作者 | 周智宇 编辑 | 张晓玲 中国房地产的旧时代已经落幕。那个以杠杆撬动规模、以速度覆盖风险的模式，正被一套全新的法则所取代：财务安全成为第一性原理，战略纵深取代粗放扩张。 在这场深刻的范式转移中，少数企业的稳健表现，便成为观察行业未来的最佳窗口。越秀地产 8 月 26 日发布的中期业绩，恰好提供了这样一个样本。就在前一天，标普将投资级评级授予了这家公司，这是继惠誉之后，国际评级机构在 2025 年对中国房企投下的又一张罕见的信任票 。 在当前以审慎为基调的竞技场里，几乎所有人都默认了收缩与蛰伏的姿态。然而，越秀地产的管理层却在此时明确宣告：对完成全年 1205 亿元的销售目标，抱有充足信心。 越秀的信心，建立它销售数据上。 2025 年上半年，当百强房企的销售额平均下滑 11.8% 时，越秀的合同销售额逆势上扬了 11%，达到了 615 亿元。在销售额排名前十的巨头中，能实现正增长的只有三家，而越秀的增速位列第二。 这种逆势表现并非依赖于 “以价换量” 的传统剧本。相反，越秀的销售均价从一年前的每平米 2.95 万元飙升至 4.21 万元，几乎是行业均值的 2.5 倍。 答案其实很简单：越秀选择只在最坚固的堡垒里作战。 数据显示，公司上半年 80.5% 的销售额来自一线城市。在北京，它以 255.1% 的销售增幅成为了当地市场的销冠；在竞争白热化的上海，它挤进了前六名；而大本营广州，依旧是它无可争议的主力粮仓。 在不确定的时代，最大的确定性就来自于核心城市、核心地段那些最渴望改善居住条件的购买力。越秀做的，就是将所有弹药都精准地投向了这片仍有温度的土壤。 销售跑赢大盘背后，在于越秀近乎偏执的投资纪律。一位业内人士评价，越秀的模式，是把 “投拓” 做成了 “去化” 的前置环节，只在牌桌上为确定性下注。 这种纪律性体现在对城市的选择上。2025 年上半年，越秀新增的 148 万平方米土地储备，100% 位于一二线核心城市。如果将视野拉长，在其总计 2043 万平方米的粮仓中，94% 的货值都压在这些高能级城市。 更值得注意的是其打法。董事长林昭远透露，公司近年偏爱在老城区获取小体量地块。这种项目 “规模小也意味着快进快出，运转效率较高，投资兑现度也比较高”。 这就形成了一个很多企业梦寐以求的飞轮效应：精准的投资带来高效的去化，强劲的销售回款又为下一轮精准投资备足了弹药。当多数企业还在为现金流而苦恼时，越秀上半年实现了 41 亿元的经营性现金净流入。 如果说精准的投销策略是越秀的 “油门”，那么其财务的稳健性，则是穿越周期的 “压舱石”。 在这个行业里，钱，从来没有像现在这样昂贵和稀缺。而越秀的融资成本，却低到让许多房企羡慕。其 3.16% 的加权平均借贷成本，同比下降了 41 个基点。林昭远算过一笔账，仅融资成本一项，一年就能节省数亿元，这笔钱可以有效地对冲利润下滑。 这种优势，一方面源于其国企身份的信用背书，另一方面也来自其自身严格的财务纪律。越秀持续稳居 “三道红线” 的绿档：剔除预收款的资产负债率为 64.6%；净借贷比率为 53.2%；在手现金对短期债务的覆盖倍数高达 1.7 倍。 当流动性成为生死线，越秀这条坚固的财务护城河，就成了它从容布局、逆势扩张的最大底气。 当然，越秀也并非高枕无忧。行业性的利润下滑同样在侵蚀着它的报表，公司上半年的毛利率已降至 10.6%。但林昭远对此的表态却异常务实：“高峰期的时候，我们是 30% 以上的毛利率……后来变成 20% 也不错，再后来就是 15% 就不错了。我认为在目前的环境下，有 10% 以上的毛利率也是不错的。” 这种清醒的认知，或许比一份完美的利润表更能说明问题。它揭示了一个事实：那个依靠高杠杆和高利润野蛮生长的时代已经彻底终结。 对于越秀而言，它似乎已经找到了新时代的游戏规则——放弃对规模的幻想，回归到商业的本质：在最安全的地方，用最健康的财务，做最确定的生意。这或许就是它敢于在行业调整期中，谈论增长的真正原因。
