智通财经 APP 获悉，据摩根士丹利的一份报告称，如今的美国房屋建筑公司通常会通过部分承担贷款资金的方式降低新购房者的房贷利率，但这些举措的一个副作用是导致房价持续居高不下。该银行表示，如果建筑商不通过所谓的 “降息购房” 方式帮助购房者获得更低的房贷利率，那么与美国政府国民抵押贷款协会 (Ginnie Mae) 合作的房屋价格可能会降低约 12%。同时，与房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac) 合作的房屋价格可能会低约 5%。策略师们补充道，开发商往往会在政府担保抵押贷款上提供更高的首付优惠，这类贷款通常由收入较低和信用评分较低的借款人获得。高昂的房贷利率对潜在购房者来说是一个很大的阻碍因素，因此，那些建造新房的公司通过提供此类优惠措施来吸引购房者，这样就能保持房屋销售的顺畅进行。但报告指出，这种 “降息购房” 政策也会导致房屋无法以更低的价格售出。包括 Zuri Zhao 在内的策略分析师在周五发布的一份报告中写道：“如果没有购房补贴政策，新房库存量可能会更高，新房价格也可能会更低。”房屋建筑商可能提供的 “降息” 方案种类各不相同，但一种常见的方式是 “3-2-1” 结构。这种方案意味着第一年为房主的房贷支付三个百分点的利息，第二年支付两个百分点，第三年支付一个百分点。摩根士丹利表示，还有一种 “永久性降息” 措施，能够永久性降低房贷利率，这一类别对房贷债券投资者的影响更为显著。报告称，永久性降息在 Ginnie Mae 的房贷中更为常见，而在房利美和房地美的房贷中则不常见。摩根士丹利估计，由房利美和房地美支持的新房销售中，约有 30% 的交易由建筑商提供 “买断” 服务;而与 Ginnie Mae 挂钩的新房销售中，这一比例则高达 75%。房利美、房地美和政府住房贷款公司通过将房贷打包成债券，并为投资者提供财务担保，来支持房贷行业。一些报告表明，房屋购买补贴的做法正逐渐不受建筑商的青睐。穆迪分析公司的首席经济学家 Mark Zandi 在周一撰文称，建筑商们 “已经放弃了” 这种做法，因为这种方式 “成本实在太高了”。

房地美

摩根士丹利报告指出，美国房屋建筑公司通过承担部分融资费用来降低购房者的房贷利率，导致房价持续高企。若无此政策，房价可能降低 12% 至 5%。建筑商提供的 “降息购房” 措施吸引购房者，但也使得房屋无法以更低价格售出。常见的 “3-2-1” 结构和 “永久性降息” 方案对房贷债券投资者影响显著。

- 摩根士丹利报告指出，建筑商通过 “降息购房” 降低购房者房贷利率。  
- 该策略导致房价持续高企，若无此政策，房价可能降低约 12%。  
- 建筑商对购房补贴的依赖逐渐减弱，因其成本过高。  

大摩：建筑商提供房贷优惠 美国房价居高不下

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