惠誉评级 - 纽约-2025 年 12 月 11 日：
惠誉评级已确认 Omega Healthcare Investors, Inc.的长期发行人违约评级（IDR）和发行级别评级为'BBB-'。IDR 的展望为稳定。
这些评级反映了 Omega 改善的运营状况，随着入住率和覆盖率的提高，得益于长期的人口结构利好、低杠杆相对于敏感性有显著的缓冲空间、强大的财务灵活性和流动性、证明了的资本获取能力，以及足够的投资组合级别租赁覆盖。Omega 在其财务政策下保持 4 倍至 5 倍的净债务与 EBITDA 比率的合规记录进一步支持了'BBB-'评级。
该评级受到 Omega 对改善但仍不确定的熟练护理行业的暴露以及其以现金基础确认大量收入的限制。尽管惠誉预计杠杆率将在其正面评级敏感性范围内或以下，但管理层并未表示会低于这些水平。因此，评级上调的可能性有限。
关键评级驱动因素
投资级财务指标： 截至 2025 年 9 月 30 日，Omega 的股权资助外部投资以及公司投资组合的运营改善和有机增长使得 REIT 杠杆率为 3.9 倍，这对于公司的'BBB-'评级而言较低。惠誉预计 REIT 杠杆率将在评级展望期内保持在 5.5 倍以下。Omega 及其医疗保健 REIT 同行在供应和需求利好的背景下，越来越多地使用股权资助收购。这些公司各自在净资产价值（NAV）上交易时均有显著溢价。Omega 在其财务政策下的合规记录进一步支持了'BBB-'评级。
运营商健康改善： 运营商的盈利能力稳步增长，OHI 的投资组合覆盖率超过疫情前水平并仍在改善。这一恢复得益于可观察到的有机趋势，如有利的政府报销增加和人口结构利好，以及其他努力，如减少对代理劳动力的依赖，以及积极的租赁重组和投资组合管理。截止 2025 年 6 月 30 日，公司核心投资组合的 EBITDAR 覆盖率已改善至 1.55 倍。这与 2022 年 9 月 30 日的 1.04 倍（包括 CARES 法案资金）和 2019 年 9 月 30 日的 1.30 倍相比有所提升。
熟练护理投资组合的租赁覆盖率在疫情之前就已成为熟练护理设施（SNF）运营商的一个担忧。租赁覆盖率为 1.2 倍或更低的水平被惠誉视为最容易受到负面趋势影响的水平。在疫情之前，租赁覆盖率因医疗保险和医疗补助报销率的变化、劳动力成本的增长、护理转向低成本环境以及固定租金上涨而受到压力。
** 租赁重组可控：**Omega 继续面临收款和不付款的问题，包括与 Genesis 和 Maplewood 等租户的关系。然而，这种情况似乎正在改善。Omega 在疫情期间经历了更严重的问题，同时通过租赁重组、处置和重新租赁保持了其杠杆和信用状况。最近，租户 LaVie 的租约被 Avardis 接管，解决了前者的付款问题和第 11 章申请。尽管收款问题仍然存在，Omega 应该能够在继续保持其信用状况的同时解决这些问题，特别是随着整体运营商健康状况的持续改善。
同行分析
Omega 的评级反映了其熟练护理和老年住房房地产投资组合所产生的持久租金现金流。此外，发行人保持低于平均水平的杠杆以抵消较高的租户信用风险。这些评级还反映了发行人对债务和股本资本市场的良好获取能力。稳定的展望反映了惠誉对 Omega 在中期内将保持杠杆在惠誉敏感性范围内的信心。
Omega 的评级与 Sabra Health Care REIT, Inc.（BBB-/稳定）、National Health Investors, Inc.（BBB-/稳定）和 CareTrust REIT, Inc.（BBB-/稳定）一致，这些公司也拥有老年住房和熟练护理投资组合，并管理类似的财务政策。Omega 和 Sabra 规模更大，且相较于 National Health Investors 和 CareTrust 在无担保公共债务市场的获取能力更强，租户集中度更低。
