Camden Property Trust (CPT) 2024 年第四季度收益电话会议记录

图片来源：The Motley Fool。 Camden Property Trust(CPT 1.24%) 2024 年第四季度财报电话会议 2025年2月7日，美国东部时间上午 11:00 目录： 准备发言 问答环节 会议参与者 准备发言： Kimberly A. Callahan -- 投资者关系高级副总裁 早上好，欢迎参加 Camden Property Trust 2024 年第四季度财报电话会议。我是 Kim Callahan，投资者关系高级副总裁。今天与我一起的还有 Ric Campo，Camden 的董事长兼首席执行官；Keith Oden，执行副董事长；以及 Alex Jessett，总裁兼首席财务官。今天的活动将在我们网站的投资者部分进行网络直播，网址为 camdenliving.com，会议结束后将很快提供重播。 请注意，此次活动正在录音。在我们开始准备发言之前，我想提醒大家，我们将根据当前的预期和信念做出前瞻性声明。这些声明并不保证未来的表现，并涉及可能导致实际结果与预期有重大差异的风险和不确定性。有关这些风险的更多信息可以在我们向 SEC 提交的文件中找到，我们鼓励您查看这些文件。 今天电话会议中所做的任何前瞻性声明代表管理层的当前意见，公司不承担因后续事件而更新或补充这些声明的义务。作为提醒，Camden 完整的 2024 年第四季度财报已在我们网站的投资者部分发布，包含与非 GAAP 财务指标的调节，这将在本次电话会议中讨论。我们希望尊重每个人的时间，并在一小时内完成我们的电话会议。因此，请将您的初始问题限制为一个，如果您有后续问题或其他事项需要讨论，请重新排队。 如果今天我们无法与队列中的每个人交谈，我们很乐意在电话会议结束后通过电话或电子邮件回答额外的问题。此时，我将把电话会议交给 Ric Campo。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 谢谢，Kim。早上好。本季度我们待机音乐的主题是《是时候继续前进了》。已故伟大的 Tom Petty 在这句歌词中捕捉到了 Camden 团队当前的情绪：是时候继续前进了。 是时候出发了。我不知道前方有什么，但在我脚下，宝贝，草正在生长。是时候继续前进了。 是时候出发了。在过去的几年里，我们有些不耐烦地等待更好的投资机会，我们相信 2025 年是 Camden 继续前进的一年。在 2024 年，我们看到多户住宅交付达到了 40 年来未见的高峰。我们预计新供应压力将在 2025 年逐渐减轻，为收入和净运营收入的增长回归奠定基础。 随着近年来的逆风在 2025 年及以后转变为顺风，我们有吸引力的机会继续启动开发并追求收购。积极的市场背景使 Camden 能够执行我们的 2025 年战略计划。该计划遵循我们在大金融危机后执行的类似策略，我们收购了 270 亿美元的公寓，平均年龄为四年，开发了 420 亿美元的公寓，并出售了 380 亿美元的公寓，平均年龄为 24 年。以这种方式循环资本使我们的投资组合保持竞争力，降低资本支出，加速投资资本的回报，推动长期核心 FFO 增长。 是时候继续前进了。是时候出发了。我想对 Camden 团队在 2024 年的出色表现表示衷心的感谢，尽管供应创纪录，但仍大幅超出我们的运营预算。Camden 团队聪明地工作，实施新技术，持续改善客户体验并降低成本。 大多数阳光地带市场的入住率和租金可能已经触底。居民保留率和客户情绪依然高涨。拥有与租赁相比的溢价仍处于历史高位，使公寓成为消费者更实惠和更具吸引力的选择。过去几年，工资增长超过了租金增长，增强了我们居民的财务前景，改善了租金与收入的比率。 我们阳光地带市场的人口增长继续超过全国水平。2024 年，德克萨斯州和佛罗里达州新增居民超过一百万，几乎占全国人口增长的三分之一。每个新家庭都需要一个可以称之为家的地方。预计德克萨斯州和佛罗里达州在未来五年将再次引领全国人口增长。 Camden 运营的州占美国人口增长的 58.3%。这一长期的重大趋势继续在我们的市场中产生超出预期的住房需求。我们知道是时候出发了，但我们不会偏离 Camden 的使命，正如许多人所知，就是通过一次次的体验改善我们团队成员、客户和利益相关者的生活。 接下来是 Keith Oden。 D. Keith Oden -- 执行副董事长 谢谢，Ric。Camden 的同物业收入增长在 2024 年为 1.3%，我们大多数市场的结果均在原始预算的 100 个基点范围内。圣地亚哥、内陆帝国和华盛顿特区大都会区的表现均超出我们的预期，而奥斯丁和纳什维尔则略低于预算。 对于 2025 年，我们预计同物业收入增长为 1%，大多数市场的增长将在零到 2% 之间。我们的前五大市场预计收入增长在 2% 到 2.5% 之间，这些市场占我们预算收入的 40% 以上。其中一些市场去年表现优异，包括南加州、华盛顿特区大都会区和休斯顿，我们预计坦帕今年也将成为我们的顶级市场之一。 我们接下来的八个市场预算收入增长在零到 1% 之间，这些市场占我们 2025 年预算收入的一半以上。这些市场包括丹佛、亚特兰大、凤凰城、罗利、奥兰多、东南佛罗里达、达拉斯和夏洛特。在我们最后两个市场，纳什维尔和奥斯丁，这两个市场占卡姆登收入的 6%，去年收入下降了大约 3%，预计今年由于持续的新供应量，这些市场仍将面临挑战。我们预计它们今年将再下降 0% 到 3%，但我们谨慎乐观地认为，它们将在 2025 年结束时处于比起点更好的位置。 正如许多人所知，我们有一个传统，在每年年初对市场的预测条件进行字母评分，并根据预计的 2025 年表现对市场进行排名。我们目前将整体投资组合评为 B，展望稳定，略好于去年展望温和的 B 评级。我们的完整成绩单包含在我们的财报电话会议幻灯片中，该幻灯片已纳入本次网络研讨会并可在我们的网站上获取。整体经济保持健康，我们预计以阳光带为重点的市场布局将使我们在美国市场中表现优于其他。 我们预计将继续看到市场的移民流入以及对公寓住宅的强劲需求，因为购买单户住宅的相对负担能力较低。我们审查了几家第三方数据提供商的供应预测，他们的预测在 2025 年间我们 15 个市场的完工量范围为 160,000 到 230,000 套，而 2024 年交付的公寓数量为 230 到 280 套。