一家成立以来年年亏损的房地产科技公司 Opendoor，在 2025 年上演了资本狂欢。
短短三个月内，其股价从不足 1 美元飙升至 8.11 美元，涨幅近 16 倍，市值冲上 60 亿美元，一度成为美股成交量最高的股票之一。
这场狂欢的导演，是一群自称 “Open Army” 的散户投资者。他们将 Opendoor 捧为新的 “Meme 股”，甚至成功 “逼宫” 管理层——推动 CEO 于 8 月离职、迎回两位联合创始人进入董事会，并聘请Shopify首席运营官Kaz Nejatian担任首席执行官。
然而，无论资本市场如何喧嚣，一个根本性问题依然存在：Opendoor 的核心业务——iBuying（即时买房翻新转售），似乎根本无法规模化。
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<h2>“iBuyer” 模式：一个难以规模化的生意</h2>
所谓 iBuying，即利用算法快速买入房产，经轻度翻新后迅速卖出。
然而，这种模式与能够良好规模化的业务背道而驰。一个可规模化的业务，其收入增长应远快于成本增长，但房屋买卖是典型的资本和劳动密集型行业。Opendoor 在约 50 个市场运营，每个市场的许可、检查、工人和物料供应等情况都千差万别，不存在一个可以通行无阻的标准化系统。
这门生意天然与 “规模化” 的互联网逻辑相悖。成功的规模化业务，其收入增速需远超成本，但房屋买卖是典型的资本与劳动密集型行业。Opendoor 运营着约 50 个市场，每个市场的许可、检查、劳动力和材料供应都存在巨大差异，这使得标准化的扩张几乎不可能。
行业巨头 Zillow 的惨痛失败便是前车之鉴。2021 年，Zillow 的房价预测算法出现灾难性失误，导致其 iBuyer 业务 “Zillow Offers” 大量高价拿房，最终只能亏本出售。
即便是在市场较好的年份，Zillow Offers 的毛利率也极其微薄，利润被高昂的运营费用完全吞噬。在 2021 年最终关闭该业务之前，Zillow 已因翻新工作积压和运营瓶颈而暂停购房。
在美国，过长的房屋持有周期意味着更高的维护、房产税等成本，这进一步侵蚀了本就微薄的利润，最终证明该业务在价格波动面前是不可持续的。
<h2>财报 “魔法”：被 “贡献利润” 掩盖的亏损</h2>
Opendoor 的财务故事，与 Zillow 如出一辙。
2025 年上半年，Opendoor 财报显示其营收为 27 亿美元，毛利润 2.27 亿美元。公司特意强调了一项非标准的财务指标——录得 1.23 亿美元的 “贡献利润”（contribution profit）。
但这只是 “财报魔法”。在这张看似不错的成绩单之下，是 1.14 亿美元的真实税前亏损。
Opendoor 计算 “贡献利润” 的方法，是排除了绝大部分的运营费用，以及公司背负的 22 亿美元债务所产生的利息成本计算得出的。
这种财报处理手法，与当年的 Zillow 极其相似。2019 年，Zillow 的房屋翻新业务在财报中展示了一个名为 “扣除利息费用后的售房回报” 的非标指标，显示平均每套房亏损约 5000 美元。但如果将所有运营成本计算在内，其真实的税前亏损高达平均每套 7.2 万美元。
如今，散户们希望 Opendoor 转向更轻的平台模式——连接买卖双方和中介以收取费用。但这并非什么新想法，市场上早已挤满了竞争者，Opendoor 自己也早在 2022 年就已推出类似服务。
归根结底，房地产是一个成熟、有周期性且参与者众多的行业。即便 Opendoor 某天真的找到了 iBuying 模式的盈利秘诀，极低的进入壁垒也让竞争对手可以迅速复制。
对于 Opendoor 而言，当下最宝贵的资产，或许就是这股投机热潮本身。最理性的商业决策，也许是效仿 GameStop 等其他 Meme 股，趁机增发股票，为公司的转型探索争取宝贵的资金和时间。因为当炒作退潮，最终考验一家公司的，永远是其自我造血的能力。

OPEN

这场狂欢的导演，是一群自称 “Open Army” 的散户投资者。他们将 Opendoor 捧为新的 “Meme 股”，甚至成功 “逼宫” 管理层。

- Opendoor 股价在 2025 年飙升至 8.11 美元，市值达 60 亿美元。  
- 散户投资者推动管理层变动，但核心业务 iBuying 难以规模化。  
- 财报显示亏损被 “贡献利润” 掩盖，真实税前亏损达 1.14 亿美元。

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