香港楼市回暖：张勇等富豪蜂拥买入超级豪宅，内地人已花近千亿在港买房

“这几个月确实忙起来了，尤其 9 月、10 月：客户多了，成交也多了。“张衡（化名）10 月底的时候如此感慨。他在香港做地产中介 6 年多。他见过香港地产行业好几个周期，以他过往的经验来看，“现在香港楼市已经有回暖的迹象了。“张衡的客群主要为刚需买房人及中产。

和张衡感受一致的还有中原地产豪宅部负责人何兆棠。在港从事豪宅销售已经 39 年的他，带领的豪宅团队依旧是中原地产今年至今的销售冠军。截至 9 月底，他和团队已经获得超过 1 亿港元的佣金。他预计到年底，他们的佣金可能会达 1.5-1.8 亿港元——这距离他和团队历史上最好业绩 2 亿港元佣金，并不遥远。

在这之前的近 2 年时间里，包括张衡在内的香港不少地产中介一直生活于 “香港楼市不行了” 的阴霾中，市场成交也相对清冷。他表示，近两个月来，好消息不断，他自己也卖出了好几套新房。显示香港楼价趋势的中原地产 CCL 指数，自 2023 年 5 月 167.9 点以来，一路下行至今年 5 月底的 135 点，随后慢慢抬头至今的 141 点。

用张衡的话来说，现在的市场状况虽然相较于 2021 年夏天的火爆仍有一些距离，但是” 成交量抬头，意味着市场回暖了。” 当时的中原地产 CCL 指数一度高达 190 点。

何兆棠非常确定地表示，“香港楼市已经企稳回暖”。在他看来，内地买家的信心明显强过香港本地人，尤其是 3000 万港元以上的豪宅方面，“内地人积极赴港买豪宅的势头回来了。”

成交量明显回暖 前 9 个月内地人在港买房总额近 1000 亿港元

当下香港楼市的成交量正在证明张衡和何兆棠的观点：楼市回暖企稳。中原地产（住宅售价指数）CSI 截至 10 月底报 58.59 点，创了自 2024 年 3 月底（58.98 点）后的新高，并且于过去 9 周时间内企稳至 55 点以上。该数据自 2024 年 3 月 11 日当周的 62.43 点后一直回落至 2024 年 8 月初的 36.58 点，随后慢慢爬坡至当前。

新房的成交量也在过去几个月明显增加。香港政府的数据显示，今年第三季度的新房销售成交了 5530 套，总金额超过 610 亿港元，之前的第二季度则销售了 5403 套和 634.87 亿港元，若是剔除内部转让的话（备注，第二季度某一楼盘内部转让了 133 套共涉金额 170.651 亿港元、第三季度某一楼盘 5 套内部转让，涉及金额 5.86 亿港元），第三季度相较于第二季度在成交量和销售额方面分别上涨了 7.5% 及 30.3%。

但相较于新房市场，香港二手房市场仍处于波动之中。香港地政署数据显示，2025 年第三季度共有 9909 套二手房交易，相较于第二季度的 10175 套少了 3%。何兆棠表示，二手房市场的回暖相较于一手房稍微滞后些。

“买家入市的情绪在增加，尤其是内地人在香港买房的热情又回来了。” 何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他和团队近期接待的内地客群明显活跃了。他提供的数据显示，截至 9 月底，以普通话拼音注册（香港本地人或海外华人一般用粤语为拼音，普通话拼音一般为内地人）的买家共在港买入 9900 套房，涉及总金融 941 亿港元，前三季度分别买了 2567 套、3559 套以及 3797 套。

“和香港人比起来，内地人更喜欢新房。“何兆棠表示。香港置业的数据显示，第三季度有 1983 套新房被内地人买走，同比翻了 1.75 倍，市占率达 38.7%。也就是说，香港过去这个季度，每卖出 10 套房中，有近 4 套房被内地人买走了。

这创了内地人在港买房人数次新高，最高为 2024 年第二季度，当时港府撤销了内地人买房所有的额外印花税后，内地人曾一度蜂拥至港买房。

若是以金额统计的话，内地人在港买新房的热情更明显。香港置业的数据显示，第三季度内地人在港买新房所涉金额高达 500 亿元，已经接近上半年的 70%，市占率达 48%。

“若是算上刚过去的 10 月份成交的数据，内地人买房所涉金额远超现在统计的数据。” 何兆棠预计，今年内地人在港买房套数可能会超过 1.2 万套，打破去年 1.16 万套，金额也会超过去年。公开数据显示，2024 年，内地人在港买房所涉金额约 1300 亿港元。

