我哥哥目前处境艰难。我姐姐想买下他的房子。这是个好主意吗？

作者：Quentin Fottrell

‘她会让他免费住在里面，并继续负责维护’

“她唯一担心的是，这会在她的账面上显示为资产或出租物业。”（照片中的人物为模特。）

亲爱的 Quentin，

我的哥哥想把他的房子卖给我的姐姐，因为他的健康急剧恶化，无法承担维护费用和许多账单。多年来，我们一直在经济上帮助他，姐姐的帮助最多。

她会让他免费住在里面，并继续负责维护。假设他在她之前去世，这很可能，她可以从他房子的销售中扣除这些费用。

她唯一担心的是，这会在她的账面上显示为资产或出租物业。从财务角度来看，处理这个问题的最佳方法是什么？

另一位兄弟姐妹

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如果您的姐姐担心税务问题，她可以给您的哥哥一笔贷款。

亲爱的兄弟姐妹，

这一切听起来非常复杂和棘手。

如果您的姐姐担心税务问题，或者他担心医疗补助，购买您哥哥的房子可能不是一个好主意。医疗补助通常有五年的回顾期来审查资产转移。相反，她可以给他一笔贷款，经过公证和见证。

如果他把房子卖给她，他在去世时会有钱在银行账户里。他在生前未花掉的任何钱都会传给他的继承人。如果他没有孩子，那将是他的父母和兄弟姐妹。

如果他们选择这种方式，稳固的贷款协议应该经过见证和公证，这将有助于在发生法律争议时。它还应该有一个真实的利率、还款计划，并结构化以避免医疗补助问题。

如果您的哥哥以低于公平市场价值的价格出售房子，医疗补助的审查也会适用。如果他继续免费住在那里，那将产生另一个问题。该安排可能被视为 “无补偿转移” 住房服务。

州政府还会关注可能使个人失去福利资格的赠与。处罚期限——个人失去医疗补助长期护理福利的月份数——是根据无补偿转移的金额计算的。

因此，如果他以低于公平市场价值 10 万美元的价格将房子转让给您的姐姐，而该金额被归类为赠与，护理院的费用为每月 1 万美元，那么将这两个数字相除将得到一个 “处罚除数”，即 10 个月的失去资格期。

医疗补助是一个在州和地方层面实施的联邦项目，因此关于资格、资源和收入的规则因州而异，通常基于每个州的私人护理院的平均月费用。

基础增值

如果您的姐姐购买了房子，她和您哥哥的其他继承人也将失去基础增值，这是一种税收减免，允许人们继承资产而无需支付高额的资本利得税。这可能会使这些继承人损失数千美元。

在出售主要住宅时，已婚夫妇可以排除高达 50 万美元的资本利得税，而单身人士或单独报税的已婚夫妇可以扣除 25 万美元。如果您的姐姐从您哥哥那里购买这套房子，这将不适用。

例如，如果您哥哥在购买房子时价值 50 万美元，而在去世时价值 100 万美元，那么您和您的姐姐只需根据他去世时的公平市场价值为该物业的增值部分缴税。

您的哥哥还可以考虑申请反向抵押贷款。这些贷款有其缺点，但对于没有很多现金的人来说可能很有用。例如，如果您哥哥的健康状况正在恶化，前期费用可能会超过收益。

反向抵押贷款是允许 62 岁或以上的人提取房屋净值的贷款。它们由私人贷款机构发放，并由联邦住房管理局保险。贷款人支付借款人，而不是借款人进行还款。

要符合反向抵押贷款的资格，借款人必须完全拥有自己的房子，或者抵押贷款余额低到可以用反向抵押贷款的收益偿还。然而，这种选择可能是释放房屋净值的一种非常昂贵的方式。

如果她确实支付了您哥哥的费用，他们必须在发生这些费用之前以书面形式达成一致，以避免法律和遗产问题。一位老年法律律师可以帮助做出这些决定。是时候召开家庭会议，讨论所有这些选项。

有时，这种复杂情况是不可避免的。

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The Moneyist 遗憾地无法单独回复问题。

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-Quentin Fottrell

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