贝壳 Q3 净收入 231 亿元，同比增 2.1%，净利润同比减 36.1%｜财报见闻
贝壳 2025 年第三季度财报呈现 “增收不增利” 局面：净收入微增 2.1% 至 231 亿元，但净利润同比跌 36.1%。毛利率亦由 22.7% 降至 21.4，主因高利润的存量房业务收入下滑。房屋租赁服务成为亮点，收入增长 45.3% 并首次实现单季利润破亿，家装业务保持平稳。
11 月 10 日，贝壳发布 2025 年第三季度业绩公告。报告显示，Q3 公司净收入为 231 亿元，同比增长 2.1%；但净利润同比下滑 36.1%，呈现 “增收不增利” 的局面。
盈利能力的下滑在毛利层面已有体现。第三季度毛利为 49 亿元，同比下降 3.9%；毛利率从去年同期的 22.7% 降至 21.4%。财报指出，这主要由于过往贡献利润率较整体毛利率为高的存量房及新房业务净收入贡献减少，不过毛利率降幅部分被房屋租赁服务的贡献利润率上升所抵消。
以下为财报重点数据：
财务表现：
- Q3 净收入人民币 231 亿元，同比增长 2.1%
- 净利润 7.47 亿元，同比大幅下降 36.1%；经调整人民币 12.86 亿元，同比下降 27.8%
- 毛利率从 22.7% 降至 21.4%
- 截至 Q3 末持有现金、现金等价物及短期投资总额人民币 557 亿元
核心业务进展：
- 存量房业务总交易额人民币 5056 亿元，同比增长 5.8%，净收入降 3.6% 至人民币 60 亿元
- 新房业务总交易额人民币 1963 亿元，同比增长 13.7%，净收入增长 14.1% 至人民币 66 亿元
- 房屋租赁服务净收入 57 亿元，同比大增 45.3%，首次实现三季度超人民币 1 亿元利润
- 家装家居净收入人民币 43 亿元，与去年同期基本持平
营收增长背后的利润困境
贝壳 Q3 财报呈现出典型的"增收不增利"困局。营收录得231 亿元，实现同比增长 2.1%，净利润却同比跌 36.1%，经调整净利润也下滑 27.8%。
更值得注意的是，毛利率从去年同期的 22.7% 收窄至 21.4%。存量房业务是主要拖累因素——尽管 GTV 增长 5.8%，但净收入反而下降 3.6%。管理层将此归因于贝联经纪人交易占比提高（这部分按净额确认收入），以及链家门店固定人工成本吸收率转差。交易结构变化和成本刚性双重挤压了利润空间。新房业务的疲软也很明显，GTV 和收入双双下滑超 13%。
租赁业务的成亮点
在本份财报中，房屋租赁服务成为亮点。Q3 收入增 45.3% 至人民币 57 亿元，贡献利润超 1 亿元。
不过需要注意的是，租赁业务的成本也水涨船高，从人民币 38 亿元增至 52 亿元，增幅 38.8%。这是典型的规模换利润的模式——省心租模式下租赁房源数量增加，带来收入和成本的同步扩张。能否持续盈利，取决于规模效应能否覆盖边际成本的上升。
家装家居业务相对平稳，收入人民币 43 亿元与去年基本持平，贡献利润从人民币 13.16 亿元增至 13.76 亿元。
股价方面，截至发稿，贝壳涨超 3%。今年以来，贝壳股价下跌近 10%。
