作者 | 周智宇编辑 | 张晓玲十年前，万科向外喊出房地产进入下半场，万科物业成了多元化业务当中，最早推向市场的业务之一。用万物云董事长朱保全的话说，当时万科物业也是被赶鸭子上架，成了万科集团当年做新十年发展规划里，最重要的一环。 不过彼时的朱保全，对万科物业就已经有了个宏伟的目标，要实现在管面积达到 6 亿平方米。而在当时，其在管面积也才在千万级规模。如今，当时的野心已经实现，万物云已可以独当一面。它从一家只服务于万科地产的公司走向社会，从一家内部企业，变成了一家年营收超 300 亿的综合服务公司。 物业行业里十年纵横，朱保全逐步实现了对万物云的初步构想。他也立志，要用科技让未来 10 年中国物业行业发生质变。当然，如今城市发展已从过去大开大建的 “增量时代”，转向需要精耕细作的 “存量时代”。在这个新时期里，如果还是用传统的物业管理思维来经营，显然已不合适。朱保全则相信，通过过去十年在市场化里的磨练，以及在科技研发上的持续探索，万物云能够探索出一条物业行业未来的出路，进一步从物业管理向资产管理转变。这条路或许并不容易，也需要万物云能够用实际的业绩增长、效率提升来证明自己。但一旦成功，像万物云这样的物业公司也将打开更广阔的想象空间，在业务能力、规模和估值上进一步提升。房地产下半场的全新篇章，也将由此启幕。<h2 style="text-align: justify">蜕变</h2>十年前的决定独立或许有些偶然，但毫无疑问的是，如今的万物云与十年前的万科物业已大不相同。朱保全回忆，万科物业在走向市场前，就已找到了自己对标的对象 First Service。在它身上，万科物业就已看到，物业公司在住宅物业之外，还有更多的可能性。这里的可能性不只局限在物业的业态，还在于物业公司应该成为什么。在总结万物云过去十年的演变时，朱保全用 Space 轴（空间轴）和 Tech 轴（科技轴）标注了一系列重要时间节点。横向上的空间，是万物云不断丰富自己的管理业态。通过对耀江物业等几笔重要收购，万物云管理规模在一些区域市场上可以和当地龙头公司同台竞争；借着收购戴德梁行，万物云在商业物业上，又成功扩展了自己的能力边界。就在 12 月 11 日，万物云旗下新品牌丹田物业正式走向台前，万物云将自己的触角，进一步扩展到了对专业需求更强的校园及医院赛道。 如果只是单纯空间上的拓展，每个业态之间仍是独立的主体，也不能发挥 “1+1&gt;2” 的作用。万物云则要在空间上做出生态。朱保全认为，物业这种劳动密集型的业务并不存在全国性的规模经济，无法真正形成人与人之间的效率。 真正的效率来自于 “局域网” 的规模效率，即在一个半径 3 公里的城市区域内，构建 20-30 分钟服务可触达的服务圈。也是由此，万物云在 2021 年提出了蝶城战略。从财务数据来看，蝶城的效果明显。今年上半年，万物云蝶城改造带来的住宅物业服务毛利率提升了 0.8 个百分点。纵轴上的科技，则是万物云实现效率提升的另一个层面。从 2012 年起，万物云每年都会拿出 1%-2% 的营收，投入到科技。 过去这些年成果也不少，从远程自助服务机 “凤梨一号”、通行设备管理系统 “黑猫二号”、员工调度系统 “飞鸽”，再到最新亮相的边缘算力服务器 “灵石”，软件和硬件上的持续创新背后，是万物云希望借此改变物业行业根深蒂固的劳动密集属性。朱保全指出，传统意义上的物业管理，是人管人的能力。他打趣称，刚做物业的时候，他以为自己也能去管保安，但后来发现，自己只能去管总经理，只有保安主管才能去管保安。这也是物业行业最大的问题，即专业能力构建越强，做其他事情的能力就越差。科技能力持续提升后，物业管理也能实现从人管人，到事管人的转型。基层员工也不再局限于客服、安全员等单一工种，还能够尝试转岗到更多岗位。进而实现朱保全所说的 “员工能够奔跑起来”。 万物云也借此实现蜕变，已然形成了一个囊括住宅物业、商业物业、城市服务资产服务、企业服务科技服务在内的综合服务公司。<h2>进化</h2>十年过去，万物云焕然一新。但行业巨变，让它仍需要持续进化，才能够跳出眼下的估值叙事。过去十年，物业行业快速地经历了周期洗礼。从物业公司分拆、独立发展，到在资本催化下火热，再到过去三年多时间里行业内部分公司受房开业务牵连，遭受重创。