尽管估计范围较广，但每家公司的共同结论是，我们市场的供应在 2024 年达到峰值，并将在 2025 年逐步下降，为 2026 年新供应的低于平均水平奠定基础。 请注意，这些供应估计是针对每个大都市统计区的总数，并不是所有的新产品都将与我们现有的投资组合竞争，因为存在不同的子市场位置和价格点。正如我之前提到的，我们预计前五个市场的收入增长在 2% 到 2.5% 之间。卡姆登的四个市场获得了 A-的评级，展望分别为改善、稳定或温和。坦帕获得 A-评级，展望改善，考虑到强劲的入住率、可控的供应以及我们在 2024 年第四季度看到的需求增长，它应该是我们今年表现最好的市场之一。 我们的南加州市场将紧随其后，洛杉矶、橙县和圣地亚哥内陆帝国预计将再次进入前三名，就像 2024 年一样。由于供应水平略高，增长率预计在 2025 年会有所放缓，坏账下降带来的顺风也会减少，因此它们的展望为稳定到温和。华盛顿特区大都会区也将被评为 A-，展望温和。 供应保持在合理范围内，特别是在我们位于北弗吉尼亚和马里兰的子市场，我们预计收入增长将略低于去年实现的 3.7%。休斯顿以 B+ 的评级和稳定的展望结束前五名。休斯顿在 2024 年的收入增长排名第五，今年由于供应有限和健康的需求，预计将有更多增长。 我们八个市场中大多数获得了 B 评级，其中一个 B+ 和两个 B-评级，我们预算所有八个市场的收入增长在零到 1% 之间。我们将丹佛评为 B+，展望温和，预计今年的收入增长接近 1%，而不是去年的 1.6%，因为供应温和以及就业增长温和。亚特兰大被评为 B 级表现，展望改善，主要是由于我们在减少坏账和欺诈活动方面取得的进展。凤凰城和罗利紧随其后，均为 B 级，展望稳定。 接下来是东南佛罗里达的奥兰多，均为 B 级，但展望温和。预计凤凰城、罗利和奥兰多在 2025 年期间供应将略有下降，但这些市场的定价能力在今年大部分时间内可能会受到限制。东南佛罗里达是我们在 2024 年的最佳表现市场之一，我们预计将看到从去年实现的高于平均入住率的温和回落。达拉斯再次获得 B-评级，展望稳定，预计 2025 年收入增长有限。 尽管达拉斯仍然是全国就业增长、移民和生活质量的顶级城市之一，但该市场仍在消化过去一年交付的大量新供应。夏洛特被评为 B-，展望温和。夏洛特大都市统计区的新供应总量在今年仍然较高，我们预计我们的主要竞争对手将继续在南端市中心的子市场中出现。 最后，纳什维尔和奥斯丁与去年获得相同的评级，分别为 C 和 C-。这两个市场在 2024 年出现了负收入增长，预计在 2025 年将重复这一情况，因为新供应继续构成挑战。我们对纳什维尔的展望正在改善，特别是在市中心 CBD 区域之外，而奥斯丁的展望则保持稳定。现在，关于我们 2024 年第四季度运营结果的一些细节。 第四季度的租金率显示，新签租约下降了 4.7%，续租上涨了 3.2%，综合率为负 1.2%。2 月至 4 月的续租报价平均上涨 4%。如预期，因购房而搬出的比例在 2024 年第四季度和全年均保持在 9.6% 的低水平。现在我将把电话交给卡姆登的总裁兼首席财务官亚历克斯·杰塞特。 亚历山大·J·K·杰塞特 -- 总裁兼首席财务官 谢谢，Keith。在我继续介绍我们的财务业绩和指导之前，先简要更新一下我们最近的房地产活动。在 2024 年第四季度，我们完成了 Camden Durham 的建设，这是一个位于北卡罗来纳州罗利 - 达勒姆市场的 420 个单元、价值 1.45 亿美元的社区，目前几乎已出租 80%。在 Camden Long Meadow Farms，这是一个位于休斯顿郊区的 188 个单元、价值 7200 万美元的单户出租社区，目前几乎已出租 55%。 此外，我们在 Camden Wood Mill Creek 继续进行出租，这是一个位于休斯顿郊区的 189 个单元、价值 7200 万美元的单户出租社区。在季度结束后，我们以约 6800 万美元收购了 Camden Leander，这是一个新建的 352 个单元的奥斯汀郊区社区，目前入住率为 85%。该社区的购买稳定收益率为 5%。接下来是财务业绩。 昨晚，我们报告了 2024 年第四季度的核心运营资金为 1.904 亿美元，或每股 1.73 美元，比我们之前季度指导的中点高出 0.03 美元。这一超出预期的表现源于其他收入增加 0.005 美元和运营费用降低 0.025 美元，完全是由于核心物业保险索赔低于预期和最终税收评估降低。2024 年，我们实现了同店收入增长 1.3%，费用增长 1.8%，净运营收入（NOI）增长 1.1%。我们的全年费用增长 1.8% 主要是由于物业税和保险分别下降 0.2% 和 16.9%。 您可以参考我们第四季度补充材料的第 24 页，了解推动我们 2025 年财务展望的关键假设。今年指导的一个关键驱动因素是收购和处置的增加，预计每项的中点为 7.5 亿美元。运营一个地理多样化的投资组合有助于确保为我们的投资者提供稳定的现金流。在接下来的几年里，按照以往的信息传递，我们将通过选择性处置和在其他现有市场的增长，寻求更大的市场平衡，目标是到 2027 年底，没有一个市场占我们净运营收入的超过 10%，也没有一个市场占少于 4%。 此外，我们将处置较旧、资本密集的资产，并将收益重新投入到更新、更快增长的社区中。在执行这一计划时，根据处置社区的位置和年龄，这些匹配交易可能会产生 0 到 100 个基点的负 FFO 收益差异，而我们预计 AFFO 收益将相对持平。最终结果将是一个地理上更为多样化、更新且增长更快的投资组合。 我们预计 2025 年每股核心 FFO 将在 6.60 美元到 6.90 美元之间，中点为 6.75 美元，较 2024 年的结果下降 0.10 美元。这一下降主要预计源于与我们开发的非同店和零售社区的运营收入增长相关的每股核心 FFO 约增加 0.06 美元，主要是由于我们在 2024 年和/或 2025 年租赁的五个开发社区的增量贡献。每股净增加 0.01 美元来自我们假设的 7.5 亿美元抵消收购和处置的时机。出于税务效率的考虑，并为了促进反向 1031 交换，我们预计在匹配处置之前平均提前两个月完成收购。 