<p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>（NXRT 2.82%）是一家专注于美国东南部和西南部增值多户住宅物业的房地产投资信托，于 2025 年 7 月 29 日发布了截至 2025 年 6 月 30 日的第二季度财报。财报显示，稀释后每股 GAAP 亏损为（$0.28），超出市场预期的 GAAP 亏损$0.06，而 GAAP 收入为 6310 万美元，略低于市场预期的 6319 万美元。公司的季度利润相比预期有所改善，但仍然突显出运营疲软，尤其是在租金和入住率方面。总体而言，季度反映了股息增长，但核心物业指标中持续存在市场逆风。</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>指标</th>
<th>2025 年第二季度</th>
<th>2025 年第二季度预估</th>
<th>2024 年第二季度</th>
<th>同比变化</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>每股收益（GAAP，稀释后）</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>收入（GAAP）</td>
<td>$6310 万</td>
<td>$6319 万</td>
<td>$6420 万</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 FFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股核心 FFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 AFFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p>来源：FactSet 提供的分析师预估。管理层预期基于管理层在 2025 年第一季度财报中的指引。</p>
<h2>商业概述与近期重点</h2>
<p>NexPoint Residential Trust 作为一家房地产投资信托，专注于收购和升级增值的 B 级多户公寓社区。其物业遍布美国东南部和西南部的主要大都市区，特别关注德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州、乔治亚州和田纳西州等阳光带州。截至 2025 年 6 月 30 日，公司管理着 35 个物业，拥有 12,984 个单元。</p>
<p>核心战略集中在增值投资上，公司通过翻新公寓单元来提升物业价值、增加租金收入，并吸引寻求高质量、价格合理的居住环境的租户。近年来，公司加快了这些翻新的步伐，并通过第三方管理合作伙伴简化运营。成功的关键在于实现更高的入住率、维持升级后的租金增长，并在经济条件变化的情况下管理费用。公司由外部管理，费用基于顾问协议。融资主要依赖浮动利率债务，部分通过利率互换进行对冲，以管理风险并支持持续的资本改善。</p>
<h2>运营与财务亮点：2025 年第二季度回顾</h2>
<p>本季度最显著的活动集中在公司的增值翻新项目上。NexPoint 在本季度完成了 555 个单元的升级，显著高于去年同期的 113 个。其中，381 个升级单元已出租，平均每月租金溢价为 73 美元，投资回报率为 26.0%，相比长期项目平均的 20.8% 有显著提升。自项目启动以来（截至 2025 年第二季度），已完成超过 9,100 个升级，升级单元的平均租金溢价为 165 美元。</p>
<p>尽管翻新和出租工作有所增加，但关键运营指标却出现下降。同店平均有效租金同比下降 1.3%，降至 1,500 美元，同店入住率下降 80 个基点，降至 93.3%。同店净营业收入（NOI，非 GAAP）下降 1.1%，同店收入下降 0.2%。根据公司数据，凤凰城和达拉斯等市场的租金和入住率降幅最大，而南佛罗里达等其他市场则表现出适度增长。成本，尤其是房地产税和维修费用，持续上升，同店运营费用上升 1.5%。在公司继续集中维护和行政职能的过程中，工资支出有所减少。</p>
<p>在财务方面，NexPoint 报告了 700 万美元的 GAAP 净亏损，与 2024 年第二季度的 GAAP 净收入相比发生了转变，主要由于物业销售收益大幅下降。净营业收入（非 GAAP）降至 3800 万美元，低于去年的 3890 万美元。运营资金（FFO，非 GAAP），作为房地产投资信托的重要利润指标，排除了某些非现金费用和一次性项目，增加至 1690 万美元（每股 0.67 美元），高于去年同期的 1630 万美元（每股 0.62 美元），显示出一定改善。核心 FFO 排除收购费用和其他调整，达 1800 万美元（每股 0.71 美元）。调整后的 FFO（AFFO），作为另一项经常性现金流指标，为 2030 万美元（每股 0.80 美元），低于去年。</p>
<p>杠杆水平仍然较高，公司持有 15 亿美元的未偿债务，净债务与企业价值比率为 64%。公司扩大了对冲，保护 62% 的浮动利率债务，通过新的利率互换进行了对冲。执行了一项 1 亿美元的利率互换，固定利率至 2030 年，并获得了一项新的 2 亿美元的循环信贷额度。利息支出（GAAP）同比增加 8.5%，达到 1516.2 万美元。与此同时，公司继续在物业升级和维护方面进行投资。</p>
<p>本季度的资本配置工作包括以平均 34.29 美元的价格回购 223,109 股，总支出为 765 万美元，且显著低于报告的每股净资产价值（非 GAAP）50.31 美元。季度内没有完成物业收购或处置，但管理层仍专注于增值回购，并可能在市场价格变得有利时增加处置活动。增值升级管道，尤其是在可负担的 B 级公寓中，仍然是未来潜在收入增长的核心驱动力。</p>
<p>公司支付了每股 0.51 美元的季度股息。根据截至 2025 年 7 月 28 日的最新股价，股息收益率为 6.18%。覆盖比率——衡量股息由 FFO、核心 FFO 和 AFFO 支持的程度——如下：AFFO 覆盖率为当前支付的 1.57 倍，非 GAAP 的 AFFO 覆盖率为当前支付的 1.57 倍。</p>
<h2>展望未来：指导和趋势</h2>
<p>在 2025 财年的剩余时间里，管理层确认其核心 FFO 每股的中间指导为 2.75 美元，且同店净营业收入增长（非 GAAP）为（1.5）% 的年预期，维持之前发布的相同展望。公司提供了修订后的 2025 财年每股收益（GAAP）中间指导为（1.31）美元，低于之前的（1.22）美元。预计 2025 年的净营业收入（非 GAAP）在 1.495 亿至 1.541 亿美元之间。收购和处置的指导仍为 2025 财年各 1 亿至 2 亿美元。管理层表示，持续的股票回购和资本再循环仍然是核心战略，特别是在股票交易价格显著低于报告的每股净资产价值时（每股中间净资产价值：50.31 美元，而股价仅略高于 33 美元）。</p>
