华润置地加速套现 底价 21 亿再拍卖万象系资产

《星岛环球网》见习记者黄冬艳 广州报道

流动性压力下，华润置地正加速资产变现。11 月 30 日，在华润置地深圳湾豪宅项目首开收金 130 亿引发市场热议的同时，两家分别位于贵阳、西安的万象系商业运营主体子公司，也悄然被华润置地放上拍卖桌，挂牌底价总计约 20.78 亿。

尽管手握千亿现金，但在逾 2800 亿债务的压力下，即使是央企华润置地，也不得不在战略定调时，将「现金为王」大写加粗。

随著近几年「调结构、调节奏、调布局」战略的推进，华润置地调整商业资产运营模式以及开发销售业务产品结构的力度逐渐加大，并冀望借此改善财务结构。

资产可卖，经营权不可卖

《星岛》从上海联合产权交易所官网了解到，11 月 30 日，华润置地（西安）商业物业管理有限公司（下称「华润西安」）100% 股权、华润置地（贵阳）有限公司（下称「华润贵阳」）100% 股权分别被挂牌转让，转让底价分别约为 9.7 亿元、11.08 亿元，截止日期均为 2025 年 12 月 26 日。

两家公司均为华润置地旗下商业资产项目的运营主体公司。其中，华润西安成立于 2012 年，资产包括西安西咸万象城及华润国际广场，涉及商业地产运营及办公物业租赁等。

从财务数据来看，2025 年前三季度，华润西安营收约为 1.98 亿元，净利润约 229.53 万元。资产评估报告显示，截至 2025 年 6 月底，华润西安资产总计约 14.97 亿元，负债总计约 9.91 亿元，净资产约 5.06 亿元，整体评估价值约 8.85 亿元，以 9.7 亿元的挂牌底价算，较评估价溢价约 9.6%。

成立于 2014 年的华润贵阳旗下拥有华润置地贵阳万象汇。截至 2025 年 8 月 31 日，华润贵阳年内营收约为 1.29 亿元，净利润约为 1.12 亿元。按资产评估价值算，同期该公司的资产总计约 11.76 亿元、负债总计约 11.13 亿元、净资产约 0.63 亿元，整体评估价值约 9.7 亿元。华润贵阳挂牌底价 11.08 亿元，较评估价溢价 14.23%。

值得注意的是，在交易条件中，两家子公司均要求一次性付款，同时受让方需接受且认可两家标的公司已签署的《运营管理服务协议》全部内容，并同意继续履行相关协议内容，履行期间不参与标的企业的物业资产运营。

换言之，股权转让后，华润置地虽不再拥有两个商业项目的产权，但未来项目的运营管理权仍归属于华润置地，只是模式从重资产运营变为了轻资产管理，如此既实现了资产退出及变现，又保证未来仍有持续的业务现金流。

商业经营「轻量化」

从近几年华润置地的动作来看，将「重」资产做「轻」的战略变化，其实早已开始，尤其在行业周期调整，企业债务及现金流压力日渐突出的情况下，这家央企的经营性业务转型明显提速。

一方面，华润置地将持有的商业地产项目进行资产证券化。有媒体统计发现，从 2022 年开始，华润置地以成都、深圳、重庆、北京等商业项目为基础资产，至少发行了 160 亿的 CMBS（即 Commercial Mortgage Backed Securities，商业抵押支持证券），另外还注册了百亿以上的类 REITs（即 Real Estate Investment Trust，不动产投资信托基金）发行额度。

另一方面，则是通过转让商业地产项目股权但保留长期运营管理权的方式，实现轻资产转型。2023 年至今，华润置地已以类似方式先后将杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、合肥万象城等数个已经运营成熟的项目股权挂牌转让，价格在 19 亿元至 40 亿元不等，且基本实现溢价出售。

算上即将转让的西安、贵阳两个项目，华润置地近几年通过出让资产产权但绑定经营权的方式，已回笼资金逾百亿。

在 2025 年半年业绩会上，华润置地董事会主席李欣就曾表示，经营性不动产和资管业务作为业绩增长新引擎，对华润置地的业绩和长期稳定现金流的拉动效应愈发显著。

据悉，华润置地经营性不动产业务包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等。今年上半年，华润置地经常性业务收入 205.6 亿元，同比增长仅 2.5%，但占总营收的比重已达 21.7%，毛利率 72.9%，对核心净利润的贡献占比提升至 60.2%。

其中经营性不动产业务收入同比增长 5.5% 至 121.1 亿元，轻资产管理业务则同比微增 1.1% 至 60 亿元。截至 2025 年上半年，华润置地在营的购物中心已有 94 座，期内购物中心总零售额高达 1101 亿元。

《星岛》获悉，此前曾有投资者「吐槽」华润置地投入大量成本拓展经营性不动产业务，但仅靠收租及万象生活的管理收入回流资金，投资回报周期冗长，华润置地的股东权益难以保障。但通过资产证券化、出售成熟商业资产等「组合拳」，华润置地无疑正加速向以轻资产运营管理为主的模式转型。

新房开发「豪宅化」

在「调结构、调节奏、调布局」的整体战略转变下，华润置地的商业资产结构逐渐走向「轻重结合」，而作为业绩基本盘的开发销售型业务，也同样在加速产品结构调整，寻求高端化突围。

《星岛》了解到，今年华润置地曾在全国集中开展针对高净值人群需求的产品趋势研究运动，并在 10 月中旬于上海的 2025 战略新品发布会中，重点介绍其豪宅产品研发战略。

今年上半年华润置地新增的 148 万平方米土地储备以及可售货源中，近九成均位于一、二线城市。随著近两年投资布局重心向一、二线城市核心地段倾斜，华润置地的高端项目比重也在逐渐增加，将目光对准在行业下行周期中购买力更高的高净值人群。

今年下半年以来，华润置地位于上海、北京、武汉、深圳等城市的多个豪宅项目集中入市。

刚刚过去的 11 月 29 日、30 日，华润置地上海「沄启滨江」、深圳「深圳湾沄玺」两大豪宅项目就先后入市，后者更是凭借 130 亿元的销售额，刷新 2025 年全国单盘首开销售记录。

值得一提的是，上述两个项目在拿地时已因高地价受到行业关注。其中上海「沄启滨江」为今年 7 月份华润置地联合上海南房集团以 244.7 亿元的总价拿下，创下 2025 年全国单次拿地金额纪录。「深圳湾沄玺」项目地块，则是 2024 年 12 月华润置地与中海地产两家央企共同竞得，总成交价达 185 亿元，也刷新了当时深圳涉宅地块成交总价历史纪录，同时成为 2024 年全国出让的最贵土地。

截至 2025 年 11 月底，华润置地已在全国布局十余个标杆豪宅项目，但在房地产市场深度调整的当下，已有越来越多的房企开始如华润置地一般将突破口对准高净值人群。

如近期因首开收金 130 亿元上头条的「深圳湾沄玺」项目所在的深圳湾板块，除了华润置地，还有中信信悦湾、联泰超总湾、后海招商玺等几个同类豪宅项目也将前后脚进入销售阶段，市场竞争尤为激烈。

最新数据显示，2025 年 1—10 月华润置地累计合同销售金额下滑 16.6% 至 1696 亿元，总合同销售建筑面积约为 641 万平方米，同比减少 27.4%。此外经常性收入约 414.8 亿元，同比增长 7.2%，其中经营性不动产业务租金收入约 271 亿元，按年增长 13%。

此消彼长的业务现状下，商业及开发销售产品结构调整能否为华润置地带来新的增长逻辑，从而改善财务结构，有待验证。