美联储降息也没救到楼市！美国 9 月成屋销售创约 14 年新低，房价同比涨 3%

周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国 9 月成屋销售创约 14 年新低，潜在购房人期待按揭贷款利率进一步下跌和更加吸引人的房价。

美国 9 月成屋销售总数年化降至 384 万户，预期为 388 万户，8 月前值为 386 万户。9 月成屋销售环比跌 1%，预期涨 0.5%，8 月前值为环比跌 2.5%。未经调整的成屋销售较上年同期下降 4.9%。

过去两年，美国成屋市场基本停滞不前。一个主要原因是所谓的锁定效应，即房主不愿挂牌出售房屋、放弃较低的按揭贷款利率。

9 月的房屋中位销售价格较上年同期上涨 3%，至 40.45 万美元。

9 月成屋库存为 139 万套，较上年同期增长 23%。不过，当前房屋的供应量仍低于新冠疫情前的水平。按照目前的销售速度计算，需要约 4.3 个月的时间消耗掉市场上的供应量，创四年多最高，不过仍低于 5 个月的库销比，表明虽然库存持续上涨，但整体来看市场供应仍偏紧张。

按地区划分，美国四个地区中，有三个地区的成屋销售下降，其中南部地区下降 1.7%，降至 2012 年初以来的最低水平。中西部地区的成交量下降 2.2%，至 13 年来的最低水平。东北部地区下降 4.2%。西部地区的销售增长了 4.1%，这主要是受加州和亚利桑那州的销售推动。

NAR 的数据还显示：

• 9 月份，57% 的售出房屋在市场上待售时间不到一个月，而 8 月份这一比例为 60%。20% 的房屋以高于标价的价格售出。房产平均在市场上待售 28 天，而 8 月份为 26 天。
• 9 月份，单家庭住宅销量下降 0.6%，公寓和合作公寓的销售下降 5.1%。
• 个人投资者或二套房买家购买了 16% 的房屋，而一年前这一比例为 18%。
• 全现金销售占交易量的 30%，高于一个月前的 26%。
• 首次购房者占购买量的 26%，齐平此前创下的历史新低。历史上，首次购房者一般占市场的 40% 左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示：

尽管 9 月份的销售数据较弱，但通常与房屋销售增长相关的因素正在发展。消费者的库存选择更多，按揭贷款利率比一年前更低，经济继续增加就业岗位。

产权保险巨头 First American Financial Corp 公司的副首席经济学家 Odeta Kushi 上周在一份报告中表示：

如果按揭贷款利率如一些人预测的那样明年降至 5.8%，大约 1200 万的租房家庭可以负担得起一套价位为中位数价格的成屋。

然而，库存问题可能会持续存在，因为 84% 的按揭贷款房屋的利率低于 6%，因此有经济动机出售的卖家数量仍然有限。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的 90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此 9 月份的销售数据主要反映了 8 月和 7 月的购买决定。

许多买家和卖家都在等待住房融资成本从目前 6.5% 左右的水平回落。按揭贷款利率在 9 月一度跌至两年来的最低点，但近期的就业市场和通胀数据增强了人们对美联储将采取更渐进的方式降息的预期，按揭贷款利率已自 9 月低点回升。

本周四，美国政府将公布 9 月新屋销售数据，该数据基于合同签署情况计算，这被认为是美国房地产市场的领先指标。