<p>随着年度的推进，投资者应关注几个关键事项。这些包括监测租金和入住率趋势以寻找任何反转迹象、增值装修的速度和有效性，以及持续的成本管理努力。公司指出，其核心阳光带市场的新供应预计将在 2026 年和 2027 年放缓，这可能支持未来的租金增长。股息的稳定性和增长，以及对利率和杠杆的持续主动管理，也是股东在进入下半年时需要关注的重要因素。</p>
<p><em>收入和净收入按美国公认会计原则（GAAP）呈现，除非另有说明。</em></p>

NXRT

<p>NexPoint Residential Trust (NXRT) 发布了 2025 年第二季度财报，GAAP 每股收益为（$0.28），超出预期$0.06，收入为 6310 万美元，略低于预期。尽管单位升级显著增加，公司仍面临运营挑战，租金和入住率下降。FFO 上升至 1690 万美元，但由于物业销售收益减少，记录了 700 万美元的净亏损。高杠杆仍然是一个担忧，债务达到 15 亿美元。公司在市场逆风中专注于增值翻新和股票回购</p>

<p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>(NXRT 2.82%), a real estate investment trust focused on value-add multifamily properties in the Southeast and Southwest United States, released its second quarter earnings on July 29, 2025, for the period ended June 30, 2025. The headline numbers showed GAAP earnings per diluted share of ($0.28), beating consensus GAAP estimates by $0.06, while GAAP revenue came in at $63.1 million, narrowly missing the $63.19 million GAAP revenue forecast. The company’s quarter marked a modest improvement on profit compared to expectations but continued to highlight operational softness, especially in rents and occupancy. Overall, the quarter reflected dividend growth, but with persistent market headwinds evident in core property metrics.</p>
<div class="lb-trans"><p><strong>NexPoint Residential Trust</strong>（NXRT 2.82%）是一家专注于美国东南部和西南部增值多户住宅物业的房地产投资信托，于 2025 年 7 月 29 日发布了截至 2025 年 6 月 30 日的第二季度财报。财报显示，稀释后每股 GAAP 亏损为（$0.28），超出市场预期的 GAAP 亏损$0.06，而 GAAP 收入为 6310 万美元，略低于市场预期的 6319 万美元。公司的季度利润相比预期有所改善，但仍然突显出运营疲软，尤其是在租金和入住率方面。总体而言，季度反映了股息增长，但核心物业指标中持续存在市场逆风。</p>
</div><table>
<thead>
<tr>
<th>Metric</th>
<th>Q2 2025</th>
<th>Q2 2025 Estimate</th>
<th>Q2 2024</th>
<th>Y/Y Change</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>EPS (GAAP, diluted)</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>Revenue (GAAP)</td>
<td>$63.1 million</td>
<td>$63.19 million</td>
<td>$64.2 million</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>FFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>Core FFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>AFFO per Share (diluted, Non-GAAP)</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div class="lb-trans"><table>
<thead>
<tr>
<th>指标</th>
<th>2025 年第二季度</th>
<th>2025 年第二季度预估</th>
<th>2024 年第二季度</th>
<th>同比变化</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>每股收益（GAAP，稀释后）</td>
<td>($0.28)</td>
<td>($0.34)</td>
<td>$0.40</td>
<td>(170.0%)</td>
</tr>
<tr>
<td>收入（GAAP）</td>
<td>$6310 万</td>
<td>$6319 万</td>
<td>$6420 万</td>
<td>(1.7%)</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 FFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.67</td>
<td></td>
<td>$0.62</td>
<td>8.1%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股核心 FFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.71</td>
<td></td>
<td>$0.69</td>
<td>2.9%</td>
</tr>
<tr>
<td>每股 AFFO（稀释后，非 GAAP）</td>
<td>$0.80</td>
<td></td>
<td>$0.79</td>
<td>1.3%</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div><p>Source: Analyst estimates provided by FactSet. Management expectations based on management's guidance, as provided in Q1 2025 earnings report.</p>
<div class="lb-trans"><p>来源：FactSet 提供的分析师预估。管理层预期基于管理层在 2025 年第一季度财报中的指引。</p>
