国泰海通：25H1 物业企业归母净利转正 高股息推动估值抬升

智通财经 APP 获悉，国泰海通发布研报称，25H1 重点物企财报小幅改善，净利润转正。尽管期内扩张较谨慎，但管理效率稳定，估值因股价修复而有所抬升，但仍处于中长期底部区域。随着企业摆脱关联公司影响而重视第三方外拓和降本增效，未来估值有望继续上行。截至 2025 年 9 月 4 日，重点物企 2025 年的 PE 均值为 10.52 倍，对应 2025 年 PEG 均值 1.09 倍。

国泰海通主要观点如下：

22 家重点物业企业财报小幅改善，归母净利润转正

经济面临压力下，25H1行业营收增速小幅回升，重点跟踪的 22 家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长 4.4%。而大型企业 TOP1-5 企业的同比增速第一为增长 7.5%。受此影响，25H1重点物企归母净利润转正为同比增加 32.1%。其中，TOP6-10 同比增速第一，实现扭亏为盈；TOP21-22 最次是平均亏损 1.45 亿元。

25H1重点物企毛利率均值为 21.5%，同比减少 1.67 个百分点。同期多数重点物企应收款小于营收，应收情况小幅改善。而企业商誉规模减少为主。2025 年 9 月 4 日重点物企平均中期股息率达 1.03%，而股息率高于 4% 的有 2 家，分别是金茂服务的 4.92%、万物云的 4.18%。

22 家重点物业企业扩张谨慎，运营管理效率较稳定

受制于经济环境，重点物企在管面积增速继续下降。25H1，重点物企在管面积同比增速平均值为 4%。部分企业合同/在管面积较高，未来管理面积有一定的增长潜力。25H1，个别商写单位效能继续明显，单位面积收入超过 50 元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。25H1，优质商管类企业小幅扩张，其中华润万象生活新增在管购物中心 6 个；期内出租率较为稳定，华润万象生活、星盛商业、宝龙商业平均出租率分别为 97.1%、92.5%、91.8%。从单位商管服务收入来看，25H1，华润万象生活最高为 1.73 元/平米。

22 家重点物业企业 2025 年以来股价和估值有所抬升

国泰海通认为，今年以来物业企业股价有所修复，其估值也有所抬升，但仍处于中长期底部区域，未来存在长期上行的空间。截至 2025 年 9 月 4 日，重点物企 2025 年的 PE 均值为 10.52 倍，对应 2025 年 PEG 均值 1.09 倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为 0.61 倍、0.69 倍，处于相对偏低位置。随着关联公司对物业企业的影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从 2025 年以来的涨幅来看，14 家物业企业均出现了不同程度的上涨，而下滑的企业仅为 8 家。

标的方面

A 股：招商积余 (001914.SZ)、新大正 (002968.SZ)；H 股：华润万象生活 (01209)、万物云 (02602)、中海物业 (02669)、保利物业 (06049)、碧桂园服务 (06098)、越秀服务 (06626)、融创服务 (01516)。22 家重点物业企业财报小幅改善，归母净利润转正。

风险提示

在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。