿港元。
</blockquote>
2）细分业务收入：
<blockquote>
物业租赁：物业租赁收入则同比下降 7% 至约 48.86 亿港元。其中，内地的物业租赁收入下降 6% 至约 33.38 亿港元，香港的物业租赁收入下降 8% 至约 15.48 亿港元。
内地重奢商场：恒隆地产在内地的重奢商场整体收入下跌 4%，其中上海恒隆广场上半年的收入同比下跌 8%，而商场内租户销售额整体同比下大跌了 23%。同期，上海港汇恒隆广场收入同比下跌 4%，以及租户销售额下跌 14%。
</blockquote>
半年报公布后，恒隆地产港股应声下挫，当天跌幅一度达到 15%。
<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/5ca341e0-17d4-43c9-b693-de5895d8bf4b.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="619" height="403" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/5ca341e0-17d4-43c9-b693-de5895d8bf4b.png"/>
值得注意的是，这是陈启宗退休后恒隆的第一份财报，随着奢侈品行业持续降温，接任集团董事长仅半年的陈文博面临严峻的考验。
对于业绩下降的原因，陈文博解释称，在过去 12 个月里，随着内地一线城市的出境游人数，尤其是前往日本的旅客显着上升（日元贬值使当地奢侈品价格较内地便宜约三成），加上内地消费信心回软，致使境内奢侈品消费恢复正常水平，恒隆地产的业绩因此回落。
陈文博相信，当市场信心回暖时，恒隆地产的业务将表现理想。
<h2>评级屡遭机构下调</h2>
由于业绩大幅下滑，恒隆地产遭到多个机构下调评级。
摩根士丹利在本周发布的研究报告中，将恒隆地产评级由 “增持” 下调为 “持股观望”，并将目标股价从 13.00 港元下调至 6.50 港元。
此前，瑞银将恒隆地产目标价砍半至 7 港元，评级降至 “中性”，中信里昂下调评级至 “持有” 目标价削至 5.5 港元，富瑞维持恒隆地产 “持有” 评级，当将目标价下调至 6 港元。
大摩分析师 Praveen K Choudhary 和 Jeffrey Mak 在报告中指出，尽管恒隆地产 2024 年的每股派息（DPS）同比削减了 33%，但股息支付仍然没有得到现金收益的充分覆盖。
大摩强调，奢侈品消费的持续降温，为恒隆地产的股息支付能力带来了进一步的风险。此外，恒隆地产的估值在 2025 财年的市盈率仅为 10 倍，并不具有吸引力。
财报显示，恒隆地产在中国内地的购物中心和商业地产的租金收入同比下降 6%，EBIT 同比下降 10%，购物中心内的租户销售额同比下降 13%。
上半年，恒隆地产在中国内地重奢商场的租金同比下降 4%，而轻奢商场租金同比增长 5%。
<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/e228aa51-7d02-4b44-8d71-ae2c9002ff9a.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="729" height="656" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/e228aa51-7d02-4b44-8d71-ae2c9002ff9a.png"/>
摩根士丹利下调了恒隆地产的盈利预测。
Choudhary 和 Mak 预计，恒隆地产 2024 年下半年及全年的奢侈品销售同比增长将持续为负，导致内地租金 EBIT 同比下降 12%。同时，分析师还观察到奢侈品牌正在转向营业额租金模式，以及香港和中国的租户整合趋势，这有利于最大和最好的购物中心。
尽管存在诸多不确定性，摩根士丹利并未完全看空恒隆地产。
报告中提到，中国消费者对奢侈品的需求依然可观，美联储降息的前景可能对股价有所帮助，且由于货币因素，来自日本的影响可能会转向。此外，杭州购物中心和其他住宅单元的开发可能会为公司提供一定的收益缓冲。

恒隆地产

恒隆地产削减派息 33%，上半年在内地的重奢商场整体收入下跌 4%。大摩认为，随着奢侈品消费持续降温，恒隆地产 2024 年下半年及全年的奢侈品销售同比增长将持续为负，导致内地租金 EBIT 同比下降 12%。

最稳健的恒隆上半年利润也腰斩了…| 财报见闻