<p>（作者是路透社 Breakingviews 专栏作家。所表达的观点仅代表她个人。）</p>
<p>作者：詹妮弗·萨巴</p>
<p>纽约，3 月 10 日（路透社 Breakingviews）- Rocket Companies（RKT.N）正在快速前进。这家专注于抵押贷款的金融科技公司正在以近 20 亿美元收购数字房地产上市公司 Redfin（RDFN.O）。考虑到成本节约和预期收入增长，这一高额溢价是合理的。然而，就像希望买家寻找下一个住房阶梯一样，投资者也应该进行一些怀疑的尽职调查。</p>
<p>Rocket 由克利夫兰骑士队老板丹·吉尔伯特创立，周一表示已同意以全股票交易的方式收购 Redfin，这是一家低费用的经纪公司，拥有一个受欢迎的在线平台。公告时的估值为每股 12.50 美元，这一高价是 Redfin 周五股票交易价格的两倍多。</p>
<p>Rocket 为此次交易准备的宣传册中包含了一些市场友好的短语，包括当前热门话题：“人工智能” 和 “数据”。其目的是为购房者创造一个友好的环境，让他们可以在这里完成所有业务，从寻找下一个购买到寻找融资方式。这对 Rocket 来说是一个关键时刻，自 2022 年利率飙升以来，其抵押贷款发放数量减少，并且正在寻找新的增长。而 Redfin 相比于近期的过去则显得便宜：在 2021 年其股价曾超过 90 美元。</p>
<p>然而，最引人注目的方面是承诺的协同效应。Rocket 预计将实现 2 亿美元的可观收益，其中包括 1.4 亿美元的行政和市场费用削减，以及 6000 万美元的收入增长。按 21% 的标准税率计算，这相当于近 16 亿美元的价值，足以覆盖大约 10 亿美元的溢价。此外，根据 LSEG 的数据显示，此交易对 Redfin 的估值为今年预期收入的 2 倍，远低于竞争对手 Zillow（ZG.O）的倍数。</p>
<p>然而，这看似坚固的基础上却存在裂缝。承诺的成本削减大约相当于 Redfin 去年在市场和一般费用上的支出的 40%，这为整理一家自 2004 年成立以来从未盈利的公司设定了极高的标准。</p>
<p>更棘手的是房地产市场本身。抵押贷款利率顽固地高，徘徊在 6% 到 7% 之间，几乎是十年前的两倍。因此，人们选择不动而是继续留在原地。1 月份现有房屋销售较上月下降了 4.9%。</p>
<p>市场正在进行自我评估。周一，Rocket 的股价下跌超过 15%。Redfin 的挂牌价格乍一看似乎很有吸引力，但这项需要修缮的交易可能需要付出过多的努力。</p>
<p>在 X 上关注 @jennifersaba</p>
<h3>背景新闻</h3>
<p>Rocket Companies 是一家包括贷款机构 Rocket Mortgage 及其他资产（如房屋搜索平台 Rocket Homes）的综合企业，3 月 10 日表示已同意以全股票交易的方式以 18 亿美元收购数字房地产经纪公司 Redfin。</p>
<p>该交易的交换比例暗示每股价格为 12.50 美元，相较于 3 月 7 日 Redfin 未受干扰的股价溢价 115%。</p>
<p>美国购房者借款成本上升</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://reut.rs/3QYRCAE?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://reut.rs/3QYRCAE"/></p>
<p>（编辑：乔纳森·吉尔福德和普拉纳夫·基兰）</p>

RDFN

<p>Rocket Companies 正在以近 20 亿美元的全股票交易收购 Redfin，估值为每股 12.50 美元，溢价显著。尽管 Rocket 预计通过削减成本和增加收入实现 2 亿美元的协同效应，但由于高抵押贷款利率和 Redfin 的亏损历史，仍面临挑战。公告发布后，Rocket 的股价下跌超过 15%，显示出投资者对该交易在疲软房地产市场中的可行性持怀疑态度</p>

