<p>房地产投资信托基金（REITs）可以是极好的投资工具。这些实体持有一系列产生收入的商业房地产。它们利用这些收入支付股息并投资于其他产生收入的物业。</p>
<p>这种收入与增长的结合使得 REITs 能够产生强劲的回报。REITs 在长期内的表现优于股票。以下是一些帮助您通过投资 REITs 赚钱的策略。</p>
<h2>股息驱动结果</h2>
<p>REITs 以支付股息而闻名。美国国税局要求 REITs 将至少 90% 的应税收入以股息形式支付，以维持其税收优势（REITs 不支付企业所得税）。</p>
<p>股息支付帮助 REITs 在为投资者产生回报方面占据优势。根据 Ned Davis Research 和 Hartford Funds 的数据，在过去 50 年中，支付股息的 <strong>标准普尔 500 指数</strong>（^GSPC -1.97%）公司提供的总回报是非股息股票的两倍多（年化总回报 9.2% 对比 4.3%）。总体而言，股息在长期内贡献了约 50% 的 REIT 回报（相比之下，标准普尔 500 指数自 1940 年以来的总回报中约有 34% 来自股息）。</p>
<p>然而，不同的股息政策在回报上存在显著差异：</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>股息政策</th>
<th>回报</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>股息增长者和启动者</td>
<td>10.2%</td>
</tr>
<tr>
<td>股息政策无变化</td>
<td>6.8%</td>
</tr>
<tr>
<td>股息削减者和取消者</td>
<td>-0.9%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>数据来源：Ned Davis Research 和 Hartford Funds。</p>
<p>根据这些数据，从像 REITs 这样的股息股票中获利的最佳方式是投资于那些持续增长股息的 REITs。通常有三个因素驱动 REIT 提高其股息的能力：</p>
<ol>
<li><strong>投资组合的质量</strong>：REIT 需要拥有高质量的物业组合，能够产生持久且增长的租金收入。它应该拥有受益于需求增长的物业，并租给多样化的高质量租户。</li>
<li><strong>股息支付比率</strong>：虽然 REITs 必须分配 90% 的应税净收入，但由于折旧，它们通常产生的现金流超过收入。因此，衡量股息安全性的更好标准是 REIT 支付股息的运营资金（FFO）百分比。理想情况下，REIT 的支付比率应为其 FFO 的 75% 或更低。这为其提供了缓冲，同时允许其保留一些现金以资助新投资。</li>
<li><strong>资产负债表</strong>：REITs 借入大量资金以资助收购和开发项目。这意味着它们必须保持强健的资产负债表以继续增长。REIT 应拥有投资级债券评级，并且杠杆比率应低（理想情况下低于 5.5 倍的债务与收入比）。</li>
</ol>
<h2>两种从 REITs 中获利的投资策略</h2>
<p>投资者有两种途径可以从 REIT 投资中获利。他们可以购买个别 REITs，或投资于 REIT ETF。</p>
<p>投资于专注于 REITs 的交易所交易基金（ETF）是广泛投资于 REITs 财富创造能力的最简单方式。这些基金广泛投资于 REIT 行业。</p>
<p>例如，<strong>先锋房地产 ETF</strong>（VNQ -0.10%）持有超过 150 个 REITs。该基金采用市值加权策略，这意味着它在最大的 REITs 中分配更高比例的资产。目前，其前三大 REIT 持股分别是领先的工业 REIT <strong>Prologis</strong>（PLD -0.33%）（占基金的 6.4%）、顶级电信基础设施 REIT <strong>American Tower</strong>（占 5.4%）和巨型医疗保健 REIT <strong>Welltower</strong>（占 5.2%）。</p>
<p>该基金提供了对 REIT 行业的广泛曝光，重点关注最大的 REITs，费用相对适中。它向投资者收取 0.13% 的 ETF 费用比率。然而，作为这笔年度费用的交换，投资者无需管理 REITs 的投资组合。像先锋房地产 ETF 这样的 ETF 是投资 REIT 行业的一种非常被动的方式。</p>
<p>投资者可以使用的另一种从 REITs 中获利的策略是建立一个高质量 REIT 的投资组合，这些 REIT 应该能够增加其股息。这一策略在长期内可能会优于 REIT ETF。</p>
<p><strong>Realty Income</strong>（O 0.82%）是一个很好的基础 REIT。该 REIT 持有多样化的高质量物业组合（零售、工业、博彩等）。</p>
<p>Realty Income 在增加股息方面有着出色的记录。自 1994 年上市以来，它最近实现了第 130 次股息增长。这种稳定的股息增长为 Realty Income 的强劲总回报（年化 13.4%）做出了贡献。该 REIT 通过收购额外的产生收入的房地产稳步增长。</p>
<p>投资者应在其投资组合中增加几个 REIT，以提高多样化并获得其他受益于需求增长的物业类型的曝光。例如，像 <strong>中美洲公寓社区</strong>（MAA 0.39%）这样的住宅 REIT 是从租赁住房需求上升中获利的好方法。该公寓 REIT 已经连续 15 年增加其股息支付。它通过提高租金和收购及开发新的公寓社区稳步增长其租金收入。</p>
<p>另一个值得考虑的高质量 REIT 是 Prologis。这家领先的物流 REIT 在过去五年中以 13% 的复合年增长率增长其股息，超过 REIT 行业平均的 5%。对仓储空间的需求增长应使 Prologis 能够继续扩展其投资组合和股息。</p>
