<p><strong>2025 年迄今表现最佳的 iEdge S-REIT</strong></p>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>名称</strong></td>
<td><strong>股票代码</strong></td>
<td><strong>市值（亿新元）</strong></td>
<td><strong>总回报（%）</strong></td>
<td><strong>股息收益率（%）</strong></td>
<td><strong>市净率</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p><em>来源：彭博社，SGX 股票筛选器</em></p>
<p>新加坡的房地产投资信托基金（S-REITs）预计将实现自 2019 年以来最佳的年度表现，因为在稳定的运营表现和更有利的利率环境下，价格反弹。</p>
<p>截至 2025 年 12 月 5 日，iEdge S-REIT 指数年初至今上涨了 9.3%，股息分配使总回报达到 14.7%。这标志着自 2019 年以来最强的年度表现，当时该指数上涨了 19.6%，总回报为 27.5%。</p>
<p>在 iEdge S-REIT 指数的 33 个成分股中，有 29 个在 2025 年迄今实现了正的总回报，前 10 名表现者的总回报超过 20%。</p>
<p>表现优异的包括多元化的 S-REITs，如 CapitaLand Integrated Commercial Trust、OUE REIT、Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 Suntec REIT。</p>
<p>在最新的第三季度财务结果中，S-REITs 大多实现了稳定的运营表现，各个子行业如零售、工业和办公的出租率稳定，租金回升积极。</p>
<p>UOB Kay Hian 分析师 Jonathan Koh 在 11 月 27 日的报告中表示，他们覆盖的大多数 S-REITs 在第三季度的业绩符合或超过预期。该行业也受益于利率环境的改善。</p>
<p>截至 12 月 5 日，美国联邦储备委员会今年已两次降息，分别在 9 月和 10 月各降 25 个基点，继 2024 年三次降息之后。目前预计 12 月还将再降息一次，CME Fed Watch 显示 12 月 10 日联邦会议降息 25 个基点的概率为 87%。</p>
<p>在新加坡，借贷成本在 2025 年已经下降，3 个月复合 SORA 从 1 月 2 日的 3.02 降至 12 月 4 日的 1.25。S-REITs 在最新的财报中也报告了较低的债务成本。</p>
<p>例如，MPACT 的财务费用在第二季度同比改善了 16.4%，得益于有利的利率条件和主动的债务减少。同样，OUE REIT 在第三季度报告的财务成本下降了 19.7%，降至 2160 万新元，原因是利率环境下降和积极的资本管理。</p>
<p>Beansprout 研究分析师 Gerald Wong 在上个月的一份报告中表示，2025 年第三季度的结果继续显示，利率下降明显改善了 S-REITs 的表现。</p>
<p>“一些 S-REITs 报告了较低的平均债务成本，并展示了 25 或 50 个基点的利率下降如何转化为更高的可分配收入，” 他说。“能够以更紧的利差发行长期债务表明资本市场条件已改善，支持在 2026 年之前更强的盈利可持续性。”</p>
<p>Wong 还指出，S-REITs 在最近几个月的收购和剥离活动中更加活跃。</p>
<p>“在该行业内，我们偏好能够通过积极的投资组合管理来维持和增长分配的 REITs，例如资产提升、选择性收购或租金回升机会，” 他说，并补充说他们在中型 REITs 中的推荐包括 Elite UK REIT、CapitaLand India Trust 和 Digital Core REIT。</p>
<p>与此同时，惠誉评级在上个月的一份评论中表示，预计评级的 S-REITs 的投资组合更新工作将随着借贷成本的降低而加速。它指出，2025 年上半年在 AEI 上的支出约为 3.5 亿新元，并预计 2025 年的资本支出将增加 20% 至 25%，因为信托投资于提升资产质量。</p>
<p>“我们预计资本化率将在需求上升的情况下收缩，特别是在核心市场的优质物流、零售和办公资产中，从而推动估值上升，” 分析师表示，并补充说他们预计 REITs 的借贷成本将进一步下降，符合 2026 年美国政策利率的预期降低。</p>
<p>尽管 S-REITs 的单位价格在 2025 年反弹，但一些分析师指出，其表现落后于更广泛的新加坡市场，海峡时报指数（STI）等指数在同一时期的总回报超过 25%。</p>
<p>UOB Kay Hian 的 Koh 表示：“尽管受到国内利率下降的支持，S-REITs 在更广泛市场的复苏中大体上滞后。因此，它们可能会逐渐赶上更广泛的市场，但在修正期间不太可能引领下跌。”</p>
<p>他对该行业维持超配，指出 S-REITs 由于租约期限较长而拥有稳定的现金流，尽管宏观环境不确定，仍提供收入稳定性。</p>
<p><em><strong>有关新加坡 REIT 行业的更多研究和信息，请访问</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>获取 SREITs 和物业信托图表书。</strong></em></p>
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<p>新加坡的 S-REITs 在 2025 年迄今的表现将是自 2019 年以来最佳，总回报率达到 14.7%。iEdge S-REIT 指数年初至今上涨了 9.3%，这得益于稳定的运营和有利的利率。表现突出的包括凯德综合商业信托和 OUE REIT。分析师指出，由于利率下调和积极的资本管理，财务费用有所改善。尽管整体市场复苏滞后，S-REITs 预计将迎头赶上，受到稳定现金流和长期租约的支持</p>

<p><strong>Top iEdge S-REIT performers in 2025 YTD</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>2025 年迄今表现最佳的 iEdge S-REIT</strong></p>
</div><table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>Name</strong></td>
<td><strong>Stock Code</strong></td>
<td><strong>Market Cap S$B</strong></td>
<td><strong>Total Returns (%)</strong></td>