香港豪宅新买家超 8 成为内地人：香港本地富豪们大多仍受困于商铺暴跌之痛

“香港超级豪宅的市场，几乎都是内地买家了。” 何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他在港做超级豪宅交易近 40 年。他说，自己和团队服务的富豪们越来越多的内地人，近几个月，市场上成交的超级豪宅（5000 万港元以上的）超过 8 成都是内地人。

何兆棠提供的数据显示，10 月，香港共成交了 57 套 5000 万港元以上的超级豪宅，其中他和团队成交了 25 套，市占率达 44%。“这个月，我们团队卖的超级豪宅，全部都是内地买家。”

他透露，10 月香港超级豪宅卖得最好的当属中半山超级豪宅新楼盘 “天御”，该项目共卖出了 10 套，每一套的价格都超过了 1 亿港元。腾讯新闻《潜望》获悉，这些买家中有不少内地富豪。这些买家相对年轻，属于内地新晋富豪，有些买家来自江浙沪，还有些则在大湾区从事 AI 等新兴行业。

公开资料显示，该项目由新世界和恒地一起开发，分两期，其中该项目的顶层设有 2 套三层复式空中别墅，每套面积超过 450 平米——这是全香港最大的分层单位。香港本地媒体 10 月底报道称，香港老钱家族罗建生的女儿以 3.54 亿港元买入了一套天御的空中别墅。

据何兆棠透露，现在赴港买过亿超级豪宅的内地人相对年轻，大多数不超过 50 岁。这些内地富豪大多内地和香港两地跑，有些家人在港常驻买入自住，但不少内地买家则并不常驻香港。

服务富豪近 40 年，何兆棠非常清楚在港卖超级豪宅和其他金融行业的工作类似：这些富豪们下单的周期并不会短。用他的话来说，一个超级豪宅成交时长大多在 1 年左右，甚至 2 年，“买超级豪宅，其实也是富豪们进行资产配置的方式之一 “。

一位在港寻找超级豪宅的内地买家曾对腾讯新闻《潜望》透露，他们更喜欢新房子，景观好，位置好，还希望是精装修。该买家因为孩子读书而曾居住于湾仔山脚的竹林苑，但并未打算买，认为房子太旧了。这是由香港开发商希慎集团持有的老牌豪宅，至今已经 40 年了，之前长期放租，于今年开始对外销售部分物业。阿里巴巴前 CEO 张勇于近日以 5354 万港元买入一套四房。

何兆棠所接触的大多数内地富豪也持有和上述潜在买家一致观点，这也解释了为何香港重建后的超级豪宅 “天御 “备受内地富豪喜爱。何兆棠提供的数据显示，天御于 10 月共销售了 10 套房，其中不少买家为内地人。

除此之外，内地富豪依旧钟情于山顶豪宅。公开数据显示，新鸿基旗下位于山顶的别墅 TwelvePeak 于近日接成交了 2 套别墅，其中一套为 3.5 亿港元的新房，一套则是二手房成交价 2.8 亿港元——这两套都被内地买家买走。

他还表示，这一轮的赴港买超级豪宅的内地富豪大多集中于包邮区和大湾区，而且这些富豪大多数在全球其他城市皆有配置超级豪宅。

他认为，富豪们买入超级豪宅相当于资产配置，因此超级豪宅市场和普通刚需楼市的逻辑有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏观视角，后者可能跟就业市场等微观经济更相关。

在他看来，过去这段时间，富豪们对于香港的未来有了更多信心——这也是香港超级豪宅成交开始活跃的原因之一。中原地产数据显示，今年第三季度，香港超级豪宅共成交 45 套，其中新房 30 套，二手房 15 套，涉及金额 94.14 亿港元，成交套数和金额环比都增长了 50%。

对于今年越发少见香港本地富豪买入超级豪宅的现象，何兆棠表示并不意外。这是因为，香港的富豪大多依旧集中于过去的老钱家族们，新晋富豪数量有限。这些老钱家族过往钟情于香港的商铺投资，因为过往香港商铺涨幅不错，且租金相对稳定。

但是，过去这五年，香港零售业不景气，商铺价格也一路下行，甚至出现多个区域的商铺价格腰斩，且没有市场。

何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示，现在不少香港本地的有钱人依旧被困在商铺的暴跌痛苦中，一时半会缓不过来。这也导致不少香港老钱家族在陆续出货，包括本地老牌地产投资机构纪惠集团过去这一年陆续卖出资产，包括不限于一些位于中环的写字楼、湾仔的商铺以及浅水湾的别墅等，甚至其 CEO 自住的传统豪宅阳明山庄大平层也被卖了。

