分析师：即使降息，全球房地产也难挣脱困境

即使全球主要央行开始降息，全球房地产市场在经历了一代人以来最急剧的利率上升之后，也不太可能得到缓解，因为利率水平几乎不会回到之前推动繁荣的零水平。

这个规模达数万亿美元的行业在全球金融危机后的 10 年里蓬勃发展，当时货币成本降至零，但随着各大央行推高借贷成本，这个行业成为最大的受害者之一。现在，从欧洲央行和英国央行到瑞士和瑞典的央行已经开始降息，降低了借贷成本，美联储也将效仿。

但业内高管和银行家认为，这个行业没有快速解决之道，因为此前极低的利率导致数万亿美元资金流入房地产，但目前随着债券和普通储蓄账户重获吸引力，该行业目前正在大量流失资金。

苏黎世保险公司全球房地产研究主管 Andrew Angeli 表示：“我们还没有走出困境。” 他认为，该行业不太可能出现快速复苏。

过去两年的加息已造成数十家企业受害，其中包括在德国拥有标志性建筑的房地产集团 Signa，留下的是一堆未完工的房屋和空无一人的摩天大楼。咨询公司 Falkensteg 的数据显示，自 2022 年初以来，德国的房地产破产数量一直在上升，今年上半年已达到 1100 多家。其次，英国建筑业连续两年是破产企业最多的行业，截至 2024 年 6 月的 12 个月里，破产企业约为 4300 家。

受借贷成本上升和在家办公的影响，办公室的痛苦尤为严重，但其影响正在蔓延到更广泛的房地产市场，德国的房地产市场已经陷入低迷，英国的房地产市场也步履蹒跚。而且包括德国在内的许多国家的经济放缓加剧了市场的紧张情绪。

总部位于匹兹堡的房地产公司 NAI Burns Scalo 的总裁 Brian Walker 说:“我从来没有这么努力工作过，却觉得自己一无所获。有人会说……我们可能处于写字楼市场的底部，但我不知道你怎么能这么说。目前，许多办公楼的所有权已经交回了银行。”

德国最大的房地产贷款机构之一 DZ 银行的首席执行官 Cornelius Riese 表示，提高利率需要三年的时间才能在整个体系中发挥作用。他说:“我们已经进入了可能出现意外的进程的近三分之二。”

房地产投资公司仲量联行估计，今年和明年全球需要偿还的商业房地产债务总额将达到 2.1 万亿美元。仲量联行称，今年前六个月，借款人通过再融资交易获得了上述债务规模的近三分之一的资金，但明年的缺口可能高达 5700 亿美元。

许多美国投资者已将办公大楼的钥匙交还给贷款方，就像 Brookfield 资产管理公司将纽约布里尔大厦 (Brill Building) 交还给银行一样。布里尔大厦因 Neil Diamond 等歌手而闻名，他们在这里开始了自己的词曲创作生涯。

而且一些小银行，在房地产繁荣时投入了全部资金，现在正面临威胁。佛罗里达大西洋大学金融学教授 Rebel Cole 指出，美国有 62 家规模较小的银行拥有超大规模的房地产贷款。Cole 指出，少数银行面临破产的风险，因为它们投资于基本上已陷入瘫痪的房地产行业，同时依赖于可能随时被撤回的大笔存款。

纽约投资公司 Maverick Real Estate Partners 的联合创始人 David Aviram 表示:“有大量的借款到期……明年贷款将大幅减少。” Aviram 补充称，这迫使银行试图通过出售贷款来减少贷款规模，但有几家银行搁置了此类交易，将不良信贷放在了自己的账面上，因为未出售贷款的银行获得的贷款只有债务面值的 40%。

目前，出售房屋并不容易。据知情人士透露，今年早些时候，一位公司清盘人将此前购买伦敦金融区金丝雀码头 (Canary Wharf) 一栋写字楼的价格下调了约 1.6 亿英镑 (2.0989 亿美元)，即 60%，但交易最终还是失败了。

一些分析人士指出，银行不肯接受这个事实。欧洲监管机构怀疑，银行可能通过忽视价格下跌，掩盖了银行业贷款状况不佳的事实。

然而，等待可能会使问题变得更糟。位于热门地段和冷门地段的建筑之间的情况差距正在扩大。施罗德资本驻纽约的投资者 Jeffrey Williams 表示，在洛杉矶，福克斯工作室 (Fox Studios) 周边的世纪城 (Century City) 商业区表现不错，而市中心的大片地区则 “完全是火车残骸”，许多建筑破产，大片空间无人居住。

尽管如此，降息还是带来了希望。在受房地产崩盘影响最严重的国家之一瑞典，此前身处该国商业地产危机的房企 SBB 的首席执行官 Leiv Synnes 表示：“如果你相信资本成本会降低，房地产价格可能会上涨，这是很好的。情绪……现在完全不同了。”