<td><strong>Dividend Yield (%)</strong></td>
<td><strong>PB Ratio</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<div class="lb-trans"><table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>名称</strong></td>
<td><strong>股票代码</strong></td>
<td><strong>市值（亿新元）</strong></td>
<td><strong>总回报（%）</strong></td>
<td><strong>股息收益率（%）</strong></td>
<td><strong>市净率</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>OUE REIT</td>
<td>TS0U</td>
<td>1.9</td>
<td>32.1</td>
<td>6.0</td>
<td>0.6</td>
</tr>
<tr>
<td>Acrophyte Hospitality Trust (USD)</td>
<td>XZL</td>
<td>US$0.1</td>
<td>31.8</td>
<td>5.1</td>
<td>0.4</td>
</tr>
<tr>
<td>Keppel REIT</td>
<td>K71U</td>
<td>4.2</td>
<td>29.3</td>
<td>6.8</td>
<td>0.8</td>
</tr>
<tr>
<td>CapitaLand Integrated Commercial Trust</td>
<td>C38U</td>
<td>17.5</td>
<td>26.6</td>
<td>4.4</td>
<td>1.1</td>
</tr>
<tr>
<td>Mapletree Pan Asia Commercial Trust</td>
<td>N2IU</td>
<td>7.6</td>
<td>25.7</td>
<td>5.5</td>
<td>0.8</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div><p><em>Source: Bloomberg, SGX Stock Screener</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>来源：彭博社，SGX 股票筛选器</em></p>
</div><p>Real estate investment trusts in Singapore (S-REITs) are set to deliver their best yearly performance since 2019, as prices rebound amid stable operating performance and a more supportive interest rate environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>新加坡的房地产投资信托基金（S-REITs）预计将实现自 2019 年以来最佳的年度表现，因为在稳定的运营表现和更有利的利率环境下，价格反弹。</p>
</div><p>As of Dec 5, 2025, the iEdge S-REIT index has risen 9.3 per cent for the year-to-date, with dividend distributions taking total returns up to 14.7 per cent. This marks the strongest yearly performance since 2019, when the index rose 19.6 per cent, with total returns of 27.5 per cent.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年 12 月 5 日，iEdge S-REIT 指数年初至今上涨了 9.3%，股息分配使总回报达到 14.7%。这标志着自 2019 年以来最强的年度表现，当时该指数上涨了 19.6%，总回报为 27.5%。</p>
</div><p>Of the 33 constituents in the iEdge S-REIT index, 29 have delivered positive total returns for the 2025 YTD, with the top 10 performers delivering over 20 per cent total returns.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 iEdge S-REIT 指数的 33 个成分股中，有 29 个在 2025 年迄今实现了正的总回报，前 10 名表现者的总回报超过 20%。</p>
</div><p>Outperformers include diversified S-REITs such as CapitaLand Integrated Commercial Trust, OUE REIT, Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) and Suntec REIT.</p>
<div class="lb-trans"><p>表现优异的包括多元化的 S-REITs，如 CapitaLand Integrated Commercial Trust、OUE REIT、Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 Suntec REIT。</p>
</div><p>S-REITs have mostly delivered stable operating performances in the latest Q3 financial results, with counters across various sub-segments such as Retail, Industrial and Office showing stable occupancy and positive rental reversions.</p>
<div class="lb-trans"><p>在最新的第三季度财务结果中，S-REITs 大多实现了稳定的运营表现，各个子行业如零售、工业和办公的出租率稳定，租金回升积极。</p>