除此之外，香港的老钱们年纪逐渐增加，大多都面临家族分家产——资金量被分散了。何兆棠表示，香港的超级豪宅市场正在进行一轮 “换血” 越来越多内地富豪选择香港，而越来越少见到香港本地有钱人的身影——暂不知他们何时归来，“现在从成交的数据看来，内地富豪对香港的信心大过香港本地富豪”。

内地赴港买房的富豪大多为新晋富豪，何兆棠表示，内地富豪对于香港的商铺兴趣不大。

内地人赴港买房的原因：除了租售比高外 降息大环境下中美博弈中香港的地位越发重要

和大多数在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，内地富豪们的资产配置选择并不多，香港的房产是其最容易理解且便于投资的。

越来越多内地人愿意选择在港投资小户型，用以出租，尤其是内地富豪们。在此之前，这些内地富豪不愿意投资小户型，认为多套小户型一起出租，管理过于复杂。

何兆棠表示，过去这段时间，赴港买房的内地人中，投资客也多了不少，其中包括一些超级富豪。腾讯新闻《潜望》获悉，一位内地富豪，近期一次性买入 20 多套位于鸭脷洲地铁上盖的新楼盘滶晨，涉及金额 2 亿港元左右，每套租金可达 2.5 万-3 万多不等。

从投资数量上看，今年最受内地人欢迎的楼盘当属位于湾仔合和中心附近的 Kennedy 33 号，该楼盘平均每套价格在 1000 万-2000 万港元左右。何兆棠对腾讯新闻《潜望》透露，该楼盘超过 90% 买家都是内地人，包括部分自用的买家，还有不少投资客。

“租售比高是买家愿意投资的最重要的因素。” 这是包括何兆棠在内的多个在港地产人士一致的看法。香港政府数据显示，自从 2024 年 11 月起，香港租金指数由 191.9 一路升至 2025 年 9 月底的 200 点，已经连续涨了近一年。在此之前，仅 2024 年 11 月回调了 0.8 个点，自 2021 年 9 月的 178.2 点一路上涨了 2 年多。

不少在港的地产和金融人士一致认为，随着赴港的人群持续增加，可预见的租金仍会涨。现在香港市场上租售比很多都可以满足 2% 以上，甚至更多高达 4%。

“香港楼价已经触底了，这可能是现在入市买家比较一致的看法。” 何兆棠表示，除了 10 月底美联储毫无意外地降息外，现在市场预期美国年底仍会继续降息，这或将会让香港楼市好转的情绪持续。包括他在内的不少在港地产人士都认为，香港楼市已经企稳回暖。

更为重要的是，何兆棠认为，过去这几个月，A 股和港股一路上涨让很多人的财富增加了，尤其是富豪们的财富增加显著，这也是他们陆续选择入市的原因。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪也认为，股市向好确实是让香港楼市成交氛围好转的重要因素之一。恒指自 9 月突破 26000 点后，10 月更曾升至 27000 点，创 4 年新高。

Chris Xia 对腾讯新闻《潜望》表示，10 月份，他一个人卖出了 4 套房，其中 2 套新房，2 套二手房，相较于冷清的上半年平均一个月约一套，他现在的生意明显好转。他的客户主要为在港的金融从业者。从他的经验看来，股市好起来一段时间后，他的交易量也会随之增加。他在港从事房产销售 5 年，近期他自己开发了一个名为 “港漂置业” 的中介平台。

但是也有不少金融圈人士对于香港楼市 “是否触底” 扔有不同的看法。瑞银投资银行大中华区房地产分析师梁展嘉曾对腾讯新闻《潜望》表示，当下香港楼市仍处于一种买家和卖家或者开发商” 博弈” 的过程，是否触底仍未有定论。若是从整个市场来看，香港楼市未来半年的走势可能取决于香港未来失业率的情况，若是突破 4% 的话，极有可能会持续下行。公开数据显示，第三季度香港失业率达 3.9%。

何兆棠则要乐观得多，他认为失业率可能更多影响刚需盘等成交或者价格，入市股市继续向好的话，失业率的影响可能会被对冲一些，而对于超级豪宅市场，他则认为并不会受失业率影响过大。

本文作者：谢照青，编辑刘鹏，来源：腾讯财经——腾讯新闻《潜望》，原文标题：《香港楼市回暖：张勇等富豪蜂拥买入超级豪宅，内地人已花近千亿在港买房》

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