美联储大幅降息，为何美国按揭贷款利率 “不降反升”

自美联储于 9 月 18 日宣布降息 50 个基点以来，美国按揭贷款利率 “不降反升”，令许多市场参与者深感意外。

9 月 17 日迄今，30 年期抵押贷款支持证券（MBS）收益率已经飙升了 84 至 96 个基点，按揭贷款利率上涨了 72 至 89 个基点。与此同时，中长期国债收益率仅上升了 53 至 67 个基点。

地产经济学家 Tom Lawler 认为，主要有两个原因导致了 MBS 和按揭贷款利率的涨幅超过了国债收益率。

首先，美国国债期权的隐含波动率激增。在美联储利率决议后，一系列超出预期的强劲经济数据和略高的通胀数据，给市场参与者 “打了个措手不及”。比如，追踪 1 个月期美国国债期权市场隐含波动率的 BofAML MOVE 指数，从 9 月 17 日的 101.58 上升到 10 月 28 日的 130.92，创下了自 2023 年 10 月 30 日以来的最高水平。

分析指出，隐含波动率加大意味着市场对未来利率变化的不确定性在加大。而当利率波动性上升时，借款人更有可能选择提前还款（也可能是想在利率下降时以更低的利率再贷款）。而这种风险导致投资者在为贷款定价时，需要提高风险溢价，以此来补偿因为借款人提前还款而造成的损失。

其次，这里涉及到抵押贷款支持证券（MBS）的期权调整利差（OAS，option-adjusted spreads）。OAS 是指 MBS 收益率与无风险国债收益率之间的差额，经过调整以考虑提前还款等行为的影响，反映了投资者为了补偿 MBS 的风险而要求的额外收益。

在美联储大幅降息之前，OAS 处于一个较低的水平，这个水平通常被认为是在没有美联储干预时的正常范围。然而在美联储降息后，由于市场出现了对利率波动的更高预期，投资者面临的借款人提前还款风险增加，这就导致 OAS 上升，投资者需要更高的收益率弥补潜在损失。

值得注意的是，Lawler 表示30 年期按揭贷款利率或将被重新评估。这是考虑到正常的收益率曲线以及从 10 年期国债收益率到 30 年期按揭贷款利率的正常利差，以及他评估美国的中性实际利率最佳预期应为在 1.75% 到 2% 之间，他还补充说：

“当然，需要将通胀/通胀预期加到这个范围内。当美联储实现其 2% 的通胀目标时，那么中性利率将是 3.75% 到 4%。”

Lawler 还认为，在没有经济衰退或危机的情况下，6% 至 7% 的 30 年期按揭贷款利率可能成为新常态。