这 0.07 美元的累计核心 FFO 每股预期增加被每股增加 0.10 美元的利息支出所抵消，这与 2025 年预期的 2.5 亿美元较高的平均债务余额相比于 2024 年，且随着我们完成某些开发社区，资本化利息水平降低。较高的债务余额部分是由于我们持有和处置活动的时机。对于 2025 年，我们预计在我们的信用额度下平均有 4.85 亿美元的未偿还余额，平均利率约为 4.9%，每股利息和其他收入减少 0.04 美元，主要是由于 2025 年现金余额较少，以及每股核心 FFO 减少约 0.03 美元，主要是由于一般和行政费用及物业管理费用的增加。在中点上，我们预计同店净运营收入持平，收入增长 1%，费用增长 3%。 每 1% 的同店净运营收入增长大约对应每股核心 FFO 增加 0.09 美元。我们 2025 年同店收入增长的中点为 1%，基于 2024 年底的平稳收益和有效的平稳租金损失。我们预计从2024年12月31日到2025年12月31日，市场租金率将增加 1.4%。承认这一年度市场租金率增长的一半，导致 2025 年净市场租金预算增加 70 个基点。 我们假设 2025 年的入住率平均为 95.4%，年改善 20 个基点，坏账平均为 70 个基点，年改善 10 个基点。当将我们 70 个基点的净市场租金增长与我们 20 个基点的入住率增长和 10 个基点的坏账下降结合时，我们预算 2025 年租金收入增长为 1%。租金收入占我们总租金收入的约 90%。其余 10% 的物业收入主要由公用事业重新计费和其他费用组成，预计将以与我们的租金收入相似的水平增长。 我们 2025 年同店费用增长的中位数为 3%，没有包含任何显著的类别异常。我们的补充材料第 24 页还详细说明了其他指导假设，包括计划在全年内启动高达 6.75 亿美元的开发项目，以及大约 2.85 亿美元的 2025 年总开发支出。预计当年的非核心 FFO 调整约为每股 0.10 美元，主要是法律费用和交易追索成本。我们预计 2025 年第一季度的核心 FFO 每股将在 1.66 美元到 1.70 美元之间。 1.68 美元的中位数比 2024 年第四季度下降了 0.05 美元每股，这主要是由于同店净营业收入（NOI）环比下降约 0.04 美元每股，原因是由于季度税改的时机导致同店费用环比增加，以及每年 1 月 1 日的年度物业税应计重置和其他费用增加，主要归因于典型的季节性趋势，包括现场薪资增长的时机；以及由于我们实际和预期的第一季度收购导致的债务余额增加，利息支出环比增加约 0.015 美元每股。这 0.055 美元每股的季度环比核心 FFO 累计下降部分被与我们第一季度收购活动相关的核心 FFO 约 0.005 美元每股的增加所抵消。我们预计第一季度的混合租赁交易将相对持平。截至年末，我们约 80% 的债务为固定利率。 我们在 12 亿美元的信贷额度上未偿还金额少于 2 亿美元，未来 12 个月内没有到期债务，现有开发管道下剩余可用资金少于 2.5 亿美元。我们的资产负债表依然强劲，净债务与 EBITDA 的比率为 3.8 倍。现在，我们将开放提问环节。 问题与回答： 操作员 我们现在将开始问答环节。[操作员说明] 今天的第一个问题来自富国银行的 Jamie Feldman。请继续。 James Feldman -- 分析师 谢谢你接受我的提问。我希望你能提供更多关于你们混合假设的细节。你能谈谈你们对全年新租和续租增长的看法吗？你认为它在第一季度到第四季度的趋势如何？ Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 当然可以。从全年来看，我们预计混合增长在 1% 到 2% 之间。如果你看新租，全年新租将略有负增长，而续租可能在 3% 的高位。如果我看这一趋势在全年中的发展，显然我们对 2025 年的发展非常乐观，特别是新供应的吸收。 因此，我们预计到第三季度时，我们将开始看到新租的正增长。然后这一趋势将持续下去。 James Feldman -- 分析师 好的，谢谢。 操作员 接下来的问题来自 RBC 资本市场的 Brad Heffern。请继续。 Brad Heffern -- 分析师 你好，大家早上好。你们现在是否看到供应交易对市场的影响？如果有，那是什么样的迹象？ Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 我们确实看到了。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 继续，Alex。 Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 我们确实看到了。我们关注的最大指标是第四季度新签租约的改善。虽然我们不会提供季度——抱歉——每月的新租和续租数据，但我可以告诉你，我们对 1 月份新签租约的改善感到非常鼓舞。 操作员 接下来的问题来自 Evercore ISI 的 Steve Sakwa。请继续。 Sanket Agrawal -- Evercore ISI -- 分析师 你好，谢谢。我是 Sanket，代替 Steve 提问。我有一个关于交易指导的问题。在经历了几年的低迷交易市场后，似乎情况正在好转，你们预计将进行 1000 万到 1500 万的收购和投资。 你能否提供更多关于时机、资本化率以及你们在市场上看到的买卖双方的情况的细节？ Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 当然可以。当你考虑过去几年的情况时，销售交易市场非常低迷。主要原因是买卖双方之间存在分歧，卖方希望高价，而买方不愿意支付高价。因此，这造成了买卖双方之间的僵局。 因此，过去几年的交易量显著下降。但我认为现在的情况是，由于利率持续较高，卖方面临压力。同时，买方对未来持有相对积极的看法。最显著的是，供应确实达到了顶峰，2025 年将比 2024 年在加速增长方面表现更好。 然后在 2026 年和 2027 年，你将会看到一些相当大的租金增长。因此，这使得买家能够提高他们的预期租金增长，并对此感到相当自信，以至于他们实际上可以支付比之前想的更高的价格，因为租金的正二阶导数的拐点将在 2025 年某个时候发生。