项目：土地税改革和租金冻结标志着沙特阿拉伯近年来最大的一次房地产重置

SA Kader

沙特阿拉伯的房地产行业正在进入一个新的监管阶段，此前政府对白地税（WLT）制度进行了全面改革，并在利雅得实施了为期五年的租金冻结。

这两项措施旨在抑制投机、稳定价格，并加速住房开发，以符合 2030 愿景。

根据 2025 年 4 月发布的皇家法令第 (M/244) 号，并于 5 月在官方公报上公布的修订版白地和空置物业税法，扩大了税收范围，引入了最高达 10% 的累进税率，并加强了对土地囤积的执法力度。

2025 年 9 月宣布的租金冻结，补充了新框架，通过限制利雅得市住宅和商业租赁的涨幅，来应对快速增长带来的可负担性压力。

改革后的土地税

更新后的白地税取代了之前设定的 2.5% 的固定税率，采用了一个分级结构，税率最高可达土地价值的 10%，具体取决于开发优先级、位置和市场条件。该法律还扩展到城市地区的空置建筑，同时保留了适用的 5000 平方米（sqm）门槛。

King & Spalding 的合伙人 Malek Al Rifai 告诉 Zawya Projects，动态和更细化的白地税的引入，根本上提高了开发商和土地所有者的合规门槛。

“新制度不仅将费用评估与土地面积和位置挂钩，还与市场条件、通货膨胀指标和开发活动相关联，” 他解释道。“这意味着利益相关者需要强有力的内部报告、估值治理和文档证据，以在当局面前证明他们的立场。”

Al Rifai 还指出，沙特市政和乡村事务及住房部将在执行估值标准和确定什么构成 ‘未充分利用’ 或 ‘空置’ 房地产资产方面拥有更大的自由裁量权。

“因此，开发商需要主动调整他们的合规态度，以符合新的执行规定，因为被动合规将不再足够，” 他补充道。

Al Rifai 表示，修订后的法律有效地将白地税从一种静态税收转变为一种反投机政策工具。

“该法律允许在通货膨胀、供应受限或土地囤积被认为扭曲住房市场的情况下，费用上升，” 他说。

扩大范围

从市场角度来看，分析师预计新框架将逐步释放土地用于开发。

“由于白地税的修订，潜在的新住房供应是相当可观的，但实现这一目标可能需要中长期，因为规划和开发周期需要时间，而受影响的土地基础非常庞大，” CBRE MENA 的研究主管 Matthew Green 表示。

他告诉 Zawya Projects，截至 2025 年中，已经在白地税制度下识别出超过 5500 块空置地块，覆盖利雅得、吉达、麦加和达曼约 411 百万平方米的未开发土地，这些地块可能成为未来城市供应的核心。

“政府的政策杠杆被视为强有力的，有效提高了持有土地的年度成本，并鼓励增加开发活动，” 他补充道。

开发商披露

几家上市开发商已发布声明，评估白地税变化的潜在影响。Dar Al Arkan 表示正在进行投资组合评估，而沙特房地产公司（Al Akaria）和阿尔利雅德开发公司则披露了一些预期影响。

预计没有重大影响的开发商包括：

• Alandalus Property Co.
• Sumou Real Estate Co.
• Retal Urban Development Co.
• Asas Makeen Real Estate Development & Investment Co.
• Dar Al Majdiah
• View United
• Banan Real Estate Co.
• Hamad Bin Saedan Real Estate Co.

市场分析师表示，拥有大量闲置土地的开发商可能面临最大的合规压力，并可能探索联合开发或整合以减少风险。

“修订后的白地和空置物业税法最重要的特征之一是维持了 5000 平方米的费用征收门槛，” Al Rifai 表示。

“虽然从表面上看，这似乎将分散的地块排除在立即征税之外，但市场不应假设将土地持有分割成更小的地块将是避免责任的有效策略。”

他补充道：“该部已经通过最近的监管评论和执法实践表明，它将采取实质重于形式的方法，特别是在多个地块在共同所有或控制下总面积超过门槛的情况下。”

Liwan 房地产开发公司的董事会成员 Abdulsalam Sulaiman Alrajhi 告诉 Zawya Projects，开发商需要将税收成本纳入可行性研究，并考虑项目的密度。