</div><p>UOB Kay Hian analyst Jonathan Koh said in a Nov 27 report that most of the S-REITs under their coverage delivered Q3 results that met or exceeded expectations. The sector has also benefitted from improvements in the interest rate environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>UOB Kay Hian 分析师 Jonathan Koh 在 11 月 27 日的报告中表示，他们覆盖的大多数 S-REITs 在第三季度的业绩符合或超过预期。该行业也受益于利率环境的改善。</p>
</div><p>As of Dec 5, the US Federal Reserve has cut interest rates twice this year, with 25 basis points cuts in September and October, building on the three rate cuts that took place in 2024.  Expectations are currently for another rate cut to take place in December, with CME Fed Watch showing a 87 per cent probability of a 25-basis point cut at the Dec 10 Fed meeting.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 12 月 5 日，美国联邦储备委员会今年已两次降息，分别在 9 月和 10 月各降 25 个基点，继 2024 年三次降息之后。目前预计 12 月还将再降息一次，CME Fed Watch 显示 12 月 10 日联邦会议降息 25 个基点的概率为 87%。</p>
</div><p>In Singapore, borrowing costs have already decreased in 2025, with 3-month compounded SORA falling from 3.02 on Jan 2 to 1.25 on Dec 4. S-REITs have also reported lower costs of debt in their latest results.</p>
<div class="lb-trans"><p>在新加坡，借贷成本在 2025 年已经下降，3 个月复合 SORA 从 1 月 2 日的 3.02 降至 12 月 4 日的 1.25。S-REITs 在最新的财报中也报告了较低的债务成本。</p>
</div><p>For example, MPACT’s finance expenses improved 16.4 per cent year-on-year during the second quarter from favourable interest rate conditions and proactive debt reduction.  Similarly, OUE REIT reported a 19.7 per cent decline in finance costs to S$21.6 million during the third quarter amid a declining interest rate environment and active capital management.</p>
<div class="lb-trans"><p>例如，MPACT 的财务费用在第二季度同比改善了 16.4%，得益于有利的利率条件和主动的债务减少。同样，OUE REIT 在第三季度报告的财务成本下降了 19.7%，降至 2160 万新元，原因是利率环境下降和积极的资本管理。</p>
</div><p>Beansprout research analyst Gerald Wong said in a report last month that the 3Q 25 results continued to demonstrate how falling interest rates visibly improved S-REITs performance.</p>
<div class="lb-trans"><p>Beansprout 研究分析师 Gerald Wong 在上个月的一份报告中表示，2025 年第三季度的结果继续显示，利率下降明显改善了 S-REITs 的表现。</p>
</div><p>“A number of S-REITs reported lower average debt costs and showed how a 25 or 50 bps decline in rates could translate into higher distributable income,” he said. “The ability to issue long-dated debt at tighter spreads signalled that capital market conditions have improved, supporting stronger earnings sustainability heading into 2026.”</p>
<div class="lb-trans"><p>“一些 S-REITs 报告了较低的平均债务成本，并展示了 25 或 50 个基点的利率下降如何转化为更高的可分配收入，” 他说。“能够以更紧的利差发行长期债务表明资本市场条件已改善，支持在 2026 年之前更强的盈利可持续性。”</p>
</div><p>Wong also noted that S-REITs have been more active in acquisitions and divestments in recent months.</p>
<div class="lb-trans"><p>Wong 还指出，S-REITs 在最近几个月的收购和剥离活动中更加活跃。</p>
</div><p>“Within the sector, we favour REITs that can sustain and grow distributions through active portfolio management, such as asset enhancements, selective acquisitions, or rental reversion opportunities,” he said, adding that their picks within the mid-cap REITs include Elite UK REIT, CapitaLand India Trust and Digital Core REIT.</p>