</div><h2>Business Overview and Recent Focus</h2>
<div class="lb-trans"><h2>商业概述与近期重点</h2>
</div><p>NexPoint Residential Trust operates as a real estate investment trust that specializes in acquiring and upgrading value-add Class B multifamily apartment communities. Its properties span major metropolitan areas in the Southeastern and Southwestern United States, with a particular focus on Sunbelt states like Texas, Florida, Arizona, Nevada, Georgia, and Tennessee. As of June 30, 2025, it managed a portfolio of 35 properties with 12,984 units.</p>
<div class="lb-trans"><p>NexPoint Residential Trust 作为一家房地产投资信托，专注于收购和升级增值的 B 级多户公寓社区。其物业遍布美国东南部和西南部的主要大都市区，特别关注德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州、乔治亚州和田纳西州等阳光带州。截至 2025 年 6 月 30 日，公司管理着 35 个物业，拥有 12,984 个单元。</p>
</div><p>The core strategy centers on value-add investments, where the company renovates apartment units to enhance property value, increase rental income, and attract tenants seeking higher-quality living at affordable prices. Recent years have seen a push to accelerate these renovations and streamline operations through a third-party management partnership. Success depends on achieving higher occupancy, sustaining rent growth from upgrades, and managing expenses amid variable economic conditions. The company is externally managed, with fees based on advisory agreements. Financing relies primarily on floating-rate debt, with a portion hedged through interest rate swaps, with the aim to manage risk and support ongoing capital improvements.</p>
<div class="lb-trans"><p>核心战略集中在增值投资上，公司通过翻新公寓单元来提升物业价值、增加租金收入，并吸引寻求高质量、价格合理的居住环境的租户。近年来，公司加快了这些翻新的步伐，并通过第三方管理合作伙伴简化运营。成功的关键在于实现更高的入住率、维持升级后的租金增长，并在经济条件变化的情况下管理费用。公司由外部管理，费用基于顾问协议。融资主要依赖浮动利率债务，部分通过利率互换进行对冲，以管理风险并支持持续的资本改善。</p>
</div><h2>Operational and Financial Highlights: Q2 2025 Review</h2>
<div class="lb-trans"><h2>运营与财务亮点：2025 年第二季度回顾</h2>
</div><p>The quarter’s most notable activity centered on the company’s value-add renovation program. NexPoint delivered 555 unit upgrades during the quarter, dramatically up from 113 in the previous year’s quarter. Of these, 381 upgraded units were leased, yielding an average monthly rent premium of $73 and a 26.0% return on investment for those units, compared to a long-term program average of 20.8%. Since inception (as of Q2 2025), over 9,100 upgrades have been completed, with an average rent premium of $165 per upgraded unit.</p>
<div class="lb-trans"><p>本季度最显著的活动集中在公司的增值翻新项目上。NexPoint 在本季度完成了 555 个单元的升级，显著高于去年同期的 113 个。其中，381 个升级单元已出租，平均每月租金溢价为 73 美元，投资回报率为 26.0%，相比长期项目平均的 20.8% 有显著提升。自项目启动以来（截至 2025 年第二季度），已完成超过 9,100 个升级，升级单元的平均租金溢价为 165 美元。</p>