<p>与此同时，领先的数据中心 REIT <strong>Equinix</strong>（EQIX -2.59%）最近将其股息再增加了 10%，将其股息增长记录延续至 10 年。该 REIT 受益于对数据中心容量的需求增长，以支持人工智能和数字化。</p>
<h2>投资 REITs 可以是一种非常丰厚的策略</h2>
<p>房地产投资信托基金（REITs）在长期内历史上产生了强劲的总回报。股息增长是它们为股东创造价值能力的重要驱动因素。获利于 REITs 的最简单策略是购买专注于该领域的 ETF。然而，投资者通过建立一组合适的顶级 REITs，可能在长期内赚取更多的钱，这些 REITs 在增长股息方面处于最强的位置。</p>

<p>本文讨论了投资房地产投资信托基金（REITs）的优势，这些基金通过商业房地产产生收入并支付股息。REITs 的历史表现优于股票，股息对回报的贡献显著。投资 REITs 的关键策略包括关注那些具有强劲股息增长、优质投资组合和稳健资产负债表的基金。投资者可以选择单个 REIT 或 REIT ETF 以获得更广泛的投资敞口。值得注意的例子包括 Realty Income，以其持续的股息增长和强劲的总回报而闻名</p>

<p>Real estate investment trusts (REITs) can be terrific investment vehicles. These entities hold a portfolio of income-generating commercial real estate. They use that income to pay dividends and invest in additional income-producing properties.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地产投资信托基金（REITs）可以是极好的投资工具。这些实体持有一系列产生收入的商业房地产。它们利用这些收入支付股息并投资于其他产生收入的物业。</p>
</div><p>That combination of income and growth has enabled REITs to produce robust returns. REITs have outperformed stocks over the long term. Here are some strategies to help you make money investing in REITs.</p>
<div class="lb-trans"><p>这种收入与增长的结合使得 REITs 能够产生强劲的回报。REITs 在长期内的表现优于股票。以下是一些帮助您通过投资 REITs 赚钱的策略。</p>
</div><h2>Dividends drive results</h2>
<div class="lb-trans"><h2>股息驱动结果</h2>
</div><p>REITs are known for paying dividends. The IRS requires that REITs pay a minimum of 90% of their taxable income in dividends to maintain their tax advantages (REITs don't pay corporate income taxes).</p>
<div class="lb-trans"><p>REITs 以支付股息而闻名。美国国税局要求 REITs 将至少 90% 的应税收入以股息形式支付，以维持其税收优势（REITs 不支付企业所得税）。</p>
</div><p>Dividend payments help give REITs an advantage in producing returns for investors. Over the last 50 years, companies in the <strong>S&amp;P 500</strong>(^GSPC -1.97%) that paid dividends have delivered more than double the total returns as non-dividend stocks, according to data from Ned Davis Research and Hartford Funds (9.2% annualized total return versus 4.3%). Overall, dividends have contributed about 50% of REIT returns over the long term (that compares to about 34% of the S&amp;P 500's total return since 1940).</p>
<div class="lb-trans"><p>股息支付帮助 REITs 在为投资者产生回报方面占据优势。根据 Ned Davis Research 和 Hartford Funds 的数据，在过去 50 年中，支付股息的 <strong>标准普尔 500 指数</strong>（^GSPC -1.97%）公司提供的总回报是非股息股票的两倍多（年化总回报 9.2% 对比 4.3%）。总体而言，股息在长期内贡献了约 50% 的 REIT 回报（相比之下，标准普尔 500 指数自 1940 年以来的总回报中约有 34% 来自股息）。</p>
</div><p>However, there's a considerable difference in returns by dividend policy:</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，不同的股息政策在回报上存在显著差异：</p>
</div><table>
<thead>
<tr>
<th>Dividend Policy</th>
<th>Returns</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Dividend growers and initiators</td>