因此，这导致了买家和卖家之间的差距缩小，如果你愿意这样称呼的话。从我们的角度来看，由于我们将会回收资本，我们将会进行购买。 正如亚历克斯之前指出的，我们将会出售以资助这些收购。正如我们在上一次大型收购/开发处置周期中所做的，我们认为接下来的几年将会与金融危机后的情况非常相似，那时有很多交易需要进行，活动也会非常频繁。我认为这为我们回收资本并在收购和开发方面变得更加积极奠定了良好的基础。 操作员 接下来的问题来自于美国银行的杰夫·斯佩克特。请继续。 杰弗里·斯佩克特 -- 分析师 很好，谢谢你。瑞克，我想对这一点进行跟进。我的意思是，在全球金融危机之后，确实有很多困境。 截至今天，我会说我们听到的消息是混合的，并没有真正听到困境。你们看到和听到的是什么，让你们有信心认为会有类似的困境，卡姆登可以利用？谢谢。 理查德·J·坎波 -- 董事长兼首席执行官 当然。当你回顾金融危机时，确实存在适度的困境，但主要是在 2008 年，也许是 2009 年和 2010 年。之后，实际上没有困境。我的意思是，如果你考虑发生了什么，美联储将利率降至零，联邦存款保险公司和美联储通过表示他们不需要按市场价值标记建筑贷款来支持银行。 因此，这消除了人们认为在金融危机后会发生的许多困境。而今天，今天的不同之处在于，由于 GSE 的结果，杠杆过度，这在今天的方程中并不存在。银行显著减少了他们的商业房地产风险敞口，并且他们也在商业房地产风险敞口上进行了多元化。因此，银行更强大。 借款人更强大。你处于一种情况下，借款人或银行没有真正的压力迫使人们出售。而这当然是造成困境的原因。现在，市场的 C 类和 D 类部分显然存在困境，在那里你有一些联合投资者通过在线和 GoFundMe 页面筹集资金，或者购买相当低质量的物业并进行杠杆化。 关于这种困境已经有一些显著的报道，但在机构投资者质量的领域并没有。我是说，今天的投资者——今天的卖家并没有财务压力。因此，我不认为我们会在市场上看到 “困境”。我们将看到的只是比高峰时期更好的定价，当时资本化率在三的范围内。 现在资本化率将会在四点五到五之间，并且在未来的预期增长前景更好，以便你可以将你的内部收益率提高到七的水平。因此，今天的情况有些不同。所以，我不认为我们会在市场上出现困境并购买所有这些好交易。另一方面，当交易好的时候。 当你查看我们的卡姆登·利安德交易时，这是一个在奥斯汀的租赁项目，显然这是一个非常复杂的市场，奥斯汀的供应量超过大多数市场。我们以低于重建成本 15% 的价格购买该物业。租金被压低。一旦奥斯汀的供应在未来一年左右得到解决，你将会看到奥斯汀的超常增长。 从人口增长来看，奥斯汀在美国的百分比基础上是第一。因此，奥斯汀在 2026 年、2027 年和 2028 年将会非常好。因此，我们能够以低于重建成本的价格购买在那里，但为什么要建造，当我可以以低于重建成本的价格购买，并在市场上定位，以便获得超常增长，从而将资本化率推高到一个非常好的数字。 操作员 接下来的问题来自于瑞穗的汉德尔·圣贾斯特。请继续。 汉德尔·圣贾斯特 -- 分析师 大家好，早上好。希望你们能带我们回顾一下这个季度，并给我们一些关于投资组合在新租赁率预期方面表现的背景。与同行相比，它们在第四季度似乎更具韧性。 随着新租赁率的稳定和你们在一月份提到的入住率改善，约 95%，似乎你们可以在今年比我们之前预期的更早推动租金。因此，也许给我们一些关于你们认为在你们提供的第一季度指导中嵌入了多少新租赁率的背景，但总体上，关于你们在这方面可能变得更加积极的改善或稳定的感觉。谢谢。 D.基思·奥登 -- 执行副董事长 是的。所以，Haendel，我们的第四季度实际上比我们预期的要好一些，并且在我们所有的市场中都表现得相当广泛。至于明年的预期，我认为 Alex 在他的评论中已经详细说明了全年指引等内容。我认为我们看到的改善主要是我们整个投资组合的入住率保持稳定，这使我们能够发挥我们的定价模型的优势，找到市场的强劲表现并相应定价。 所以，我认为这真的是良好的运营基本面，第四季度表现不错。正如 Alex 提到的，这种趋势似乎延续到了 1 月份。去年，我们在 1 月份的开局非常强劲，表现良好，这引发了对这里以及其他地方的乐观情绪，可能预示着第一季度和全年会有好的表现。 结果并不是这样。去年 2 月份我们经历了一段低迷期。今年我们认为不会再出现这种情况。我不预期会有这样的情况。 但到目前为止一切都很好。1 月份的表现确实不错，我们预计这一趋势将持续改善，因为随着每个月的过去，我们正在逐步消除我们一直在应对的供应泡沫。但我认为在 2025 年下半年，前景看起来对我们相当有利。但更重要的是，2025 年将是一个过渡年，意味着我们将逐步恢复到更正常的供需动态。 但当你展望 2026 年，看看开工情况以及 2026 年和 2027 年完工情况的变化时，我认为我们将迎来一个为期两到三年的强劲增长期，这对整个多户住宅行业来说将是相当令人印象深刻的。我认为 Camden 在我们市场中的位置将使我们比大多数人受益更多。 运营商 接下来的问题来自 Citi 的 Eric Wolfe。请继续。 Eric Wolfe -- 分析师 嘿，谢谢。根据你的利息支出指引，看来你们在提前进行收购。你能谈谈这种策略背后的理由吗？此外，你提到我认为这种活动可能会导致零到 100 个基点的 GAAP 稀释，并且这种交易活动可能会持续到 2027 年。那么，我们是否应该在我们的模型中考虑，比如说在未来几年内 750 百万的交易中，建立 50 个基点的 GAAP 稀释？还是说这并不是你所指的这种持续到 2027 年的意思？ Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 是的。所以，我们会同时回答这两个部分。首先，我们预计我们会在出售之前进行收购。 我们这样做是出于税务效率的考虑。我们将进行反向 1031 交换。第二部分需要关注的是，我们在 2025 年将首先完成的处置将是我们较旧或资本密集型的资产。因此，你可能会看到我们购买的资产与出售的资产之间的 FFO 差距较大。 我认为需要注意的是，在 AFFO 基础上，这个差距会非常小。但在 FFO 基础上，差距会稍微大一些，大约在 100 个基点的范围内，针对 2035 年的预期。