分析师：政府售地竞标热度高 集售明年料仍冷清 | 联合早报网

房地产集体出售市场寒风阵阵，今年迄今有五个项目成交，比去年多一个。

但由于这些是小型私宅项目和工业大楼，因此价格不如去年售出的大型商用建筑和私宅项目。今年的集售总交易额为 3 亿 5039 万元，同比大跌 84.4%。

发展商避开集售转向政府售地

房地产分析师指出，集售项目要价高，加上政府计划推出更多新私宅地段，让发展商避开收购集售项目，因此，明年的集体出售市场预料会依旧疲弱。

今年上半年售出的集售项目是里峇峇利花园（River Valley Apartments）、正新工业大厦（Ching Shine Industrial Building）和麦波申工业大厦（MacPherson Industrial Complex），可是下半年的集售市场却 “冷飕飕”，不仅招标的项目数量少，成交的更少。

在下半年推出市场的项目有四个，其中的 Chiku Mansions 和 Starpoint 319 成功售出，成交价分别为 2200 万元和 5530 万元。另外两个是新加坡购物中心（Singapore Shopping Centre）和 Pek Chuan Building。这两座商用大楼还在寻找买家。

去年是大型项目的 “旺年”，成交的有凯煌大酒店和购物中心（Concorde Hotel and Shopping Mall）、加东商业中心（Katong Plaza）、汤申景花园（Thomson View）和德辉大厦（Delfi Orchard），交易总额 22 亿 5000 万元。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋接受《联合早报》访问时说，与去年相比，今年的集售交易额显著下降。

“随着房价不断上涨，卖家换房子的成本更高，发展商在房地产降温措施下保持谨慎，尤其是受到额外买方印花税（ABSD）的限制。由于集售交易通常更复杂，且要较迟才能推出重新发展的项目，政府售地已成为发展商储备土地的首选途径。”

他指出，今年截止的每幅地段，包括执行共管公寓地段的平均竞标方数量上升至 5.1，高于 2024 年的 2.9。

宜迪产业投资咨询主管徐晓芬也有类似看法。她认为政府售地是集售项目的强大竞争者，而今年在正选名单的地段就多达 20 幅，另外还有 12 幅备选地段。

卖家要价偏高 降低成功率

另一个让发展商选择政府地段的原因，就是集售项目要价不低。

徐晓芬说：“虽然仍有不少集售项目推出市场，但业主的要价与发展商愿意支付的价格之间，仍存有差异，导致集体出售的成功率较低。”

政府正在检讨分层地契法令下的集体出售政策与法规，可能降低业主同意集售的门槛。

博纳产业（PropNex）研究与内容主管黄秀莹认为，若放宽条例，料会有更多项目招标，但能否顺利成交，仍要视市场条件和屋主的价格预期而定。

“发展商只会选择那些位置优越、价格合理，以及从重新发展潜力和盈利能力来看，具有商业意义的地段，只有这样，发展商才会进入集售市场。”

一个巴掌拍不响，要吸引发展商进场，必须有充足的购地选择。

徐晓芬指出，一些项目无法取得足够的业主同意集售，原因除了对集售价不满意之外，有些业主也认为收益分配不合理。另外还有一些业主因为是外籍人士，他们担心在购买替代房子时要支付 60% 的额外买方印花税，因此不愿卖掉现有的住房。

徐晓芬希望，政府能为集售项目的外籍屋主调整额外买方印花税，以及推出更明确且公平的收益分配指导原则，尤其是适合综合发展项目的收益分配法。

业内：明年集售需求料将低迷

新的一年即将来临，受访分析师都认为，发展商在选购集售项目时依旧会非常谨慎。

黄秀莹预测，私宅项目的集售需求料会依旧低迷，因为屋主和发展商的价格预期仍有差距，而转售价格仍在上升，替代房子价格高昂，屋主应该会维持要价。

黄显洋较为乐观。他说，贷款利率料会进一步下降，可能促使发展商更积极购地。竞标政府地段失败的发展商也会考虑收购集售项目，尤其是地点优越，且获得所有屋主同意集售的小型项目。