如何理解房地产发展 “新模式”

第一，如何理解房地产发展 “新模式”？它 “新” 在哪里？从政策相关的表述细节中，我们可以形成一个大致的理解框架：

一是顺应住房升级需求，鼓励 “好房子”，在存量之外培育一个增量市场。在市场总容量既定的前提下，高质量供给一样可以创造出结构性的增量市场。我们以汽车行业为例，多年前市场就有观点认为中国汽车市场已经饱和，但后来产业发展现实证明新能源汽车作为新一代产品出现之后，一个增量市场快速崛起。关于房地产，政策明确指出要 “加大高品质住房供给”、“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”[4]。从中期看，我们理解就是顺应需求升级的基本规律，建设在层高、设计、建材、环保、适老化等层面更代表新一代标准的住房，鼓励一个高质量的增量市场，逐步替代。

二是通过商品房收储改善改善存量市场的供求关系。存量供给部分怎么办？2024 年 4 月底政治局会议提出 “统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”[5]。5 月 17 日央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款支持存量住房收储 [6]。6 月住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 [7]。2024 年 10 月财政部进一步明确支持地方专项债用于收购存量商品房用作保障性住房 [8]。可能是考虑到存量房收储在执行过程中仍面临一些难点和堵点，2025 年 4 月底政治局会议进一步指出要 “优化存量商品房收购政策”[9]，理论上说，后续在定价机制、再贷款利率、收购后处置等方面均存在继续优化的空间。从中期看，通过 “财政资金带动 + 央行再贷款支持 + 形成可持续的商业模式” 来改善存量供求关系应该是一个基本方向。

三是以更为系统性的旧房、城中村改造升级居住体验，带动城市更新。本轮 “两新” 政策红利快速释放证明设备、耐用消费品均存在 “以旧换新” 的内生需求。房子在特征上不完全相同，但一样有旧改新的需求。2025 年 3 月 9 日十四届全国人大三次会议记者会明确几点 [10]：（1）2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围；（2）城中村改造项目范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增 100 万套的基础上，继续扩大改造规模；（3）大力推进完整社区建设，重点是聚焦 “一老一小” 相关的配套基础设施。从中期看，我们估计旧房改造和相关城市基础设施更新是房地产市场的一个重要组成部分。

四是改革完善商品房开发、融资、销售、使用等环节的基础性制度。房地产市场在很长一段时期内属于需求快速增长的卖方市场，现有的基础制度均是与这一基本特征匹配的。但近年来，房地产供求关系已发生根本性变化，相关基础性制度理应随之调整，其中包括土地财政环节、地产投融资环节、房屋销售环节、销售后维护环节。2023 年 11 月，[11] 住建部就构建房地产发展新模式曾明确指出要建立 “人、房、地、钱” 要素联动的新机制；建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

本文来源于：郭磊宏观茶座，作者：郭磊，原文标题：《【广发宏观团队】如何理解房地产发展 “新模式”》，内容有删减。