《大行》瑞银料港铁股价对屯门第 16 区站第一期招标结果反应正面 但对长期前景保持审慎

瑞银研究报告指，港铁 (00066.HK) 公布屯门第 16 区站第一期物业发展项目合约由新地 (00016.HK) 投得，项目总楼面面积 60.1 万平方尺，预计可提供约 1,280 个住宅单位。新地透露总投资额达 60 亿元，即每平方尺楼面地价约 9,983 元。假设项目平均售价能达到现时同区项目珑门的水平，即每平方尺 12,750 元，整体发展毛利率约为 22%。与港铁摊分利润后，新地实际发展利润率约为 15%。

该行估算整体土地成本约为每平方尺 4,300 元，较信置 (00083.HK) 8 月投得同区项目的作价高 12%，不过仍较原先估算低 23%，反映屯门南延线项目的商业回报仍低於开初预期。

该行预期港铁股价对此次招标结果有正面反应，但对公司长期前景保持审慎，因新铁路项目带来庞大的资本开支需求及持续上升的利息支出，以及屯门南线以外土地储备 (东涌东、小蚝湾及北都等) 的吸引力较低。该行现予港铁目标价 24 元及「沽售」评级。