住宅销售强劲推升房地产股 有房地股涨幅逾 80% | 联合早报网

本地挂牌房地产发展商的股价迎来久别的温暖，许多房地产股的表现优于新加坡海峡时报指数，即便海指屡创新高并取得优异涨幅。有房地股的涨幅甚至超过 80%。

受访分析师认为，房地产股当前飙涨还只是开头，下来可能进一步上扬，继续看好它们的股价前景。

根据《联合早报》整理数据，不少大型发展商如华业集团（UOL）、城市发展（CDL）和新加坡置地（Singapore Land），它们的股票在过去五年大多数时间都处于横摆及走低，但在今年先后触底并回升，6 月开始高速攀升，截至 9 月 4 日（下同），它们今年迄今股价涨幅分别达 40.50%、29.75% 和 81.82%，势头之猛五年来首见。

相比之下，海指今年迄今股价涨幅为 13.44%。

住房销售强劲 带动房地产股表现

麦格理资本（Macquarie Capital）研究分析师陈丽睿接受《联合早报》访问时指出，房地产股上扬主要是因为住宅销售强劲。“尽管 7 月份推出销售的房地产项目位于核心中央区（CCR），但在开盘第一个周末就取得了不错销量。部分原因是抵押贷款利率已大幅下降。此外，新加坡金融管理局证券市场发展计划（EQDP）的部署，也可能激发人们对中小型公司的兴趣。”

马来亚银行（Maybank）证券分析师古哈（Krishna Guha）补充说，其他相关宏观和微观因素包括：避险资金流入、新加坡利率下降、经济增长保持韧性、证券市场发展计划的资金流入股市，以及一些发展商在寻求释放价值和积极进行资本回收。

辉立证券（Phillip Securities）研究主管周冠龙则认为，首先是发展商股价已大幅低于账面价值 40% 至 50%。其次是新住宅项目强劲的认购率将推动发展商盈利增长。最后，新加坡利率的暴跌将推高拥有商业地产的发展商的估值。

新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）也认为，房地产强劲表现的关键因素，是新楼盘的强劲认购率，以及新元隔夜利率（SORA）的大幅下降。

根据 CMC Markets 新加坡公司客户经理黄伟旭提供数据，今年上半年新私宅销量同比增长 145％，新元隔夜利率同比大跌约 1 个百分点，融资条件大幅改善。另外，今年首九个月外国投资流入激增 442％至 37 亿美元。

除了市场因素，FSMOne 新加坡研究部投资组合经理杨慧诗指出，发展商的盈利增长是另一股价催化剂。新加坡置地便是其中一个业绩表现优异的例子，它的盈利预计继续会有良好表现。

提到 50 亿元的证券市场发展计划，她说：“这项计划让房地产发展商和运营商成为焦点，这些公司历来被低估，并且因为房地产投资信托（REIT）受捧而常常受到忽视。”

分析师发出警惕 若市场过热政府或推降温措施

展望发展商股价的前景，分析师普遍认为，他们列出的一系列利好房地产因素，将继续发挥作用。

例如在房地产市场，黄伟旭持谨慎乐观看法，认为利好因素包括需求和利率条件，但他同时警惕私宅空置率已高达 7.1%，房价也经连涨 12 个季度，可能面对触发有关当局管制干预的风险。

对于陈丽睿而言，如果今年剩余新开盘项目的需求继续上升，而且新加坡的利率保持在低位，发展商的股价将继续受看好。她也警惕管制风险，如果住宅市场过热，政府可能推出房地产紧缩措施。

周冠龙持稍微不同看法，预料发展商股价的涨势将持续，因为市场情绪依然强劲，只不过房价尚未上涨到需要采取降温措施的水平。

他也说，人口增长、组屋转售价格上涨，以及低利率，将为房地产需求提供支撑。更愿意变现资产价值并向股东返还资本的房地产公司，接下来将能有更强劲股价表现。

杨慧诗也预计发展商股价的涨势将持续到 2025 年及以后，因为发展商与运营商目前股价水平，仍低于历史平均股价与净资产值比（P/NAV），而且较净资产值大幅折让约 50%，这表明股价存在巨大的上涨潜力。此外，即将推出的私宅发展项目，会带来盈利增长催化剂。投资者应该投资新加坡房地产股，有选择性地考虑增加持仓。

房地产股股息收益率 大多高于银行存款

鉴于房地产股预料继续表现出色，投资者看好新加坡稳定的政策环境、新元隔夜利率进一步下跌的预期，以及证券市场发展计划带来的对新加坡中型股的兴趣，维杰认为，这些因素将导致房地产股被重新评级。

“然而，一个关键风险是出人意料的经济衰退、关税上调，通胀或滞胀卷土重来。”

他建议投资者坚持持有优质、被低估的房地产股，因为它们大多提供良好的股息收益率（超过 3%），高于银行存款、国库券和新加坡储蓄债券的利率。

杨慧诗推荐基本面稳健、盈利可观而且估值具有吸引力的股票。她看好和美置地（Ho Bee Land）、新加坡置地、城市发展和华业集团。