惠誉的关键评级案例假设
-- 同店净运营收入（SSNOI）每年增长约 2.5%-3%，并且利息收入在短期内显著增长，然后趋于平稳，因为公司将收益用于收购而非债务投资；
-- EBITDA 利润率在评级展望期内保持大致平稳；
-- 公司在 2026 年是一个适度的净收购者，并在该年之后每年完成约 6 亿美元的净收购和债务投资，所获收益将用于再投资；
-- 在 2025 年之后，评级展望期内不假设额外的股权；
-- 公司在 2025 年之后每年将股息增加约 1-2%。
评级敏感性
可能导致负面评级行动/降级的因素（单独或共同）
-- 惠誉预计 REIT 杠杆维持在 5.5 倍以上而未能及时恢复；
-- 惠誉预计 REIT 固定费用覆盖维持在 2.5 倍以下；
-- 通过潜在的立法修订对运营商施加进一步压力，导致覆盖率降低或监管框架的其他变化。
可能导致正面评级行动/上调的因素（单独或共同）
-- 惠誉预计 REIT 杠杆和公司杠杆政策维持在 4.0 倍以下；
-- 惠誉预计 REIT 固定费用覆盖维持在 3.5 倍以上。
流动性和债务结构
惠誉估计，Omega 的流动性来源在 2027 年前覆盖其使用量的比例为 1.3 倍。截止到 2025 年 9 月 30 日，发行人拥有大约 7.37 亿美元的无限制现金，20 亿美元的无担保循环信贷额度（无未偿还金额），以及一笔未提取的 3 亿美元延期提款定期贷款。在 2025 年第三季度结束后，公司使用其 3 亿美元的延期提款定期贷款的收益，偿还了到期于 2026 年 1 月的 6 亿美元票据、CINDAT 抵押贷款和无担保定期贷款。Omega 流动性的强劲得益于良好的债务到期结构，短期债务到期可控。
截至 2025 年 11 月 25 日，Omega 的债务完全为无担保债务，因为公司已偿还了其唯一的抵押贷款。惠誉估计，在完成无担保资本结构后，Omega 的无担保资产将大约覆盖净无担保债务（UA/UD）2.2 倍，假设截至 2025 年 9 月 30 日的周期性资本化率为 10.5%。惠誉评级的投资级房地产投资信托通常具有约 2.0 倍的比率，表明 Omega 的 UA/UD 现在高于平均水平。
熟练护理和老年住房设施通常受益于强大的应急流动性来源，包括多个耐用的政府支持的抵押资本来源以及更具周期性的银行抵押贷款和商业抵押贷款支持证券市场。
发行人概况
Omega Healthcare Investors 是一家自我管理的房地产投资信托，总部位于马里兰州亨特谷，自 1992 年起在纽约证券交易所上市。该公司专注于医疗设施的所有权和融资。
引用的实质性重要来源作为评级的关键驱动因素，分析中使用的主要信息来源在适用标准中进行了描述。宏观经济假设和行业预测，点击此处访问惠誉最新的季度全球企业行业预测监测数据文件，该文件汇总了用于我们信用分析的关键数据点。惠誉的宏观经济预测、商品价格假设、违约率预测、行业关键绩效指标和行业级预测等数据项均包含在内。ESG 考量
ESG 信用相关性的最高级别为 3 分，除非在本节中另有披露。3 分意味着 ESG 问题对实体的信用影响中性或仅有微小影响，无论是由于其性质还是实体管理方式。惠誉的 ESG 相关性评分不是评级过程中的输入；它们是对 ESG 因素在评级决策中相关性和重要性的观察。有关惠誉 ESG 相关性评分的更多信息，请访问 https://www.fitchratings.com/topics/esg/products#esg-relevance-scores。
Omega Healthcare Investors, Inc.; 长期发行人违约评级；确认；BBB-；评级展望稳定
----高级无担保；长期评级；确认；BBB-
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