“自由身” 在望，“两房” 雄起！房地美盘中涨 29%、创 2008 年来最大涨幅

本周二，美股大盘盘中涨势消减，高开的标普 500 指数早盘转跌，但房产股表现不俗，为首的就是美国政府支持的住房抵押贷款机构 “两房”——房地美和房利美。

美东时间 1 月 14 日周二美股早盘时段，简称房地美的联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp.）在粉单市场交易价刷新日高时日内涨 29%，创 2008 年 8 月 5 日以来最大盘中涨幅，最近五个交易日累计涨幅超过 50%。

简称房利美的联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association）周一粉单市场交易盘中涨超 20%，早盘刷新日高时涨 31.7%，最近五个交易日累计涨超 60%，和房地美均将创 2008 年来收盘新高。

其他房产股中，KB Home 盘初曾涨超 9%， Dream Finders Homes 和 Installed Building Products 盘初曾分别涨超 5% 和 4%，后均回吐部分涨幅。美国房屋建筑业 ETF iShares U.S. Home Construction ETF（ITB）盘中涨超 2%。

本周二，房地美和房利美势将继 1 月 3 日之后 2025 年第二日两位数大幅收涨。1 月 3 日，这两只个股分别收涨约 28.5% 和 30%。这波两房股价大涨始于拜登政府发布了 “有序” 解除托管的新框架，让两家公司有望告别自 2008 年起持续 16 年之久的政府托管时代。

华尔街见闻曾提到，美国财政部和联邦住房金融局（FHFA）本月初表示，发布新指引，重新赋予财政部对房利美和房地美这两家 “政府支持企业”（简称 GSEs）取消托管的最终批准权。未来若房利美和房地美准备脱离政府托管，财政部必须先审查并批准这一过程。

新指引旨在确保托管的结束能够 “有序进行”，美国政府希望在解除控制时，能够确保这两家 GSE 的运作不至于突然失去监管和规范，从而给金融市场或住房市场带来风险。

对房利美和房地美而言，退出托管将是一个公司历史发展的重要里程碑。两房诞生于 20 世纪经济大萧条时期，是政府拯救经济、促进住房市场发展的产物。美国国会创建两房意在通过确保可负担的抵押贷款融资来支持房地产市场。

2008 年金融危机期间，两房陷入财务危机，受到重创，面临破产倒闭的风险。为了避免这两家公司倒闭引发美国住房市场崩盘，美国政府决定将它们接管，并为其提供了约 1875 亿美元的资金救助。

这笔资金帮助房利美和房地美渡过危机，作为活动的纳税人资金救助的交换条件，美国联邦政府获得了这两家公司的优先股，给予财政部在分红和公司资产分配时的优先权。自此，房利美和房地美进入 “托管” 状态，由政府直接干预和管理其运营，但同时也限制了它们的独立性。

取消托管政府使它们能够重新独立运营，恢复市场化运作。这是在特朗普第一个总统任期内就有过的努力。

去年末，对冲基金大佬、亿万富翁比尔·阿克曼预计，特朗普政府将解除政府对两房的托管，称此举将使包括他自己在内的两家公司股东受益。他还预计，两家公司可能在 2026 年左右上市。