如果你考虑到在 2026 年和 2027 年完成我们的计划时，我们将达到一个阶段，那时我们将交易非常相似的资产，但只是地理位置不在我们希望的地方。例如，我们已经谈到过我们将降低在华盛顿特区的风险敞口，我们将降低在休斯顿的风险敞口。 如果我们在 2026 年和 2027 年出售华盛顿特区的一个社区，我认为很可能那将是一个特定的社区，可能会以相当不错的资本化率交易，而我们将用一个在纳什维尔或奥斯汀的社区进行交易，它们也将以相当的资本化率进行交易。因此，我认为不公平的是将你在 2025 年看到的稀释情况外推到 2026 年和 2027 年。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 是的。我还想补充的是，如果你看看我们上次进行此类操作时，我们进行了 27 亿美元的收购和 38 亿美元的处置。当时，我们预算的负差距超过 100 个基点，结果却是持平。因此，一旦市场开始适应更高的收入增长和更高的 NOI 增长，这些资本化率将会收缩，旧物业的资本化率将会趋向于新物业的资本化率。 而且，稀释问题的部分挑战在于，如果你看看 Camden Leander 交易，它的入住率为 84%。它还没有完成，对吧？它还没有完成租赁或稳定。因此，当我们购买尚未完全出租的物业时，你会看到更多的稀释。 这就是这个方程的一部分。但我预计到年中，交易市场将开始升温，这意味着仍在等待的 3000 亿到 4000 亿美元的资本将进入市场。因此，我认为资本化率将在年后半段趋于紧缩，差距也会更小。但我们已经预算了 100 个基点，但我相信我们会做得更好。 运营商 接下来的问题来自 KeyBanc Capital Markets 的 Austin Wurschmidt。请继续。 Austin Wurschmidt -- 分析师 很好，谢谢大家。早上好。那么，继续讨论你们的投资组合管理目标。亚历克斯，你在谈到出售一些华盛顿特区和休斯顿的资产时提到了这一点。 那么，对于这些主要市场，合适的投资比例是什么？有没有新的市场可以通过这个战略计划进入？考虑到未来几年基本面的积极前景，你们需要什么条件才能倾向于利用资产负债表的能力，而不是采取税收效率较高的配对交易策略？谢谢。 亚历克斯·J·K·杰塞特 -- 总裁兼首席财务官 是的。我在电话中提到，到 2027 年底，我们不希望任何一个市场的净营业收入（NOI）超过 10%。因此，如果你考虑一下，目前只有两个市场超过这个比例，即华盛顿特区和休斯顿。 所以，我们会将这两个市场的比例降低。此外，对于一个市场的净营业收入低于 4% 来说，我们认为这并没有太大意义。目前唯一符合这一标准的市场是纳什维尔。因此，我们会将其比例提高，这显然是我们主要的目标市场之一。 当你考虑利用我们的资产负债表时，绝对是的。我们之所以有 3.8 倍的债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率，这是多户住宅行业中的第一，是因为这给了我们能力和机会去利用机会。如果有机会可以为我们的股东创造真正的价值，并增加一点杠杆，但仍然保持在五倍以下，我们会绝对去利用这些机会。 所以，这是我们绝对在关注的事情。我认为你现在不会看到这一点，因为目前我们希望在交易市场上看到更多的稳定性。而现在，机会并不是特别多。因此，现有的机会，我们将在短期内与处置相匹配。 但是，随着我们向前推进并执行计划，你应该会看到我们购买和建设的数量超过我们出售的数量。 操作员 接下来的问题来自 BMO 资本市场的约翰·金。请继续。 约翰·金 -- 分析师 非常感谢。我想问一下关于提升收入和重新定位资本支出的情况，你们今年打算增加这些支出，相比去年。你能提醒我们或更新一下你们通常获得的回报或租金提升吗？去年 8600 万美元对混合租金或同店收入的贡献是多少？ 亚历克斯·J·K·杰塞特 -- 总裁兼首席财务官 是的，当然。首先，这是我们三年来第一次收到关于重新定位的问题。所以，感谢约翰把这些问题带回来。我们的重新定位计划取得了绝对巨大的成功。 我们通常获得的投资资本回报率在 8% 到 10% 之间。你应该这样考虑，这通常相当于每个单位额外租金 150 美元上下。当我看 2024 年重新定位的影响时，按净营业收入（NOI）计算，大约是 10 到 15 个基点，这当然不是微不足道的。我是说，这对我们来说绝对是有意义的。但你必须真正记住，我们进行重新定位的真正原因是刷新我们的投资组合。 如果你考虑我们在外部建设的房地产类型，它绝对是永恒的。但像其他一切一样，厨房和浴室才是真正显示开发年龄的地方。它显示了你房子的年龄。因此，如果我们能够进入并刷新厨房和浴室，使其看起来焕然一新，并且外观也看起来崭新，这确实为我们在市场上新供应的竞争提供了自然的防御。 如果你考虑一个全新的资产，其基础成本要高得多，当然，拥有它的人必须收取更高的租金才能获得足够的回报，而当我们有一个紧邻或直接相邻的资产，看起来是崭新的，拥有品牌厨房和浴室，并且由于我们的基础成本较低，我们可以收取较低的租金。这使我们处于一个非常有利的位置。因此，重新定位计划对我们来说是非常有意义的。这是你将看到我们做得相当多的事情。 我还想指出的是，我们也在考虑重新利用我们的一些房地产。这意味着查看我们在社区中拥有的空间，比如一个没人使用的室内篮球场等，并将其转变为额外的单元。这对我们来说也非常有意义。 操作员 接下来的问题来自巴克莱的理查德·海塔沃。请继续。 理查德·海塔沃 -- 分析师 早上好，大家。我想了解一下 -- 我认为在这个财报季节，混合租金和最终在阳光带市场的租金增长有一个相当一致的主题。但我想了解一下，我们所有人对供应逐渐减少的速度是否存在风险？这种缓冲在当前的同店指导中包含了多少？ 理查德·J·坎波 -- 董事长兼首席执行官 好吧，我认为当你查看任何人的数据时，无论是 Witten 还是 RealPage，供应都是已经确定的，未来两年内不会启动大量单元。大多数供应都在下降，市场也在下降，开工量下降了 50% 到 60%。在一些市场中，比如凤凰城，略有上升，但这都是在凤凰城的西侧，而我们恰好位于凤凰城的东侧，这之间有很大的区别。 所以，我认为——我不认为供应量会有很大的风险被提升。我的意思是，当你看到开发商面临的压力——现在的利率接近四点五，而短期利率并没有像人们预期的那样大幅下降。