“我相信白地税是长期的净积极因素，有助于更高效和大规模地提供优质住房，” 他说。

租金冻结

另一方面，利雅得城市边界内的五年租金冻结旨在缓解价格压力，并为居民和企业提供成本可预测性，以应对快速的城市扩张。

根据新框架，空置住宅和商业单位的租金必须与 ‘Ejar’ 数字租赁平台上最后注册合同的价值相匹配。

Knight Frank 的合伙人兼中东和北非研究负责人 Faisal Durrani 告诉 Zawya Projects，覆盖利雅得的五年租金冻结是在重新设计的白地税和北利雅得每平方米 1500 沙特里亚尔的土地释放之后实施的。

“高房价和高租金正在削弱可负担性，” 他说。“我们已经看到利雅得的交易价值和交易量直接受到影响，例如，过去 12 个月分别下降了 20% 和 30%。”

根据凯捷（Knight Frank）的数据，2025 年第二季度，利雅得的住宅价格同比上涨了 10.6%，尽管总交易额下降了 20%，降至 290 亿沙特里亚尔（77 亿美元）。

杜拉尼补充说，任何帮助 “弥合” 可负担性与当前市场利率之间差距的措施都是 “受欢迎的举措”。

互补工具

根据卡文迪什·麦克斯韦（Cavendish Maxwell）战略与咨询部主任西拉杰·艾哈迈德（Siraj Ahmed）的说法，修订后的 WLT 和租金冻结 “是旨在改善沙特阿拉伯房地产市场供需平衡的两项互补措施”。

“它们共同形成了一个框架，帮助政府管理新房地产进入市场的速度，保持住房的可负担性，并避免随着城市的持续发展和演变而出现失控的价格上涨，” 他对 Zawya Projects 表示。

预计租金冻结将在五年的期限内稳定利雅得的租金水平。

艾哈迈德补充说，意图是保护租户——无论是居民还是企业——免受可能推高生活成本并使城市竞争力下降的剧烈租金上涨。

利万的阿尔拉吉（Alrajhi）表示，租金冻结 “时机恰当”，对利雅得吸引所需人才以继续其增长轨迹至关重要。

“当然，开发商在未来五年内也必须考虑这一点，因为这可能会减少他们未实现的短期租金收益，” 他指出。“但例如，零售行业的租金并没有像商业和办公空间行业那样上涨，因此对收入的影响并不均匀。”

向开发主导的贷款转变

新制度也可能改变王国银行评估房地产风险的方式。

格林（Green）详细说明：“银行在基于闲置土地的长期增值假设进行贷款时可能会变得更加谨慎，因为增加的 WLT 现在作为一种可持续的、持续的费用，可能会削弱土地作为抵押品策略的可行性。”

“相反，现在的压力在于土地所有者进行建设，从长远来看，这可能会转化为更高的建筑活动，从而增加对开发融资的需求。”

市场成熟度

尽管预计会面临短期挑战，但市场专家将这两项政策举措视为朝着更透明和可持续的房地产框架迈出的步骤。

“更广泛的政策意图是明确的：使持有未开发土地在经济上变得低效，从而将计算从被动投机转向主动开发，” 阿尔·里法伊（Al Rifai）表示。

杜拉尼表示，租金冻结 “对某些类型的新投资构成了显著的威慑”，并 “通过将金融杠杆从投机者转移，改善首次购房者的住房可负担性，促进更大的市场透明度，从而增强社会稳定。”

艾哈迈德补充说，如果有效实施，WLT 和租金冻结可以帮助王国实现其 2030 愿景中的人口和住房目标，鼓励 “负责任、更快和更具包容性的城市发展。”

“如果它们按预期运作，结果将是一个更健康、更可负担和更具活力的房地产市场，吸引投资，并改善利雅得及其他地区的生活质量，” 他总结道。

阅读更多： 沙特阿拉伯寄希望于外国买家推动房地产繁荣

（SA Kader 报道；Anoop Menon 编辑）

（anoop.menon@lseg.com）

订阅我们的项目脉搏 通讯，获取关于中东和非洲各行业项目活动、发展和合作伙伴关系的可靠新闻、更新和见解。

免责声明：本文仅供信息参考。内容不提供税务、法律或投资建议，也不对任何特定证券、投资组合或投资策略的适用性、价值或盈利能力发表意见。请在此处阅读我们的完整免责声明政策。