<td>10.2%</td>
</tr>
<tr>
<td>No change in dividend policy</td>
<td>6.8%</td>
</tr>
<tr>
<td>Dividend cutters and eliminators</td>
<td>-0.9%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div class="lb-trans"><table>
<thead>
<tr>
<th>股息政策</th>
<th>回报</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>股息增长者和启动者</td>
<td>10.2%</td>
</tr>
<tr>
<td>股息政策无变化</td>
<td>6.8%</td>
</tr>
<tr>
<td>股息削减者和取消者</td>
<td>-0.9%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div><p>Data source: Ned Davis Research and Hartford Funds.</p>
<div class="lb-trans"><p>数据来源：Ned Davis Research 和 Hartford Funds。</p>
</div><p>Given that data, the best way to profit from dividend stocks like REITs is to invest in those that consistently grow their dividends. Three factors tend to drive a REIT's ability to increase its dividend:</p>
<div class="lb-trans"><p>根据这些数据，从像 REITs 这样的股息股票中获利的最佳方式是投资于那些持续增长股息的 REITs。通常有三个因素驱动 REIT 提高其股息的能力：</p>
</div><ol>
<li><strong>The quality of its portfolio</strong>**:** The REIT needs to own a high-quality portfolio of properties that produce durable and growing rental income. It should own properties benefiting from increasing demand, leased to a diverse set of high-quality tenants.</li>
<li><strong>The dividend payout ratio</strong>**:** While REITs must distribute 90% of their taxable net income, they typically produce more cash flow than income due to depreciation. Because of that, a better gauge of dividend safety is the percentage of a REIT's funds from operations (FFO) it pays in dividends. Ideally, a REIT should have a payout ratio of 75% of its FFO or less. That gives it a cushion while allowing it to retain some cash to fund new investments.</li>
<li><strong>The balance sheet</strong>**:** REITs borrow a lot of money to fund acquisitions and development projects. This means they must maintain a strong balance sheet to continue growing. A REIT should have an investment-grade bond rating backed by low leverage ratios (ideally below 5.5 times debt to income).</li>
</ol>
<div class="lb-trans"><ol>
<li><strong>投资组合的质量</strong>：REIT 需要拥有高质量的物业组合，能够产生持久且增长的租金收入。它应该拥有受益于需求增长的物业，并租给多样化的高质量租户。</li>
<li><strong>股息支付比率</strong>：虽然 REITs 必须分配 90% 的应税净收入，但由于折旧，它们通常产生的现金流超过收入。因此，衡量股息安全性的更好标准是 REIT 支付股息的运营资金（FFO）百分比。理想情况下，REIT 的支付比率应为其 FFO 的 75% 或更低。这为其提供了缓冲，同时允许其保留一些现金以资助新投资。</li>
<li><strong>资产负债表</strong>：REITs 借入大量资金以资助收购和开发项目。这意味着它们必须保持强健的资产负债表以继续增长。REIT 应拥有投资级债券评级，并且杠杆比率应低（理想情况下低于 5.5 倍的债务与收入比）。</li>
</ol>
</div><h2>Two investment strategies to profit from REITs</h2>
<div class="lb-trans"><h2>两种从 REITs 中获利的投资策略</h2>
</div><p>Investors have two pathways to profit from REIT investments. They can buy individual REITs, or invest in a REIT ETF.</p>