建筑成本虽然没有大幅上涨，但也没有显著下降。建筑成本仍然面临很大的压力，必须保持在一定水平。 我们认为它们比去年上涨了大约 1% 或 2%，但这并不包括关税问题。我们对关税进行了分析。关税将增加另外 2% 到 3% 的成本。大多数产品都是从加拿大购买的——木材来自加拿大，很多产品来自墨西哥，电气箱等。 所以，我会说，在当前的成本结构下，你必须在 2026 年、2027 年和 2028 年进行显著的租金上涨预测，才能使预测成立。因此，我认为在开发启动大幅上升方面没有很大的风险，除非利率大幅下降，建筑成本大幅下降，而这并没有发生。所以，我认为从供应的角度来看风险相对较低。我认为更大的风险可能在于整体经济会发生什么。 我的意思是，如果我们在 2025 年经历衰退，那么我认为所有的预期都会被打乱，事情的发展将会变得不可预测。我认为这并不在大家的雷达范围内，但我确实认为这是更大的风险，考虑到 2025 年可能的发展情况——但这不会在供应方面。我是说，供应是会来的，我们知道它会来，然后就会停止。即使你今年启动量增加 50%，也要到 2027 年或 2028 年才能发挥作用。 交付需要这么长时间。所以，我认为在 2027 年底之前以及进入 2028 年，我们的供应将会非常顺利。 运营商 接下来的问题来自于 Ami Probandt，来自瑞银。请继续。 Ami Probandt -- 瑞银 -- 分析师 嗨，谢谢。那么，你提到了坦帕、洛杉矶、圣地亚哥、华盛顿特区和休斯顿作为主要市场。你认为 Camden 在这些市场的表现是否代表了整体市场？还是说有一些 Camden 特有的属性导致了更强的表现？然后具体到坦帕，你提到第四季度需求的提升。我想知道这是否与飓风有关，并且是否可持续。 谢谢。 D. Keith Oden -- 执行副主席 是的，坦帕的确与飓风有关。最终，这种情况会随着时间的推移而缓和。我的意思是，我们在休斯顿经历过哈维等事件时也见过这种情况。 所以，这绝对是与飓风相关的事情。在其他市场的表现方面，我认为你可以看看同行群体，在其他市场中，我们与公共市场同行群体最大的重叠是在华盛顿特区。每个人对华盛顿特区发生的事情都有相当积极的评论。 休斯顿对我们来说是一个差异化因素，因为我们是唯一一家在该地区有任何重要存在的上市公司。正如亚历克斯指出的那样，休斯顿占我们最大净营业收入集中市场的 13%。 现在，我们承诺在一段时间内将其降低到个位数。但现实是，休斯顿在过去一年半里表现非常出色，并且看起来在 2025 年也会继续如此。这是由于相对较低的供应。几年前，当当前的项目管道被投入使用时，休斯顿由于其他许多问题而错过了很多机会。 但能源行业表现得非常好。我认为所有迹象表明，这种情况将继续得到支持，甚至可能比过去四年更加支持。因此，这两个市场肯定是如此，我认为在这些市场拥有资产的任何人都表现得相当不错。在加利福尼亚州，南加州的情况也相当不错。 这在很大程度上是由于结束和处理所有与 COVID 相关的措施，包括减少坏账等。因此，我认为对于任何在南加州拥有资产的人来说，这也是一个相当不错的故事。因此，我们在各个市场的运营指标、入住率和净营业收入增长方面表现得更好。所以，可能有一些 Camden 特有的因素，正是我们运营投资组合的方式以及我们在这些市场的时间和理解如何帮助我们。 但这五个市场——如果你在这些市场拥有资产，你现在可能会非常高兴，并期待着——让我们迎接 2025 年。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 我会更详细地分析 Camden 的执行能力。如果你没有一个优秀的团队，你就不可能连续 17 年成为《财富》100 强公司之一。我们都知道超级碗将在周日举行，我们知道这不仅仅是一个球员，而是一个团队、一个理念、一个能量，是那种协同作用使球员发挥出最佳水平。在我们的案例中，我们的团队每天都在努力工作，并相信他们真的想照顾好客户，这无疑增加了价值，客户也能感受到这一点。 所以，你有一个非常优秀的团队。这将逐渐使客户受益并降低流失率。当你要求某人提高租金时，他们会说，是的，好吧，我喜欢这个地方，你们是有趣且优秀的人。所以当然，我会多付一些。 但我认为这也是 Camden 的一个重要部分，毫无疑问。 运营商 接下来的问题来自于 Rob Stevenson，来自 Janney。请继续。 Rob Stevenson -- 分析师 大家好，早上好。关于 1.75 亿美元到 6.75 亿美元的开发启动指导，您能谈谈在当前的建筑成本和预期租金下，这些新项目的预期收益率大致是多少吗？如果需要等待什么才能启动这些项目？另外，您预计的收益率与您目前正在建设的三处北卡罗来纳州资产的预期收益率相比如何？ Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 当然。考虑到当前的成本和租金增长背景，我们的预期收益率大约在 6% 左右。这也是我们启动的开发项目的收益率，包括目前正在建设的项目。但我告诉你，找到符合这些数字的开发项目并不容易。 所以，这就是为什么我们没有像希望的那样积极推进。但我认为，考虑到我们所处的市场以及我们的开发项目的位置，我们应该会有超出预期的租金增长，这可能会让我们达到这些数字或更好。 操作员 接下来的问题来自摩根士丹利的亚当·克雷默。请继续。 亚当·克雷默 -- 分析师 谢谢你们的时间。我想问一下华盛顿特区的情况，可能有几个问题在这里。我想首先了解一下那里的需求最新情况。 显然，关于联邦工作人员和可能缩小的联邦政府的新闻很多。那么，过去几周那里的需求情况如何？随着政府组成的变化，您的展望是什么？然后在华盛顿特区，您们在交易市场上看到的资本化率或每平方英尺的情况又如何？ Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 让我先谈谈交易市场。华盛顿特区是一个很好的交易市场。资本化率根据物业的不同，大约在中四到高四之间，或多或少。 所以，那里的需求仍然不错。当你考虑到华盛顿特区在过去几年中在收入增长方面表现优异，并且我们认为将继续保持在 A 类范围内时，我认为交易量会很好。谈到政府变化，这真的很有趣。 如果你看看那里的单户住宅市场，由于新政府的过渡，出售物业的价格出现了激增。