Community Healthcare Trust：这家房地产投资信托的 13% 收益率有多安全？

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社区医疗信托（NYSE: CHCT）拥有显著的分红增长记录。自 2015 年开始支付分红以来，该公司每个季度都提高了分红。分红已连续增加 41 个季度。

虽然每次的增加幅度不大——每次增加四分之一美分，但这些增加贡献了当前 13% 的年收益率，而股票高收益率的主要原因是过去三年股价下跌了三分之二。

社区医疗信托在 36 个州拥有 200 处物业，租赁给医生、医院和其他医疗机构。

这是一家小型公司，每年的收入略超过 1 亿美元。尽管股价疲软，该公司仍然盈利且现金流为正。

让我们看看它的现金流是否足以支持进一步的季度分红增加。

由于社区医疗信托是一家房地产投资信托，我们使用一种称为运营资金（FFO）的现金流指标。

去年，FFO 增长了 7%，达到了 5120 万美元。今年，预计将略微下降至 5090 万美元。预计 FFO 的轻微减少足以使社区医疗信托在其安全网评级上受到惩罚。

负现金流增长是一个重大警示信号。

由于去年总额与今年当前估计之间的差异非常小，因此公司有可能报告正的 FFO 增长，而不是略微负的。如果发生这种情况，社区医疗信托将获得安全网评级的升级。

另一个关注点是支付比率。同样，惩罚与不惩罚之间的差异非常小。

去年，社区医疗信托向股东支付了 5170 万美元的分红，而 FFO 为 5120 万美元，因此它支付的分红超过了收入（但仅仅是勉强）。预计今年这一差距将略微扩大——支付的分红为 5350 万美元，而 FFO 为 5090 万美元。

这将使支付比率从 101% 上升至 105%，仍然略高于我对 REIT 的 100% 阈值。

在 2025 年前三个季度，FFO 总计仅为 3260 万美元，因此公司需要在第四季度取得大幅增长，以超过当前全年的估计并覆盖分红。

如您所见，这是一个存在一些问题的分红故事。FFO 一直在下降，预计今年将再次下降，而公司支付的分红超过了收入。

尽管它只需要超过 FFO 预期 30 万美元，但考虑到前九个月的 FFO 与该数字相距甚远，且租赁房地产由于租金锁定而相对可预测，这似乎不太可能。

好的一面是，该公司在季度分红增加方面有着卓越的记录，我预计管理层会尽一切努力保持这一 41 个季度的记录。

我不预计会有即将到来的分红削减，如果 FFO 改善，该公司的分红安全评级甚至可能获得一次或两次升级。但如果 FFO 没有改善，管理层将面临一些艰难的决策。

分红评级安全性：D

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