<div class="lb-trans"><p>投资者有两种途径可以从 REIT 投资中获利。他们可以购买个别 REITs，或投资于 REIT ETF。</p>
</div><p>Investing in an exchange-traded fund (ETF) focused on REITs is the simplest way to invest broadly in the wealth-creating capabilities of REITs. These funds invest broadly in the REIT sector.</p>
<div class="lb-trans"><p>投资于专注于 REITs 的交易所交易基金（ETF）是广泛投资于 REITs 财富创造能力的最简单方式。这些基金广泛投资于 REIT 行业。</p>
</div><p>For example, <strong>Vanguard Real Estate ETF</strong>(VNQ -0.10%) holds over 150 REITs. The fund has a market-weighting strategy, meaning it allocates a higher percentage of its assets in the largest REITs. Its top three REIT holdings currently are leading industrial REIT <strong>Prologis</strong>(PLD -0.33%) (6.4% of the fund), top telecom infrastructure REIT <strong>American Tower</strong> (5.4%), and giant healthcare REIT <strong>Welltower</strong> (5.2%).</p>
<div class="lb-trans"><p>例如，<strong>先锋房地产 ETF</strong>（VNQ -0.10%）持有超过 150 个 REITs。该基金采用市值加权策略，这意味着它在最大的 REITs 中分配更高比例的资产。目前，其前三大 REIT 持股分别是领先的工业 REIT <strong>Prologis</strong>（PLD -0.33%）（占基金的 6.4%）、顶级电信基础设施 REIT <strong>American Tower</strong>（占 5.4%）和巨型医疗保健 REIT <strong>Welltower</strong>（占 5.2%）。</p>
</div><p>This fund offers broad exposure to the REIT sector with a focus on the largest REITs for a relatively modest fee. It charges investors an ETF expense ratio of 0.13%. However, in exchange for that annual fee, investors don't have to manage a portfolio of REITs. ETFs like the Vanguard Real Estate ETF are a very passive way to invest in the REIT sector.</p>
<div class="lb-trans"><p>该基金提供了对 REIT 行业的广泛曝光，重点关注最大的 REITs，费用相对适中。它向投资者收取 0.13% 的 ETF 费用比率。然而，作为这笔年度费用的交换，投资者无需管理 REITs 的投资组合。像先锋房地产 ETF 这样的 ETF 是投资 REIT 行业的一种非常被动的方式。</p>
</div><p>The other strategy investors can use to profit from REITs is building a portfolio of high-quality REITs that should be able to increase their dividends. This strategy could outperform a REIT ETF over the long term.</p>
<div class="lb-trans"><p>投资者可以使用的另一种从 REITs 中获利的策略是建立一个高质量 REIT 的投资组合，这些 REIT 应该能够增加其股息。这一策略在长期内可能会优于 REIT ETF。</p>
</div><p><strong>Realty Income</strong>(O 0.82%) is a great foundational REIT to buy. The REIT holds a diversified portfolio of high-quality properties (retail, industrial, gaming, and others).</p>
<div class="lb-trans"><p><strong>Realty Income</strong>（O 0.82%）是一个很好的基础 REIT。该 REIT 持有多样化的高质量物业组合（零售、工业、博彩等）。</p>
</div><p>Realty Income has a fantastic record of increasing its dividend. It recently delivered its 130th dividend increase since coming public in 1994. That steady dividend growth has contributed to Realty Income's strong total returns (13.4% annualized). The REIT has steadily grown by acquiring additional income-generating real estate.</p>