在过渡期间，需求往往会比单纯的现任者获胜时更高。我让基思来谈谈当前的需求。继续吧，基思。 D. Keith Oden -- 执行副主席 是的。我觉得现在很难弄清楚正在讨论的内容与实际会发生什么之间的交错。每次你听到政府可能裁员的消息，我听到的最新数字是，他们向整个联邦政府的所有员工提供了买断方案。到最后的统计，报名的人数大约在 2 万到 2.5 万之间，这对于整个联邦劳动力来说只是一个小数目。 所以，我认为在这个对话进行的同时，另一个更广泛的对话是，如果你是联邦员工，你将不得不回到办公室。因此，我认为这可能会对华盛顿特区产生连锁反应，坦率地说，在过去两年中，这对我们在华盛顿特区的投资组合来说一直是薄弱环节。很可能随着人们必须回到实际办公室，尤其是在华盛顿特区，许多人可能会更倾向于搬回或搬到华盛顿特区。 所以，我认为有很多交错的因素。我认为有很多讨论。我认为你可能永远不会因为押注于有多少联邦员工实际上会去做其他事情而破产，无论是谁要求他们这样做。 Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 我告诉你，截至目前，华盛顿特区的租赁新签率增长幅度最大。 操作员 接下来的问题来自高盛的朱利安·布鲁因。请继续。 朱利安·布鲁因 -- 分析师 谢谢。我想问一下 2025 年开发启动的低端和高端之间的差距。是什么驱动您今年更倾向于低端而不是高端？ Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 这只是确保我们达到我们认为合理的差距和合理的回报的问题。我的意思是，如果我们——以纳什维尔为例，纳什维尔的开发活动非常繁忙，成本急剧上升，您无法找到人来竞标您的项目。现在，我们在纳什维尔的项目上有七家分包商在竞标。因此，发生的事情是，A，建筑成本趋于平稳，甚至可能下降了一些。 然后，B，另一方面，你有更广泛的客户基础，这意味着这告诉我，一旦我们执行合同，我们可能在买断时能以比我们询问他们的报价低 2% 到 4% 的价格买入合同。因此，这将是——所以，到年中，我们将更好地了解在许多市场上租金的第二衍生品何时转为正值，这将使我们更有信心去投入。因此，这实际上是一个关于我们需要为开发风险获得报酬的决定。所以，我们需要在我们能买入的价格和我们能建造的价格之间有 100 到 150 个基点的正利差。 然后我们必须有信心，收入增长将在 2026 年、2027 年和 2028 年出现。我们将在年中获得更多的信心。因此，这将决定我们是否能达到该范围的高端。我认为我们可能看到的另一个机会是那些无法完成交易的商人开发商，我们可以介入这些交易并完成它们。 我们在历史上在过渡时期做过很多这样的事情，尤其是在像现在这样的过渡时期。因此，我们可能也能够接手一些无法完成的交易。所以，这也可能推动我们朝着该范围的高端发展。 操作员 您下一个问题来自 Piper Sandler 的 Connor Mitchell。请继续。 Connor Mitchell -- Piper Sandler -- 分析师 嘿，谢谢你回答我的问题。也许回到更广泛的交易市场。我很感激到目前为止的所有信息。似乎仍然有大量资金在竞标公寓，融资成本和对租金增长的预期最终会克服这一障碍。 但你们谈到了——也许在下半年会有增加的情况。所以，我想问的是，你认为负杠杆还会持续多久，特别是考虑到下半年还有更多交易要进行？我想再问一个快速的后续问题。你认为市场在 2026 年和 2027 年的增长率预期上是否过于激进？还是说这种高预期确实合理，能够证明负杠杆的存在？谢谢。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 好吧，人们确实在押注 2026 年和 2027 年将是超常增长的年份。如果历史能说明未来的任何迹象，这正是多年来发生的事情。你经历了经济下滑，过剩供应，衰退等等。然后发生的事情是反弹。 通常，供应会继续保持强劲，但我们知道供应不会强劲。如果就业市场保持稳定，经济保持稳定，我们将获得 2% 的 GDP 增长或 1.5% 到 2% 的增长，买家将会在 2026 年、2027 年和 2028 年进行显著的租金增长预期。否则，他们将无法实现他们的数字，对吧？尤其是当你看看今天的价格时。因此，我认为将推动买卖双方更接近的事情是，2025 年某些市场的净营业收入（NOI）将会上升。 当你考虑我们的主要市场时，我们的净营业收入正在增长。因此，即使资本化率保持不变，现金流也在增长，你有一个可以依赖的增长轨迹。然后希望，我认为人们在押注尽管利率将长期保持较高，但在更长的时间内，他们相信利率会有所下降。 因此，我认为供应、推动收入增长和净营业收入增长的能力将使人们能够继续购买，即使在今天的负杠杆情况下。我认为从长远来看，如果净营业收入增长没有出现，且利率没有下降，那么资本化率必须上升，否则买卖双方之间将会出现僵局。因此，我们将拭目以待。但目前市场相当强劲。 发生的事情非常有趣。例如，最近我们在纳什维尔竞标的一笔交易。如果你试图以我们所追求的特定资本化率进行购买，卖方基本上只是说，我们听到了你的报价，我们将撤回。他们的看法是，他们将在未来获得更高的价格。 资本化率可能保持不变，但他们的现金流增长将更高。因此，我认为在现在到年中以及 2025 年底之间会发生一些有趣的事情。但我认为交易市场将会更加活跃。我认为所有迹象表明，我们将获得新的租金增长的正第二衍生品，这将为卖方进入市场和买方购买创造很多机会。 操作员 您下一个问题来自 Truist Securities 的 Michael Lewis。请继续。 Mike Lewis -- 分析师 谢谢。我想回到这个决定，即在任何市场中不超过 10% 的投资组合。因此，最近公寓 REITs 有向多样化的趋势。如你所知，很多都是沿海投资者向更多你的市场进行多样化。 难道没有任何市场你认为更好吗？对吧？在接下来的 10 到 15 年里，它们就是更好的公寓市场？还是说情况并非如此？没有任何结构性或世俗性的因素？我只是想知道——这个决定是否更多地反映了休斯顿和华盛顿特区的情况？还是说它更多地反映了你们市场的广泛机会集，且有点难以区分？ D. Keith Oden -- 执行副董事长 所以，我想说这更多是关于我们所有市场的机会组合。