<div class="lb-trans"><p>“在该行业内，我们偏好能够通过积极的投资组合管理来维持和增长分配的 REITs，例如资产提升、选择性收购或租金回升机会，” 他说，并补充说他们在中型 REITs 中的推荐包括 Elite UK REIT、CapitaLand India Trust 和 Digital Core REIT。</p>
</div><p>Meanwhile, Fitch Ratings said in a commentary last month that it expects rated S-REITs portfolio rejuvenation efforts to gain momentum as borrowing costs moderate. It noted that spending on AEI was around S$350 million in H1 2025, and it expects capex to rise by 20 to 25 per cent in 2025 as trusts invest in raising asset quality.</p>
<div class="lb-trans"><p>与此同时，惠誉评级在上个月的一份评论中表示，预计评级的 S-REITs 的投资组合更新工作将随着借贷成本的降低而加速。它指出，2025 年上半年在 AEI 上的支出约为 3.5 亿新元，并预计 2025 年的资本支出将增加 20% 至 25%，因为信托投资于提升资产质量。</p>
</div><p>“We expect capitalisation rates to compress amid rising demand, especially for prime logistics, retail and office assets in core markets, driving valuations higher,” the analysts said, adding that they expect REITs’ borrowing costs to fall further, in line with expected reduction in US policy rates in 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们预计资本化率将在需求上升的情况下收缩，特别是在核心市场的优质物流、零售和办公资产中，从而推动估值上升，” 分析师表示，并补充说他们预计 REITs 的借贷成本将进一步下降，符合 2026 年美国政策利率的预期降低。</p>
</div><p>While S-REITs unit prices have rebounded in 2025, some analysts note that the performance has lagged the broader Singapore market, with indices such as the Straits Times Index (STI) delivering total returns of over 25 per cent during the same period.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管 S-REITs 的单位价格在 2025 年反弹，但一些分析师指出，其表现落后于更广泛的新加坡市场，海峡时报指数（STI）等指数在同一时期的总回报超过 25%。</p>
</div><p>UOB Kay Hian’s Koh said: “S-REITs have largely lagged recovery in the broader market despite support from lower domestic interest rates. Thus, they are likely to gradually catch up with the broader market but are unlikely to lead the decline during a correction.”</p>
<div class="lb-trans"><p>UOB Kay Hian 的 Koh 表示：“尽管受到国内利率下降的支持，S-REITs 在更广泛市场的复苏中大体上滞后。因此，它们可能会逐渐赶上更广泛的市场，但在修正期间不太可能引领下跌。”</p>
</div><p>He maintains an overweight for the sector, noting that S-Reits have stable cash flows due to long tenure of leases, providing income stability despite the uncertain macro environment.</p>
<div class="lb-trans"><p>他对该行业维持超配，指出 S-REITs 由于租约期限较长而拥有稳定的现金流，尽管宏观环境不确定，仍提供收入稳定性。</p>
</div><p><em><strong>For more research and information on Singapore’s REIT sector, visit</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>for the SREITs &amp; Property Trusts Chartbook.</strong></em></p>
<div class="lb-trans"><p><em><strong>有关新加坡 REIT 行业的更多研究和信息，请访问</strong></em> sgx.com/research-education/sectors <em><strong>获取 SREITs 和物业信托图表书。</strong></em></p>
</div><p><em><strong>REIT Watch is a regular column on The Business Times,</strong></em> read <em><strong>the original version.</strong></em></p>
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</ul>
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