<p>人工智能（AI）股票和房地产投资信托（REITs）通常吸引不同类型的投资者。像 <strong>Nvidia</strong> 这样的领先科技股票更容易吸引以增长为导向的投资者，而 REITs 则通过购买物业、出租并将大部分收入以股息形式分配，更受收入投资者的青睐。</p>
<p>但与其在 AI 行业的增长潜力和 REIT 领域的收入之间做出选择，不如通过数据中心 REITs 投资于这两个市场，这些 REITs 购买数据中心并将空间出租给大型云基础设施、AI 公司等。</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw"/></p>
<p>图片来源：Getty Images。</p>
<p>REITs 的税率低于大多数其他公司，但它们每年必须支付至少 90% 的税前收入作为股息。这使得它们成为以收入为重点的投资者的明显选择。数据中心 REITs 的股价可能不会像与 AI 大趋势相关的其他类型公司那样快速上涨，也不会产生比其他行业的 REITs 更高的收益率，但它们可以提供良好的增长与收入平衡。在这个细分市场中，<strong>Digital Realty Trust</strong>（DLR -0.59%）是最好的投资之一。</p>
<h2>Digital Realty Trust 的业务是什么？</h2>
<p>Digital Realty Trust 在超过 50 个大都市地区运营着 300 多个数据中心。它为超过 5000 个客户提供服务，其中包括超过一半的《财富》500 强。其主要客户包括 <strong>IBM</strong>、<strong>Oracle</strong> 和 <strong>Meta Platforms</strong>。</p>
<p>Digital Realty 的健康状况可以通过其数据中心总数、可出租平方英尺、年末入住率和每股调整后的运营资金（AFFO）来评估——这是大多数 REITs 用来衡量其盈利能力和支付股息能力的指标。因此，只要 REIT 的 AFFO 支付比率保持在 100% 以下，其股息就会保持可持续。以下是它在 AI 市场扩张但宏观逆风加剧的过去四年中的表现。</p>
<p>| 指标 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 数据中心总数 | 287 | 316 | 309 | 308 |
| 可出租平方英尺 | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| 入住率 | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| 每股 AFFO | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| 每普通单位股息 | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO 支付比率 | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
<p>数据来源：Digital Realty。</p>
<p>在 2022 年，Digital Realty 的数据中心投资组合规模达到了顶峰，入住率有所改善。但在 2023 年和 2024 年，它出售了一些 “非核心” 数据中心（这些数据中心较旧且较小，增长机会有限），并通过战略性合资企业减少了对其他数据中心的所有权。这一策略精简了其支出，使其能够专注于在核心大都市集群中扩展其高增长的超大规模数据中心。</p>
<p>但其数据中心业务的缩减——加上更高的利息支出、电力和建筑费用的增长，以及强势美元带来的货币逆风——暂时降低了其每股 AFFO，并导致管理层暂停了年度股息增长。</p>
<p>然而，随着宏观经济环境的改善，前景可能会更加光明。管理层预计到 2025 年，Digital Realty 的恒定货币核心 FFO（不包括一次性剥离和合资企业的成本，以及外汇汇率影响）将增长 6% 至 7%，达到每股 $7.10 至 $7.20。它还预计年末入住率将改善 100 至 200 个基点。</p>
<h2>为什么 Digital Realty 可能是一个很好的 AI 股息投资选择</h2>
<p>最近，Digital Realty 的股价约为 $175。在这个水平上，Digital Realty 的股息收益率为 2.8%。这低于 10 年期美国国债的 4% 收益率，但随着利率下降，这一差距应该会缩小。云计算和 AI 市场的长期扩张也应该推动其每股 AFFO 的增长，并为管理层提供更多提高股息的空间，而该股票在今年的核心 FFO 估计约为 24 倍，仍然看起来合理估值。相比之下，其竞争对手 <strong>Equinix</strong>（EQIX 0.21%）的交易倍数为今年 AFFO 估计的 22 倍，但收益率较低，仅为 2.3%。</p>
<p>因此，如果您正在寻找一种平衡的方式来从 AI 市场的增长中获利，同时也能获得稳定的收入，Digital Realty 符合所有要求。利率下降也将使其股息更具吸引力，减少其主要客户的宏观逆风，并使 REIT 再次扩展其数据中心投资组合变得更便宜。</p>

数字房地产信托

<p>数字房地产信托（Digital Realty Trust，DLR）在人工智能时代被视为一个强劲的分红投资选择，吸引了以收入为导向的投资者。该房地产投资信托运营着超过 300 个数据中心，为 IBM 和 Oracle 等主要客户提供服务。尽管近期面临一些挑战，包括每股可分配资金（AFFO）减少和暂停分红增长，管理层预计 2025 年核心资金流（FFO）将增长 6-7%。目前，股票的收益率为 2.8%，随着利率的下降，这一收益率可能会改善，使其成为在不断增长的人工智能和云计算市场中的一个平衡投资选择</p>

<p>Artificial intelligence (AI) stocks and real estate investment trusts (REITs) generally attract different types of investors. Leading tech stocks like <strong>Nvidia</strong> are more apt to appeal to growth-oriented investors, while REITs -- which purchase properties, rent them out, and distribute the lion's share of their income through dividends -- are more favored by income investors.</p>
<div class="lb-trans"><p>人工智能（AI）股票和房地产投资信托（REITs）通常吸引不同类型的投资者。像 <strong>Nvidia</strong> 这样的领先科技股票更容易吸引以增长为导向的投资者，而 REITs 则通过购买物业、出租并将大部分收入以股息形式分配，更受收入投资者的青睐。</p>
</div><p>But instead of choosing between the AI industry's growth potential and the REIT sector's income, it's possible to invest in both markets through data center REITs, which buy data centers and rent space in them out to large cloud infrastructure, AI companies, and others.</p>
