马塞里奇（MAC）：亏损每年恶化 10.4%，利润率的恢复在即将公布的财报中引起关注

Macerich (MAC) 仍然处于亏损状态，过去五年净亏损以平均每年 10.4% 的速度扩大，利润率表现尚未显示改善。预计收入增长仅为每年 1.8%，远远落后于美国市场整体的 10.5% 的增速。尽管面临这些挑战，预计盈利将以每年 89.5% 的速度激增，并预计在未来三年内恢复盈利。这一前景吸引了投资者的关注，尤其是当前股价为 17.67 美元，低于其估计的公允价值 30.8 美元。

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接下来，我们将这些最新的收益放在上下文中，通过将其与围绕 Macerich 的社区叙述进行比较，看看这些数字在何处强化了主流情绪，以及在何处可能引发新的争论。

看看社区对 Macerich 的看法

截至 2025 年 11 月的 NYSE:MAC 收益与收入历史

7.9 倍净债务与 EBITDA 的杠杆限制了增长

• Macerich 的净债务为 EBITDA 的 7.9 倍，这一水平在房地产投资信托基金中显得较高，增加了财务压力，尤其是在未来一到两年内需要进一步再融资的情况下。
• 空头强调，这一沉重的债务负担对长期盈利增长和利润率扩张构成挑战。
  • 这种杠杆的利息成本上升可能会压缩已经疲弱的利润率，并挤压净收益，尤其是在再融资条件恶化的情况下。
  • 批评者指出，资产销售的延迟或更高的再融资成本可能会危及共识预测的盈利恢复路径。

利润率恢复前景：三年内从 -39.2% 到 0.9%

• 与当前的 -39.2% 的运营利润率相比，分析师预计 Macerich 的利润率将在三年内转为正值，达到 0.9%。这代表了公共房地产投资信托基金中预期利润率反转最为剧烈的情况之一。
• 分析师的共识观点强调，这一转变受到多个催化剂的推动。
  • 加速的租赁活动，强劲的租户需求和更高的体验零售租金，如果新租约如计划那样落实，可能会提升净运营收入。
  • 共识指出，针对性的收购和处置表现不佳的资产将提升现金流的质量并稳定利润率，但警告称，任何租赁活动的放缓都将挑战乐观的预期。

同业折扣：4.3 倍市销率对比行业的 6 到 6.7 倍

• Macerich 的市销率为 4.3 倍，显著低于美国零售房地产投资信托基金行业平均水平（6 倍）和其同行（6.7 倍）。这一差距反映了市场对未来盈利增长的谨慎预期。
• 分析师的共识观点指出，如果公司能够实现利润率恢复，这一折扣可能提供价值。
  • 尽管当前股价为 17.67 美元，较 DCF 公允价值（30.80 美元）折价 43%，但共识目标价为 19.80 美元，仅显示 12% 的上行空间，表明大多数分析师在可持续盈利得到证明之前仍持谨慎态度。
  • 共识认识到，成功转变的信心受到杠杆和市场风险等持续风险的限制；寻求低价的投资者希望在差距缩小之前看到明确的执行。
• 关于 Macerich 发展故事的动态，如果关键执行里程碑达成，可能会迅速发生变化。分析师正在关注租赁差价和资产负债表变动，以寻找早期信号。📊 阅读完整的 Macerich 共识叙述。

下一步

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尽管盈利预测积极，Macerich 仍面临高杠杆、利润率疲弱和实现真正转变的不确定性。

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