凯基亚洲：若发展商去库存速度快 香港楼价最快明年恢复单位数增长

智通财经 APP 获悉，关税政策令美国货币政策更添不确定性，凯基亚洲首席投资总监梁启棠接受专访时表示，预期今年美联储减息 4 次，理论上对香港楼价构成支持，若香港发展商去库存速度快，预计最快明年香港楼价便可恢复单位数增长。

梁启棠认为，美国的关税政策增加美联储的决策难度，要在就业市场及通胀目标之间取得平衡，但若通胀高企背后是关税造成，而非需求增加，加息也不会对通胀有影响，相反，减息可以降低资金成本，支持经济，故他相信，减息是无办法下的出路，预期美国今年减息 4 次。

他指，近日看到楼市成交回升，是信心改善的指标，只是发展商库存高企，令二手楼市承压，只要租金持续上升，加上银行减息，买楼便会变回正回报，从而带动投资需求。

今年楼市最主要是消化积压的库存，故若发展商推盘速度愈快，库存消化速度便愈快，加上卖楼移民潮已过，未来 3 年后预售楼花数目又将大幅减少，楼价亦已由高位累计回落逾两成，故看好楼市最快明年可回到正常化，每年楼价约有单位数升幅。

写字楼方面，梁启棠认为，香港经济复苏缓慢，写字楼空置率高企，加上新增供应太多，对写字楼租金有压力，预期租金明年会再跌 10%，因此商厦较多的发展商压力较大。

若资本化率 (cap rate) 上升，资产价值便会下调风险，即使债务不加，负债比率也会提高，加上目前资本成本高企，故此大家都不会随便做买卖，令商厦市场陷入停滞。

梁启棠强调，看好楼市不等于看好香港地产股，现时香港地产股的资产回报率只有约 4 至 5%，住宅发展利润率略高，但大部分香港发展商都以收租为主，故建议买入其他行业股票，较地产股更值博。