<p>(The author is a Reuters Breakingviews columnist. The opinions expressed are her own.)</p>
<div class="lb-trans"><p>（作者是路透社 Breakingviews 专栏作家。所表达的观点仅代表她个人。）</p>
</div><p>By Jennifer Saba</p>
<div class="lb-trans"><p>作者：詹妮弗·萨巴</p>
</div><p>NEW YORK, March 10 (Reuters Breakingviews) - Rocket Companies (RKT.N) is barreling forward. The financial technology company specializing in mortgage lending is buying digital real estate listings firm Redfin (RDFN.O) for almost $2 billion. The punchy premium pencils out when cost savings and promised revenue bumps are factored in. Yet, like hopeful buyers searching out their next rung on the housing ladder, investors should conduct some skeptical due diligence.</p>
<div class="lb-trans"><p>纽约，3 月 10 日（路透社 Breakingviews）- Rocket Companies（RKT.N）正在快速前进。这家专注于抵押贷款的金融科技公司正在以近 20 亿美元收购数字房地产上市公司 Redfin（RDFN.O）。考虑到成本节约和预期收入增长，这一高额溢价是合理的。然而，就像希望买家寻找下一个住房阶梯一样，投资者也应该进行一些怀疑的尽职调查。</p>
</div><p>Founded by Cleveland Cavaliers basketball team owner Dan Gilbert, Rocket on Monday said it had agreed to purchase Redfin, a low-fee brokerage with a popular online portal, in an all-stock transaction. Valued at $12.50 per share on announcement, the hefty price is more than double where Redfin’s stock was trading on Friday.</p>
<div class="lb-trans"><p>Rocket 由克利夫兰骑士队老板丹·吉尔伯特创立，周一表示已同意以全股票交易的方式收购 Redfin，这是一家低费用的经纪公司，拥有一个受欢迎的在线平台。公告时的估值为每股 12.50 美元，这一高价是 Redfin 周五股票交易价格的两倍多。</p>
</div><p>Rocket’s brochure for selling the deal includes marketing-friendly phrases, including the hot topics of the moment: “artificial intelligence” and “data.” The idea is to create a welcoming environment for house hunters to do all their business, from searching for their next purchase to finding ways to finance it. It comes at a crucial moment for Rocket, which has extended fewer mortgage loans since interest rates spiked in 2022 and is searching for new growth. And Redfin is cheap compared to the recent past: at its peak in 2021, shares changed hands at over $90 apiece.</p>
<div class="lb-trans"><p>Rocket 为此次交易准备的宣传册中包含了一些市场友好的短语，包括当前热门话题：“人工智能” 和 “数据”。其目的是为购房者创造一个友好的环境，让他们可以在这里完成所有业务，从寻找下一个购买到寻找融资方式。这对 Rocket 来说是一个关键时刻，自 2022 年利率飙升以来，其抵押贷款发放数量减少，并且正在寻找新的增长。而 Redfin 相比于近期的过去则显得便宜：在 2021 年其股价曾超过 90 美元。</p>
</div><p>The most eye-catching aspect, though, is the promised synergies. Rocket is forecasting a chunky $200 million, made up of $140 million of cuts to administrative and marketing costs, as well as $60 million in juiced revenue from combining. Taxed at the standard rate of 21% and capitalized it represents nearly $1.6 billion in value, more than covering the roughly $1 billion premium. Moreover, the transaction values Redfin at 2 times this year’s expected revenue, according to LSEG. That’s well below competitor Zillow’s (ZG.O) multiple.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，最引人注目的方面是承诺的协同效应。Rocket 预计将实现 2 亿美元的可观收益，其中包括 1.4 亿美元的行政和市场费用削减，以及 6000 万美元的收入增长。按 21% 的标准税率计算，这相当于近 16 亿美元的价值，足以覆盖大约 10 亿美元的溢价。此外，根据 LSEG 的数据显示，此交易对 Redfin 的估值为今年预期收入的 2 倍，远低于竞争对手 Zillow（ZG.O）的倍数。</p>
</div><p>Yet there are cracks in this seemingly solid foundation. The promised cost reductions equate to roughly 40% of what Redfin spent on marketing and general expenses last year, setting an extremely high bar for tidying up a company that has never been profitable since its 2004 founding.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，这看似坚固的基础上却存在裂缝。承诺的成本削减大约相当于 Redfin 去年在市场和一般费用上的支出的 40%，这为整理一家自 2004 年成立以来从未盈利的公司设定了极高的标准。</p>
</div><p>More problematic is the housing market itself. Mortgage rates are stubbornly high, hovering between 6% and 7% - nearly double where they were a decade ago. As a result, people are staying put rather than moving up. Existing home sales fell 4.9% in January from the previous month.</p>
<div class="lb-trans"><p>更棘手的是房地产市场本身。抵押贷款利率顽固地高，徘徊在 6% 到 7% 之间，几乎是十年前的两倍。因此，人们选择不动而是继续留在原地。1 月份现有房屋销售较上月下降了 4.9%。</p>
</div><p>The market is doing its own appraising. Rocket’s shares fell over 15% on Monday. The list price for Redfin looks attractive on first blush, but this fixer-upper might require a little too much elbow grease.</p>
<div class="lb-trans"><p>市场正在进行自我评估。周一，Rocket 的股价下跌超过 15%。Redfin 的挂牌价格乍一看似乎很有吸引力，但这项需要修缮的交易可能需要付出过多的努力。</p>
</div><p>Follow @jennifersaba on X</p>
<div class="lb-trans"><p>在 X 上关注 @jennifersaba</p>
</div><h3>CONTEXT NEWS</h3>
<div class="lb-trans"><h3>背景新闻</h3>
</div><p>Rocket Companies, a conglomerate including lender Rocket Mortgage as well as various other assets like home search platform Rocket Homes, said on March 10 it had agreed to buy digital real estate brokerage Redfin in an all-stock deal for $1.8 billion.</p>
<div class="lb-trans"><p>Rocket Companies 是一家包括贷款机构 Rocket Mortgage 及其他资产（如房屋搜索平台 Rocket Homes）的综合企业，3 月 10 日表示已同意以全股票交易的方式以 18 亿美元收购数字房地产经纪公司 Redfin。</p>
</div><p>The transaction’s exchange ratio implies a price of $12.50 per share, a 115% premium to Redfin’s undisturbed stock price on March 7.</p>
<div class="lb-trans"><p>该交易的交换比例暗示每股价格为 12.50 美元，相较于 3 月 7 日 Redfin 未受干扰的股价溢价 115%。</p>
</div><p>US home buyers are paying more to borrow</p>
<div class="lb-trans"><p>美国购房者借款成本上升</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://reut.rs/3QYRCAE" alt="" original-src="https://reut.rs/3QYRCAE"/></p>
<p>(Editing by Jonathan Guilford and Pranav Kiran)</p>
<div class="lb-trans"><p>（编辑：乔纳森·吉尔福德和普拉纳夫·基兰）</p>
</div>

BREAKINGVIEWS-Rocket’s housing deal has foundational cracks

- Rocket Companies 以近 20 亿美元收购数字房地产公司 Redfin。  
- 交易预计将带来 2 亿美元的协同效应，但 Redfin 自成立以来未盈利。  
- 由于高抵押贷款利率，房地产市场疲软，Rocket 股价下跌超过 15%。

BREAKINGVIEWS-Rocket 的住房交易存在基础性问题