如果美联储继续降息，这只股票可能会成为大赢家

利率对房地产行业的影响非常显著。公司和个人通常借款来资助任何房地产投资的很大一部分。随着利率上升，借款资金以资助新交易的成本变得更高，而较高的利率通常会对房地产价值产生压力。

然而，在近年来为了应对通货膨胀而保持高利率后，联邦储备委员会已经开始降低联邦基金利率。它目前预计将在未来几个月继续降低利率。虽然这应该对整个房地产行业产生积极影响，但一些股票可能会从下降的利率中获得更大的好处。其中之一是 EPR 房地产(EPR -0.83%)。以下是如果美联储继续降息，这家房地产投资信托基金（REIT）可能会成为赢家的原因。

近年来面临的逆风

EPR 房地产是一家专注于拥有体验式房地产的专业 REIT，例如电影院、餐饮娱乐场所和其他景点。这一策略多年来带来了丰厚的回报。自 1997 年上市以来，该 REIT 已为其股东提供了超过 1600% 的终身总回报，通过扩大其投资组合、现金流和分红支付。

然而，该公司在近年来面临了一些逆风，影响了其增长股东价值的能力。首先，疫情对其租户产生了重大影响，其中大多数不得不暂时关闭运营。这影响了他们支付租金的能力。因此，该 REIT 不得不暂停分红一段时间，然后以较低的水平恢复分红。

疫情对其影院租户产生了持续影响。其最大租户之一的母公司在 2022 年申请破产。该 REIT 能够重新谈判其租约，覆盖其租给该租户的 57 个影院物业中的 41 个，这应该能在今年恢复约 96% 的破产前租金。

除此之外，较高的利率增加了公司的资本成本。其股价目前比疫情前的高峰低超过 35%，这也是其提供 7.5% 高分红收益率的原因，尽管其分红远低于疫情前的水平。考虑到如此高的收益率和更高的借款成本，该 REIT 很难通过发行额外股本进行增值收购。

从逆风转为顺风

EPR 房地产的高资本成本限制了其近年来的增长能力，无法达到其可以通过支付分红、资本回收收益和信用额度借款所产生的内部自由现金流来资助的水平。例如，EPR 房地产去年资助了 2.694 亿美元的新投资，并计划在今年投资 2.25 亿到 2.75 亿美元。这一投资率足以实现其每股运营资金（FFO）3% 到 4% 的年增长。这一速度也支持类似范围的分红增长。

鉴于其资本成本的限制，该 REIT 计划在短期内继续限制其增长，仅投资于可以通过内部产生的现金和信用额度借款来资助的项目，目前在 10 亿美元的信用额度中仅有 1.69 亿美元未偿还。它现在非常谨慎，主要专注于高回报的开发和再开发项目。

然而，利率下降应该有助于降低其资本成本。较低的利率将减少其借款成本，并应该提升其股价。这将使公司更容易在未来资助额外的增值交易。例如，在 2019 年，该 REIT 投资了 7.947 亿美元用于新的物业投资。同时，它最初预计在 2020 年将在新投资上花费 16 亿到 18 亿美元，包括一项预计为 10 亿美元的游戏场所收购，该收购部分由 2019 年出售的 882 百万美元的非核心资产（主要是教育物业）资助。这些交易将使该 REIT 能够继续增长其分红，而其分红在疫情后的重置后远低于之前的水平。

强劲的总回报潜力

尽管面临资本成本的逆风，EPR 房地产目前仍提供了吸引人的总回报潜力。其分红收益率超过 7.5%，现金流和支付每年增长 3% 到 4%，该 REIT 应该能够从这里产生双位数的总回报。这假设其股价仅与其盈利增长率保持一致。

然而，如果进一步降息，它可能会成为更大的赢家。这将通过降低借款成本来帮助降低其资本成本。随着房地产价值的增加，其股价也应该上涨。这一催化剂还将使该 REIT 能够增加投资量，并在未来更快地增长其 FFO 和分红，进一步增强其总回报潜力。