<div class="lb-trans"><p>但与其在 AI 行业的增长潜力和 REIT 领域的收入之间做出选择，不如通过数据中心 REITs 投资于这两个市场，这些 REITs 购买数据中心并将空间出租给大型云基础设施、AI 公司等。</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy84MzgyMjQvd29tYW4tYW5hbHlzdC1kYXRhLWNlbnRlci10YWJsZXQtY29udHJvbHMuanBnJnc9NzAw" alt="" original-src="https://g.foolcdn.com/image/?url=https%3A%2F%2Fg.foolcdn.com%2Feditorial%2Fimages%2F838224%2Fwoman-analyst-data-center-tablet-controls.jpg&amp;op=resize&amp;w=700"/></p>
<p>Image source: Getty Images.</p>
<div class="lb-trans"><p>图片来源：Getty Images。</p>
</div><p>REITs enjoy a lower tax rate than most other companies, but they're obligated to pay out at least 90% of their pre-tax income each year in dividends. That makes them an obvious choice for income-focused investors. Data center REITs' share prices might not rise as rapidly as other types of companies connected to the AI megatrend, nor generate higher yields than REITs in other industries, but they can offer a good balance of growth and income. One of the best plays in this niche is <strong>Digital Realty Trust</strong>(DLR -0.59%).</p>
<div class="lb-trans"><p>REITs 的税率低于大多数其他公司，但它们每年必须支付至少 90% 的税前收入作为股息。这使得它们成为以收入为重点的投资者的明显选择。数据中心 REITs 的股价可能不会像与 AI 大趋势相关的其他类型公司那样快速上涨，也不会产生比其他行业的 REITs 更高的收益率，但它们可以提供良好的增长与收入平衡。在这个细分市场中，<strong>Digital Realty Trust</strong>（DLR -0.59%）是最好的投资之一。</p>
</div><h2>What does Digital Realty Trust do?</h2>
<div class="lb-trans"><h2>Digital Realty Trust 的业务是什么？</h2>
</div><p>Digital Realty Trust operates more than 300 data centers across more than 50 metropolitan areas. It serves more than 5,000 customers, including over half of the Fortune 500. Its top clients include <strong>IBM</strong>, <strong>Oracle</strong>, and <strong>Meta Platforms</strong>.</p>
<div class="lb-trans"><p>Digital Realty Trust 在超过 50 个大都市地区运营着 300 多个数据中心。它为超过 5000 个客户提供服务，其中包括超过一半的《财富》500 强。其主要客户包括 <strong>IBM</strong>、<strong>Oracle</strong> 和 <strong>Meta Platforms</strong>。</p>
</div><p>Digital Realty's health can be gauged by its growth in total data centers, its rentable square feet, year-end occupancy rates, and adjusted funds from operations (AFFO) per share -- the metric that most REITs prefer to use to gauge their profitability and ability to cover their dividend payments. So as long as a REIT's AFFO payout ratio stays below 100%, its dividends will remain sustainable. Here's how it fared over the past four years as the AI market expanded, but the macro headwinds intensified.</p>
<div class="lb-trans"><p>Digital Realty 的健康状况可以通过其数据中心总数、可出租平方英尺、年末入住率和每股调整后的运营资金（AFFO）来评估——这是大多数 REITs 用来衡量其盈利能力和支付股息能力的指标。因此，只要 REIT 的 AFFO 支付比率保持在 100% 以下，其股息就会保持可持续。以下是它在 AI 市场扩张但宏观逆风加剧的过去四年中的表现。</p>
</div><p>| Metric | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Total data centers | 287 | 316 | 309 | 308 |
| Rentable square feet | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| Occupancy rate | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| AFFO per share | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| Dividend per common unit | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO payout ratio | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
<div class="lb-trans"><p>| 指标 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 数据中心总数 | 287 | 316 | 309 | 308 |
| 可出租平方英尺 | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 |
| 入住率 | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% |
| 每股 AFFO | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 |
| 每普通单位股息 | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 |
| AFFO 支付比率 | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |</p>
