美国房地产市场仍然在呈现出一种深刻的 “脱节” 现象：尽管房屋销售活动因高昂的借贷成本和经济不确定性而降至冰点，但房价却反向创下历史新高。
7 月 23 日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，6 月份美国成屋销售总数年化环比下降 2.7%，至 390 万户，为去年 9 月以来的最低水平，且低于市场预期的 400 万户。这是市场需求持续疲软的最新信号。
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然而，与销量下滑形成鲜明对比的是，6 月份的成屋售价中位数同比上涨 2%，达到创纪录的 43.53 万美元。顽固的高房价与高利率共同作用，使得许多潜在购房者的负担能力承压，今年春季购房旺季的期望也因此落空。
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建筑数据公司 Zonda 的首席经济学家 Ali Wolf 警告称：
<blockquote>
我认为这种脱节不会持续太久，在需求回落的环境中，房价不可能无限期上涨。
</blockquote>
<h2 style="text-align: left">供应短缺是高房价主因</h2>
美国房价在需求不振的情况下依然坚挺，其核心原因在于 “多年的供应不足”。
NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 指出，住宅建设的步伐持续落后于人口增长，这是导致房价被推高的根本性因素。
尽管近几个月市场上的待售房屋库存有所增加，但销售速度放缓也使得按当前销售速度计算的库存供应量达到 4.7 个月，创下 2016 年 7 月以来的新高，但这并未能有效缓解整体市场的供需失衡。
许多在疫情期间以超低利率锁定抵押贷款的房主，因不愿放弃现有的优惠利率而选择不出售房屋，这种 “锁定效应” 进一步限制了二手房市场的有效供应。
高盛的经济学家在最近的一份报告中表示，87% 的抵押贷款持有人的利率低于当前利率，三分之二的借贷成本比当前利率低 2 个百分点，“这强烈抑制了他们搬家的意愿”。
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<h2 style="text-align: left">高利率与高房价 “劝退” 买家</h2>
在需求端，持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键。
房地产咨询公司 Cotality 的首席经济学家 Selma Hepp 表示，市场原本期待春季购房旺季能带来提振，但由于高昂的价格和利率使许多潜在买家无力承担，销售仍然 “不温不火”。
年初利率的短暂下降曾带来一丝喘息，但在特朗普于 4 月初宣布所谓 “对等关税” 计划后，利率再度回升。
高利率对需求的抑制作用是显而易见的。Lawrence Yun 援引 NAR 的分析称，如果抵押贷款利率能降至 6%，将会有额外 16 万租房者转变为首次购房者。
<h2 style="text-align: left">市场复苏前景黯淡</h2>
展望未来，经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏。Selma Hepp 直言：
<blockquote>
由于我们现在正进入季节性的淡季，我看不到销售会有所提振。我们仍在底部徘徊。
</blockquote>
除了高利率和房价带来的负担能力问题，其他宏观经济因素也构成了阻力。花旗银行经济学家 Veronica Clark 认为：
<blockquote>
需求的额外拖累可能来自多个方面，包括仍然很高的抵押贷款利率、普遍的负担能力缺失、疲软的劳动力市场，以及买家对未来财务状况的不确定性。
</blockquote>
在此背景下，潜在的政策变数也为市场增添了新的不确定性。特朗普已公开表示：
<blockquote>
由于美联储主席、‘太晚先生’ 鲍威尔拒绝降息，美国住房市场发展滞后。
</blockquote>
华尔街见闻此前提及，特朗普正考虑一项取消房屋销售资本利得税的提案。根据美国现行税法规定，纳税人出售住宅时，可免缴最高 25 万美元的资本利得税；夫妻联合申报的，免税额度翻倍。但该额度自 1997 年起再未上调。

6 月份美国成屋销售总数年化环比下降 2.7%，至 390 万户，为去年 9 月以来的最低水平，且低于市场预期的 400 万户。特朗普公开表示：由于美联储主席、‘太晚先生’ 鲍威尔拒绝降息，美国住房市场发展滞后。

- 美国房地产市场出现 “脱节”，房价创历史新高，销量却降至冰点。  
- 6 月成屋销售年化环比下降 2.7%，售价中位数同比上涨 2%。  
- 供应短缺和高利率抑制需求，市场复苏前景黯淡。

美国 6 月成屋销售回落至近 15 年来最低水平，房价再创历史新高