</div><p>Despite this increase in renovation and leasing efforts, key operational metrics declined. Same-store average effective rent fell 1.3% year over year to $1,500, and same-store occupancy dropped 80 basis points to 93.3%. Same-store net operating income (NOI, non-GAAP) decreased 1.1%, with same-store revenues down 0.2%. According to the company, markets such as Phoenix and Dallas showed the largest declines in rent and occupancy, while other markets like South Florida demonstrated modest growth. Costs, particularly for real estate taxes and repairs, continued to rise, with same-store operating expenses up 1.5%. Payroll was one area where expenses decreased, as the company continued to centralize maintenance and administrative functions.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管翻新和出租工作有所增加，但关键运营指标却出现下降。同店平均有效租金同比下降 1.3%，降至 1,500 美元，同店入住率下降 80 个基点，降至 93.3%。同店净营业收入（NOI，非 GAAP）下降 1.1%，同店收入下降 0.2%。根据公司数据，凤凰城和达拉斯等市场的租金和入住率降幅最大，而南佛罗里达等其他市场则表现出适度增长。成本，尤其是房地产税和维修费用，持续上升，同店运营费用上升 1.5%。在公司继续集中维护和行政职能的过程中，工资支出有所减少。</p>
</div><p>Financially, NexPoint posted a GAAP net loss of $7.0 million, a swing from GAAP net income in Q2 2024 to a net loss—primarily due to a large drop in gains from property sales. Net operating income (non-GAAP) fell to $38.0 million, from $38.9 million last year. Funds from operations (FFO, non-GAAP), a key profit metric for real estate investment trusts that excludes certain non-cash expenses and one-time items, increased to $16.9 million ($0.67 per diluted share) from $16.3 million ($0.62 per share), showing some improvement. Core FFO, which excludes acquisition fees and other adjustments, was $18.0 million ($0.71 per diluted share). Adjusted FFO (AFFO), another measure of recurring cash flow, was $20.3 million ($0.80 per share), down from the previous year.</p>
<div class="lb-trans"><p>在财务方面，NexPoint 报告了 700 万美元的 GAAP 净亏损，与 2024 年第二季度的 GAAP 净收入相比发生了转变，主要由于物业销售收益大幅下降。净营业收入（非 GAAP）降至 3800 万美元，低于去年的 3890 万美元。运营资金（FFO，非 GAAP），作为房地产投资信托的重要利润指标，排除了某些非现金费用和一次性项目，增加至 1690 万美元（每股 0.67 美元），高于去年同期的 1630 万美元（每股 0.62 美元），显示出一定改善。核心 FFO 排除收购费用和其他调整，达 1800 万美元（每股 0.71 美元）。调整后的 FFO（AFFO），作为另一项经常性现金流指标，为 2030 万美元（每股 0.80 美元），低于去年。</p>
</div><p>Leverage remained high, with the company holding $1.50 billion in outstanding debt and a net debt-to-enterprise value ratio of 64%. The company expanded its hedging, protecting 62% of its variable-rate debt via new interest swaps. A $100 million interest rate swap was executed, fixing rates through 2030, and a new $200 million revolving credit facility was secured. Interest expense (GAAP) increased 8.5% to $15.162 million compared to the prior year. Alongside ongoing investments in property upgrades and maintenance.</p>
<div class="lb-trans"><p>杠杆水平仍然较高，公司持有 15 亿美元的未偿债务，净债务与企业价值比率为 64%。公司扩大了对冲，保护 62% 的浮动利率债务，通过新的利率互换进行了对冲。执行了一项 1 亿美元的利率互换，固定利率至 2030 年，并获得了一项新的 2 亿美元的循环信贷额度。利息支出（GAAP）同比增加 8.5%，达到 1516.2 万美元。与此同时，公司继续在物业升级和维护方面进行投资。</p>
</div><p>Capital allocation efforts during the quarter included repurchasing 223,109 shares at an average price of $34.29, amounting to a total outlay of $7.65 million and representing a significant discount to the reported net asset value per share (non-GAAP) of $50.31. No property acquisitions or dispositions were completed in the quarter, but management remains focused on accretive buybacks and may increase disposal activity if market prices become favorable. The value-add upgrade pipeline, especially in affordable Class B apartments, remains a central driver for potential future revenue growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>本季度的资本配置工作包括以平均 34.29 美元的价格回购 223,109 股，总支出为 765 万美元，且显著低于报告的每股净资产价值（非 GAAP）50.31 美元。季度内没有完成物业收购或处置，但管理层仍专注于增值回购，并可能在市场价格变得有利时增加处置活动。增值升级管道，尤其是在可负担的 B 级公寓中，仍然是未来潜在收入增长的核心驱动力。</p>