<div class="lb-trans"><p>Realty Income 在增加股息方面有着出色的记录。自 1994 年上市以来，它最近实现了第 130 次股息增长。这种稳定的股息增长为 Realty Income 的强劲总回报（年化 13.4%）做出了贡献。该 REIT 通过收购额外的产生收入的房地产稳步增长。</p>
</div><p>Investors should add a few more REITs to their portfolio to increase their diversification and gain exposure to other property types benefiting from growing demand. For example, a residential REIT like <strong>Mid-America Apartment Communities</strong>(MAA 0.39%) is a great way to profit from rising demand for rental housing. The apartment REIT has increased its dividend payment for 15 straight years. It has steadily grown its rental income by raising rents and acquiring and developing new apartment communities.</p>
<div class="lb-trans"><p>投资者应在其投资组合中增加几个 REIT，以提高多样化并获得其他受益于需求增长的物业类型的曝光。例如，像 <strong>中美洲公寓社区</strong>（MAA 0.39%）这样的住宅 REIT 是从租赁住房需求上升中获利的好方法。该公寓 REIT 已经连续 15 年增加其股息支付。它通过提高租金和收购及开发新的公寓社区稳步增长其租金收入。</p>
</div><p>Another high-quality REIT to consider is Prologis. The leading logistics REIT has grown its dividend at a 13% compound annual rate over the last five years, more than double the REIT sector average of 5%. Growing demand for warehouse space should enable Prologis to continue expanding its portfolio and dividend.</p>
<div class="lb-trans"><p>另一个值得考虑的高质量 REIT 是 Prologis。这家领先的物流 REIT 在过去五年中以 13% 的复合年增长率增长其股息，超过 REIT 行业平均的 5%。对仓储空间的需求增长应使 Prologis 能够继续扩展其投资组合和股息。</p>
</div><p>Meanwhile, leading data center REIT <strong>Equinix</strong>(EQIX -2.59%) recently increased its dividend by another 10%, extending its dividend growth streak to 10 straight years. The REIT is benefiting from growing demand for data center capacity to support AI and digitalization.</p>
<div class="lb-trans"><p>与此同时，领先的数据中心 REIT <strong>Equinix</strong>（EQIX -2.59%）最近将其股息再增加了 10%，将其股息增长记录延续至 10 年。该 REIT 受益于对数据中心容量的需求增长，以支持人工智能和数字化。</p>
</div><h2>Investing in REITs can be a very enriching strategy</h2>
<div class="lb-trans"><h2>投资 REITs 可以是一种非常丰厚的策略</h2>
</div><p>REITs have historically produced strong total returns over the long term. Dividend growth is a big driver of their ability to grow value for shareholders. The easiest strategy to profit from REITs is to buy an ETF focused on the sector. However, investors could potentially make even more money over the long term by building a portfolio of top-notch REITs in the strongest position to grow their dividends.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地产投资信托基金（REITs）在长期内历史上产生了强劲的总回报。股息增长是它们为股东创造价值能力的重要驱动因素。获利于 REITs 的最简单策略是购买专注于该领域的 ETF。然而，投资者通过建立一组合适的顶级 REITs，可能在长期内赚取更多的钱，这些 REITs 在增长股息方面处于最强的位置。</p>
</div>

房地产投资信托基金（REITs）终极指南：购买、持有和获利的策略