惠誉评级 - 纽约-2025 年 12 月 9 日：
惠誉评级已确认 Safehold Inc.（SAFE）及其全资子公司 Safehold GL Holdings, LLC（Safehold GL Holdings）的长期发行人违约评级（IDR）和无担保债务评级为'A-'。惠誉还确认了 SAFE 和 Safehold GL Holdings 的短期 IDR，以及 Safehold GL Holdings 的商业票据（CP）评级为'F2'。评级展望为稳定。
关键评级驱动因素
低风险资产： 评级确认反映了 SAFE 专注于相对低风险的土地租赁资产类别，该类别以增长的长期收入流和显著的超额担保为特征，扩大了无担保债务在总债务中的比例，改善了投资组合多样性；资产质量表现强劲，杠杆率低，股息覆盖率稳健，管理团队经验丰富。
有限的运营历史： 评级受到 SAFE 相对较短的独立运营历史、适度的盈利能力、融资期限缩短以及房地产投资信托（REIT）分配要求的限制，这限制了 SAFE 保留资本的能力。
强大的风险概况： SAFE 的风险概况通过按资产类别和地理位置的持续投资组合多样化得到了改善。多户住宅相关资产的比例从 2020 年第四季度的 26% 增加到 2025 年第三季度的 41%，而曼哈顿地区资产的曝光率在同一时期内从 35% 降至 21%。
与此同时，资产的承保保持一致，租金覆盖率和 SAFE 在新发放的土地租赁投资与投资组合总价值（GLTV）的加权平均比率保持在历史水平或更强。然而，最近的发放集中在较小的多户住宅土地租赁上，对整体租金覆盖率和 GLTV 的影响较小。
稳健的资产质量： 惠誉认为资产质量是一个重要的评级因素，因为土地租赁提供了显著的超额担保。尽管商业房地产（CRE）行业面临更具挑战的经济背景，SAFE 的资产质量表现依然稳定，显示出其强劲和稳定的租金收集历史。
在对资产质量的评估中，惠誉考虑了 SAFE 的租金覆盖率，即物业净营业收入与应付给 SAFE 的年化现金租金的比率，以及 GLTV。截至 2025 年第三季度，加权平均租金覆盖率为 3.4 倍，略低于 2021-2024 年的四年平均值 3.6 倍。GLTV 在 2025 年第三季度为 52%，高于四年平均值 43%。这两个比率都低于四年平均值，因为它们反映了 SAFE 每年获得的最新 CBRE 资产价值。尽管这些指标略有减弱，SAFE 在资产资本结构中的结构性优越优先权为其提供了在 CRE 价值持续下降时的显著损失保护。
稳定的收益： 截至 2025 年第三季度，SAFE 报告的平均资产税前回报率为 1.7%，在 2021 年至 2024 年间平均为 1.4%，符合惠誉对资产负债表密集型金融和租赁公司的'bb'类别基准范围 1.0%-4.0%。惠誉认为，考虑到长期资产、匹配融资、定期通货膨胀调整和租赁递增条款，该业务将在时间上相对于其评级产生足够的收益一致性。
适当的杠杆： 截至 2025 年第三季度，SAFE 的总债务与有形股本的比率为 2.07 倍，不包括其在合资企业债务中的部分，按总股本计算的总债务比率为 2.0 倍；处于其所述的杠杆目标（债务与股本比率）2.0 倍或以下的高端。SAFE 的目标杠杆比率与金融和租赁公司同行相比表现良好，且投资组合的资产质量强劲。然而，若没有后续的股权发行，资产负债表的增长将受到限制，因为杠杆处于目标水平的上限。
增量股权发行将取决于公司的股价。SAFE 最近一次公开股权发行是在 2023 年 8 月，金额为 1.39 亿美元，发行价为每股 21.40 美元，低于 2022 年 3 月前一次股权融资时的每股 59 美元。
强大的融资概况： 截至 2025 年第三季度，SAFE 的无担保债务占总债务的比例为 67.2%。自 2020 年以来，该公司未发行增量担保融资。惠誉对无担保债务占总债务的高比例以及 SAFE 的融资期限（截至 2025 年第三季度为 19.0 年）持积极看法，尽管融资期限已从 2021 年第三季度的 25 年下降。惠誉预计融资期限将从当前水平上升，以更好地匹配其资产的租赁条款。
稳健的股息覆盖： 作为一个伞形合伙 REIT，SAFE 被要求将至少 90% 的年度应税净收入分配给股东，尽管其历史上的应税收入相对较低。2024 年已宣告股息的现金收益覆盖率为 122.3%，高于 2021-2024 年间的平均水平 104.1%。如果未能持续用现金收益完全覆盖股息，可能会导致负面评级行动。