</div><p>The company paid a quarterly dividend of $0.51 per share. Based on the most recent share price as of July 28, 2025, the dividend yield was 6.18%. Coverage ratios—measuring how much the dividend is supported by FFO, Core FFO, and AFFO—were as follows: AFFO coverage at 1.57 times the current payout, with AFFO coverage (non-GAAP) at 1.57 times the current payout.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司支付了每股 0.51 美元的季度股息。根据截至 2025 年 7 月 28 日的最新股价，股息收益率为 6.18%。覆盖比率——衡量股息由 FFO、核心 FFO 和 AFFO 支持的程度——如下：AFFO 覆盖率为当前支付的 1.57 倍，非 GAAP 的 AFFO 覆盖率为当前支付的 1.57 倍。</p>
</div><h2>Looking Ahead: Guidance and Trends</h2>
<div class="lb-trans"><h2>展望未来：指导和趋势</h2>
</div><p>For the remainder of fiscal 2025, management affirmed its mid-point guidance for core FFO per share at $2.75 and for same-store NOI growth (non-GAAP) at (1.5)% for the year, maintaining the same outlook it issued previously. The company provided a revised EPS (GAAP) midpoint guidance of ($1.31) for FY2025, down from ($1.22) earlier. Expected 2025 net operating income (non-GAAP) is forecast between $149.5 million and $154.1 million. Guidance for acquisitions and dispositions remained at $100 million to $200 million each for FY2025. Management indicated that continued share buybacks and capital recycling remain central strategies, especially while the stock is trading at a significant discount to reported net asset value per share (midpoint NAV per share: $50.31 vs. a share price of just above $33).</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 财年的剩余时间里，管理层确认其核心 FFO 每股的中间指导为 2.75 美元，且同店净营业收入增长（非 GAAP）为（1.5）% 的年预期，维持之前发布的相同展望。公司提供了修订后的 2025 财年每股收益（GAAP）中间指导为（1.31）美元，低于之前的（1.22）美元。预计 2025 年的净营业收入（非 GAAP）在 1.495 亿至 1.541 亿美元之间。收购和处置的指导仍为 2025 财年各 1 亿至 2 亿美元。管理层表示，持续的股票回购和资本再循环仍然是核心战略，特别是在股票交易价格显著低于报告的每股净资产价值时（每股中间净资产价值：50.31 美元，而股价仅略高于 33 美元）。</p>
</div><p>Investors should focus on several key items as the year continues. These include monitoring rent and occupancy trends for any sign of a turnaround, the pace and effectiveness of value-add renovations, and ongoing cost management efforts. The company noted that new supply in its core Sunbelt markets is projected to slow in 2026 and 2027, which could support future rent growth. Dividend stability and growth, as well as continued proactive management of interest rates and leverage, are also important factors for shareholders to track heading into the second half of the year.</p>
<div class="lb-trans"><p>随着年度的推进，投资者应关注几个关键事项。这些包括监测租金和入住率趋势以寻找任何反转迹象、增值装修的速度和有效性，以及持续的成本管理努力。公司指出，其核心阳光带市场的新供应预计将在 2026 年和 2027 年放缓，这可能支持未来的租金增长。股息的稳定性和增长，以及对利率和杠杆的持续主动管理，也是股东在进入下半年时需要关注的重要因素。</p>
</div><p><em>Revenue and net income presented using U.S. generally accepted accounting principles (GAAP) unless otherwise noted.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>收入和净收入按美国公认会计原则（GAAP）呈现，除非另有说明。</em></p>
</div>

NexPoint 发布第二季度每股收益超预期，并宣布股息上调