物业股也不再是那个资本市场上的宠儿，享受着估值上的溢价。曾经借着规模增长、业态扩展的故事，龙头企业也能有着超过 100 倍的动态市盈率。如今包括华润万象生活在内，龙头企业的 PE 也不过在 10-17 倍左右，市场给予它们的只是个类基础设施服务的估值。而 First Service 自上市以来，大多数时间里市盈率都在 50 倍以上。这样的估值差异在于，尽管相比前两年，中国物业公司应收账款增速已大幅回落，风险逐步出清，但投资者对物业公司关联方应收帐款减值，对短期利润带来的压力依旧心存疑虑。早期部分物业公司通过收并购实现规模暴增，让一些 “虚胖” 的物业公司已出现商誉减值、口碑下降和利润下滑等问题。更长远的是，在当下的叙事里，中国物业行业已随着房地产市场变化，从增量高增长的时期，快速进入存量阶段。物业公司会对存量住宅项目展开更激烈的竞争，靠短期高资金投入带来的管理、服务能力提升难以持续，反倒增加了运营成本，进一步影响利润。 要打破这个困局，仍要回到规模是否能可持续增长，以及在传统物管服务之外，能否找到新增长点与业务突破点之上。朱保全深知投资者的顾虑。在规模增长上，物业公司仍有多条路径可循。从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是规模增长的必经之路。对物业行业来说，需要做的是真实的并购，能够从要从文化、IT 系统或者采购体系等层面深入并购企业，做真实的并购。此外，则是做更下沉的市场，打开更大的市场。在 12 月 11 日，万物云宣布推出新产品 “智选”，通过对社区里的服务空间、作业对象进行全量梳理，万科物业得出了 508 项作业 SLA（服务事项），其中又有 158 项必选服务、350 项自选服务。自选服务在事项、频次上都可进行选择，带来了更加弹性的价格空间。万科物业市场管理合伙人邹明表示，过去物业服务价格通过 “包人头” 模式定价，其实并没有服务标准的定价体系。在将服务事项、频次进一步细化后，万科物业定服务 “底线”，业主按需定服务 “高线”，这会是物业行业的供给侧变革。邹明预计，如果万科物业的物业费如能下探到 2 元以下市场，商机将增加 110%。万物云也通过以往长期技术投入形成的产品组合、管理能力，采用 “人 + 机器 + 远程” 的方式提升效率，实现差异化服务交付。万物云还对 “蝶城 + 社商” 进行更加深入的尝试。这种能力让万物云一方面对万科地产实现应收账款的回收，同时则是找到能力范围之内的社区商业，改造商管运营服务。这也是物业公司管理能力在存量时代里一个具象的体现，即通过改造 “家门口的社区商业”，提升社区资产价值。此前万物云在南京等地的存量住宅项目已有过社区改造的尝试，不仅能够提升物业收缴率、项目利润率以及业主满意度，还借此撬动了新项目市场获取。接下来，“蝶城 + 社商” 也能够成为万物云获取项目的一个重要抓手。朱保全也表示，“资产” 会是万物云未来三年能力构建的重点之一。从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者。随着中国要在 2030 年实现碳达峰，企业在能源管理上也有更高要求。万物云在过去两年也通过整合物联网技术，利用智能能耗管理和碳排放监测，在能源管理上颇有成绩。朱保全表示，万物云会向能源管理转型，用 3 年时间成为不动产领域的节能先锋。同时，则是通过全面拥抱 AI，进一步实现从人管人到事管人的能力转型。“资产、低碳、AI” 这三个万物云下一步发展的关键词背后，也是朱保全对物业公司未来的畅想。通过对空间、技术两个纬度进一步延伸，物业公司也在逐渐甩脱过去的标签，逐渐成为具备资产管理能力的平台，用科技改造物理空间的科技公司。或许这个过程道阻且长，但这种华丽的转身，无疑又令人期冀。而资本市场也能对万物云乃至万科重新审视，用不一样的估值体系来评判它们的价值。

万物云

- 万物云从万科物业发展为年营收超 300 亿的综合服务公司。  
- 朱保全计划通过科技转型，推动物业管理向资产管理转变。  
- 未来三年，万物云将专注于资产、低碳和 AI 的发展。  

物业大佬发出了最强音