</div><p>Data source: Digital Realty.</p>
<div class="lb-trans"><p>数据来源：Digital Realty。</p>
</div><p>In 2022, the size of Digital Realty's data center portfolio peaked as its occupancy rates improved. But in 2023 and 2024, it sold some of its &#34;non-core&#34; data centers (which were older and smaller, with limited growth opportunities) and reduced its ownership in some of its other data centers through strategic joint ventures. That strategy streamlined its spending and allowed it to focus on expanding its higher-growth hyperscale data centers in its core metro clusters.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2022 年，Digital Realty 的数据中心投资组合规模达到了顶峰，入住率有所改善。但在 2023 年和 2024 年，它出售了一些 “非核心” 数据中心（这些数据中心较旧且较小，增长机会有限），并通过战略性合资企业减少了对其他数据中心的所有权。这一策略精简了其支出，使其能够专注于在核心大都市集群中扩展其高增长的超大规模数据中心。</p>
</div><p>But that slimming down of its data center business -- along with its higher interest rate expenses, growth in electricity and construction expenses, and currency headwinds from a strong U.S. dollar -- temporarily reduced its AFFO per share and led management to pause its annual dividend hikes.</p>
<div class="lb-trans"><p>但其数据中心业务的缩减——加上更高的利息支出、电力和建筑费用的增长，以及强势美元带来的货币逆风——暂时降低了其每股 AFFO，并导致管理层暂停了年度股息增长。</p>
</div><p>Yet brighter days might be ahead as the macroeconomic environment improves. For 2025, management expects Digital Realty's constant-currency core FFO (which excludes the costs of one-time divestments and joint ventures, as well as foreign exchange rate impacts) to rise by 6% to 7% to between $7.10 per share and $7.20 per share. It also expects its year-end occupancy rate to improve by 100 to 200 basis points.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，随着宏观经济环境的改善，前景可能会更加光明。管理层预计到 2025 年，Digital Realty 的恒定货币核心 FFO（不包括一次性剥离和合资企业的成本，以及外汇汇率影响）将增长 6% 至 7%，达到每股 $7.10 至 $7.20。它还预计年末入住率将改善 100 至 200 个基点。</p>
</div><h2>Why Digital Realty could be a great AI dividend play</h2>
<div class="lb-trans"><h2>为什么 Digital Realty 可能是一个很好的 AI 股息投资选择</h2>
</div><p>Shares were recently trading at around $175. At that level, Digital Realty's dividend has a decent 2.8% yield. That's lower than the 10-year U.S. Treasury's 4% yield, but that gap should narrow as interest rates decline. The secular expansions of the cloud computing and AI markets should also boost its AFFO per share and give management more room to raise dividends, and the stock still looks reasonably valued at about 24 times this year's core FFO estimate. By comparison, its rival <strong>Equinix</strong>(EQIX 0.21%) trades at 22 times this year's AFFO estimate, but has a lower 2.3% yield.</p>
<div class="lb-trans"><p>最近，Digital Realty 的股价约为 $175。在这个水平上，Digital Realty 的股息收益率为 2.8%。这低于 10 年期美国国债的 4% 收益率，但随着利率下降，这一差距应该会缩小。云计算和 AI 市场的长期扩张也应该推动其每股 AFFO 的增长，并为管理层提供更多提高股息的空间，而该股票在今年的核心 FFO 估计约为 24 倍，仍然看起来合理估值。相比之下，其竞争对手 <strong>Equinix</strong>（EQIX 0.21%）的交易倍数为今年 AFFO 估计的 22 倍，但收益率较低，仅为 2.3%。</p>
</div><p>So if you're looking for a balanced way to profit from the growth of the AI market that also distributes steady income, Digital Realty checks all the right boxes. Declining interest rates should also make its dividend more appealing, reduce the macro headwinds for its top customers, and make it cheaper for the REIT to expand its data center portfolio again.</p>
<div class="lb-trans"><p>因此，如果您正在寻找一种平衡的方式来从 AI 市场的增长中获利，同时也能获得稳定的收入，Digital Realty 符合所有要求。利率下降也将使其股息更具吸引力，减少其主要客户的宏观逆风，并使 REIT 再次扩展其数据中心投资组合变得更便宜。</p>
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预测：这家数据中心房地产信托公司可能在 AI 时代成为顶级股息投资选择