当你说某些市场更好时，这取决于时间。例如，三年前，休斯顿和华盛顿特区就是卡姆登投资组合中的问题市场。 这是大家想讨论的焦点，也是我们内部讨论的主要内容，因为这两个市场是我们最大的市场，而且表现不佳，已经持续了两到三年。因此，快进到今天，华盛顿特区和休斯顿是我们表现最好的两个市场——或者说在前五名之内，预计今年和明年也会排在前两到三名。 所以，如果你问这个问题，某些市场确实更好，是的，我的意思是，四年前，所有市场的表现都比休斯顿和华盛顿特区要好。而今天，情况正好相反。关键在于在我们绝对喜欢的 15 个市场之间保持平衡。 我们投资组合中的每个市场都具备我们希望在迁移、就业增长、租金持续上涨能力以及从费用角度运营资产的特征，这些特征使我们能够实现现金流增长。因此，这并不是对华盛顿特区和休斯顿的评价，而是说明我们在其他市场有很好的机会，比如奥斯丁和纳什维尔，这些市场我们投资不足，关键在于平衡这些机会。 操作员 接下来的问题来自于斯科舍银行的 Nick Yulico。请继续。 Daniel Tricarico -- 分析师 早上好。我是 Daniel Tricarico，代替 Nick 提问。亚历克斯，我想澄清一下你对杰米问题的回答。你提到第三季度新租金率转为正值，并将持续下去。 这是否意味着绝对值上会继续改善？你是否假设第四季度会有正常的季节性模式？还是说由于供应被吸收，会有一个比较优势，使得第四季度看起来季节性？ Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 没错。所以，我们将恢复季节性，至少这是我们预算中的内容。这意味着你会在第三季度看到正的新租金率，然后在第四季度，这通常是我们最疲软的季度。 因为在假期季节，想要搬家的人并不多等等。这通常是我们定价能力最弱的时候。因此，你应该会看到在那个时候开始恢复到更正常的季节性模式。 操作员 接下来的问题来自于 Green Street 的 David Segall。请继续。 David Segall -- Green Street Advisors -- 分析师 谢谢你。我想更深入了解一下拟议的开发启动。你能大致估算一下在纳什维尔和丹佛需要达到的租金或每单位租金，以实现 6% 的收益率吗？ Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 你有这些数据吗，亚历克斯？ Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 我没有。我们需要再跟你确认一下。 David Segall -- Green Street Advisors -- 分析师 好的，非常感谢。 操作员 接下来的问题来自于 Zelman & Associates 的 Alex Kim。请继续。 Alexander Kim -- 分析师 大家好。感谢你们回答我的问题。我总是很欣赏在电话会议开始前的歌曲选择。我想知道你能否谈谈目前正在租赁的三个社区的租赁趋势，以及这如何影响本季度的租赁收入线，以及更广泛的 2025 年展望？谢谢。 Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 是的，当然可以。如果你看看我们正在租赁的社区，其中两个是单户住宅租赁社区。我们已经非常坦诚地表示，我们的单户住宅租赁社区的租赁速度很慢。 寻找这种产品类型的特定人群往往会先来一次，然后再来一次，然后再来一次，测量卧室并确保他们的家具可以放下等等。因此，租赁速度较慢。好消息是，我们认为它们会非常稳定。我们认为一旦他们进入，如果他们花那么长时间做出入住决定，我们认为他们在做出搬出决定时也会花同样长的时间。 但这就是我们所看到的。当我查看卡姆登达勒姆，这是我们最后一个正在租赁的社区。在第四季度，我们的租赁情况符合预期，确实比较慢。正如我在之前的电话中所说，第四季度总是最慢的季度，无论是新租赁还是现有资产都是如此。 话虽如此，如果你看看它们的情况，伍德米尔溪的入住率为 89%。达勒姆的入住率为 78%。所以，这两个社区都非常接近稳定。因此，显然我们应该在 2025 年从这两个社区的稳定中获得一些增长。 而长草农场的进展稍微落后于另外两个，因为它比它们晚开始，目前的租赁率为 53%。 操作员 这结束了我们的问答环节。我想把会议交还给 Ric Campo 进行任何结束语。 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 感谢大家今天的时间，我们很高兴结束大型多户住宅的财报季。下次会议或路演见。谢谢。 操作员 [操作员结束] 持续时间：0 分钟 会议参与者： Kimberly A. Callahan -- 高级副总裁，投资者关系 Richard J. Campo -- 董事长兼首席执行官 D. Keith Oden -- 执行副主席 Alexander J. K. Jessett -- 总裁兼首席财务官 James Feldman -- 分析师 Alex Jessett -- 总裁兼首席财务官 Jamie Feldman -- 分析师 Brad Heffern -- 分析师 Ric Campo -- 董事长兼首席执行官 Sanket Agrawal -- Evercore ISI -- 分析师 Jeffrey Spector -- 分析师 Haendel St. Juste -- 分析师 Keith Oden -- 执行副主席 Eric Wolfe -- 分析师 Austin Wurschmidt -- 分析师 John Kim -- 分析师 Richard Hightower -- 分析师 Ami Probandt -- 瑞银 -- 分析师 Rob Stevenson -- 分析师 Adam Kramer -- 分析师 Julien Blouin -- 分析师 Connor Mitchell -- Piper Sandler -- 分析师 Mike Lewis -- 分析师 Daniel Tricarico -- 分析师 David Segall -- Green Street Advisors -- 分析师 Alexander Kim -- 分析师 更多 CPT 分析 所有财报电话会议记录