稳定的展望： 稳定的展望反映了惠誉对 SAFE 的预期，即其将保持杠杆在 2.0 倍或以下的债务与股本比率，保持无担保债务超过 60%，增强其融资期限，继续多样化其投资组合，并且尽管商业房地产（CRE）市场面临挑战，信用质量将保持强劲。
短期发行人违约评级（IDR）为 'F2' 反映了短期 IDR 与 SAFE 的长期 IDR 'A-' 之间的评级关联，以及惠誉对其融资和流动性状况的看法。根据惠誉的《非银行金融机构评级标准》，长期 IDR 'A-' 对应的短期 IDR 为 'F1' 或 'F2'。要实现更高的 IDR，融资、流动性和覆盖率（FLC）因素得分需要达到 'a' 或更高。SAFE 的 FLC 因素得分为 'bbb'，因此，惠誉确认了 'F2' 的评级。
评级敏感性 可能导致负面评级行动/降级的因素
--无法进入股权市场，限制增长和/或导致杠杆率持续超过目标范围 2.0 倍；无担保债务占总债务的比例持续下降至 60% 以下；
--融资期限的重大下降导致再融资风险增加；
--无法执行战略目标，管理层预测严重不足；
--资产质量指标显著恶化，包括土地租赁违约或租金延期；或租金覆盖率的重大、持续下降；过度且持续使用商业票据计划为长期资产融资；和/或现金收益覆盖股息的比例持续下降至 100% 以下。
可能导致正面评级行动/升级的因素
在当前评级水平下，惠誉认为进一步的上调评级动力有限。从长期来看，有效应对各种商业房地产周期的能力，将与 SAFE 的运营表现、资产质量和基础投资组合指标（包括杠杆和利息覆盖率）的稳定性和一致性结合评估，可能导致更高的评级。
租金覆盖率的持续提高；无担保债务融资比例持续超过 90%；在核心竞争力范围内，按物业类型和地理位置持续多样化投资组合；保持杠杆率低于 1.5 倍；以及保持强劲的现金收益股息覆盖率也将是进一步正面评级行动所必需的。
短期 IDR 主要对长期 IDR 敏感，预计将与其同步变动。然而，SAFE 的融资、流动性和覆盖状况的重大改善，导致子因素得分上调至 'a'，可能会导致短期 IDR 升级至 'F1'。
债务及其他工具评级：关键评级驱动因素
无担保债务评级与 SAFE 和 Safehold GL Holding 的长期 IDR 相等，反映了主要的无担保融资组合和无负担资产池的规模，这在压力情境下表明平均的回收前景。
商业票据评级与 Safehold 的短期 IDR 相等。
债务及其他工具评级：评级敏感性
无担保债务的长期评级主要与长期 IDR 的变化相关，可能会与其同步变动。然而，无负担资产水平的持续下降，削弱了无担保债务的回收前景，可能导致无担保债务评级从 IDR 降级。
商业票据评级与 SAFE 的短期 IDR 相关，预计将与其同步变动。
子公司及关联公司评级：评级敏感性
Safehold GL Holdings 的评级与 SAFE 的长期 IDR 相关，因此预计将与其同步变动。
调整
由于以下调整原因，独立信用档案（SCP）被评定为高于隐含 SCP：风险档案（正面）。商业档案得分因以下调整原因被评定为高于隐含得分：商业模式（正面）、历史和未来发展（正面）。收益与盈利能力得分因以下调整原因被评定为高于隐含得分：投资组合风险（正面）、收益稳定性（正面）。资本化与杠杆得分因以下调整原因被评定为高于隐含得分：风险档案和商业模式（正面）。
作为评级关键驱动因素的实质性重要来源参考 分析中使用的主要信息来源在适用标准中进行了描述。ESG 考虑
ESG 信用相关性的最高级别为 '3'，除非在本节中另有披露。得分为 '3' 意味着 ESG 问题对实体的信用影响中性或仅对信用影响有限，无论是由于其性质还是实体管理方式。惠誉的 ESG 相关性得分不是评级过程中的输入；它们是对 ESG 因素在评级决策中相关性和重要性的观察。有关惠誉 ESG 相关性得分的更多信息，请访问 https://www.fitchratings.com/topics/esg/products#esg-relevance-scores。
Safehold GL Holdings LLC；长期发行人违约评级；确认；A-；评级展望稳定
；短期发行人违约评级；确认；F2
----高级无担保；长期评级；确认；A-
----高级无担保；短期评级；确认；F2
Safehold Inc.；长期发行人违约评级；确认；A-；评级展望稳定
；短期发行人违约评级；确认；F2
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SAFE

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惠誉确认 Safehold 的评级为'A-'，展望为稳定