<p>对人工智能日益增长的需求点燃了数据中心开发的淘金热，但对于经验丰富的商业房地产亿万富翁费尔南多·德莱昂来说，这种疯狂的活动与过去市场过度的情形令人不安地相似。德莱昂是 Leon Capital Group 的首席执行官，他最近在 Property Play 播客中与 CNBC 高级房地产记者戴安娜·奥利克进行了交谈，分享了关于数据中心行业财务稳定性的严峻警告，并提供了关于如何在复杂的商业房地产周期中导航的更广泛见解。他的评论强调了理解资本流动和市场激励的重要性，尤其是对于在高增长、资本密集型领域运营的创始人、风险投资家和科技内部人士。</p>
<p>德莱昂是一位自我造就的亿万富翁，拥有独特的进化生物学背景，他回顾了自己公司的起源，这一切是在 2008 年大金融危机的熔炉中锻造的。他回忆起 Leon Capital Group 在 2007 年主动退出住宅用地开发，因为他察觉到市场上存在 “根本不健全” 的做法。这一先见之明的举动使他的公司能够积累流动性，并在危机后通过 “修复” 停滞和问题房地产项目而蓬勃发展。这段经历使他深刻理解市场周期以及谨慎、逆周期投资的重要性。</p>
<p>他目前的担忧集中在数据中心市场，他观察到一个令人担忧的动态。德莱昂强调，即使是市值数万亿美元的最大科技公司——超大规模公司，也越来越倾向于不拥有自己的数据中心资产。他表示：“我看到一个价值 100 亿美元的数据中心……地球上最大的公司……说，‘我不想拥有这个资产。我不想把它放在我的资产负债表上。’” 将所有权转移给金融公司的决定引发了一个关键问题：这些核心业务严重依赖于这一基础设施的科技巨头，为什么更愿意租赁而不是拥有？</p>
<p>德莱昂认为，答案在于由人工智能驱动的技术变革速度。他指出，“数字基础设施极其昂贵，正在违背摩尔定律，并以非常非常快的速度进行优化。” 这意味着数据中心内的硬件和内部技术可能在几个月或几年内变得功能上过时，远在 15 或 20 年的租赁期到期之前。持有这些长期租约的金融公司承担着这种过时的风险，通常是由养老金的储蓄支持的。他强调：“这不是他们的钱。这是德克萨斯州的教师、警察和消防员的储蓄……这些人的储蓄。” 如果这些长期负债被证明不可持续，这种情况可能会产生广泛的影响。在这种情况下，外部资本追逐核心用户不愿完全拥有的资产，预示着潜在的市场扭曲。</p>
<p>德莱昂应用了查理·芒格著名的原则：“给我看激励，我就能告诉你结果。” 他认为，理解激励是预测市场行为和识别 “游客” 的关键——那些因狂热或资本过剩而进入市场的投资者，而不是基于基本理解。他指出，在 2008 年危机前的类似模式中，过量的资本和不负责任的贷款创造了无尽增长的幻觉。如今，他看到财富管理公司、注册投资顾问、养老金和主权财富基金流入房地产，造成 “资本过剩”，并可能将有限资产的价格推高到不可持续的水平。</p>
<p>这种对市场动态和人类行为的深刻理解，得益于他在进化生物学和行为经济学方面的背景，指导着德莱昂的公司。他共同创立了 Crexi，这是一个利用人工智能来民主化商业房地产数据访问的房地产平台。通过综合大量租赁和销售可比数据，Crexi 使定价和市场分析变得更加高效和透明。这一技术进步使从个人私人投资者到大型机构的更广泛投资者能够做出更明智的决策。</p>
<p>除了数据中心，德莱昂的投资策略还集中在人口趋势和微市场上。他的公司在医疗保健领域进行了大量投资，不仅包括物业，还包括运营业务，包括兽医护理、牙科和医疗水疗。他通过观察人口趋势和成本差异识别了这些领域；例如，在医院进行的一个骨科手术可能花费 10,000 美元，而在门诊手术中心可能只需 3,500 美元。这种合理的成本节约转变推动了对特定医疗房地产的需求。同样，他在德克萨斯州和佛罗里达州等州看到拉丁裔人口的增长带来了巨大的机会，这推动了家庭形成、GDP 增长和消费者支出。通过关注这些特定微市场中的基本长期驱动因素，德莱昂旨在建立具有内在韧性的企业，以抵御更广泛市场周期性波动。</p>
<p>对德莱昂而言，商业房地产的未来将由资本的有序配置定义，这种配置受到深厚市场情报和对潜在经济和人口变化的意识的影响。他预计，随着更多财富的转移和配置，商业房地产资本市场将在未来十年增长十倍。然而，这一增长将有利于那些优先考虑基本价值和长期可持续性而非投机行为的人，尤其是在快速技术变革可能迅速侵蚀资产价值的领域。</p>

立昂技术

<p>莱昂资本集团首席执行官费尔南多·德·莱昂警告称，由于技术快速变化和市场动态，数据中心行业面临金融风险。他强调科技巨头不愿拥有数据中心，更倾向于租赁，这将风险转移给金融公司。德·莱昂强调理解市场激励和周期的重要性，并将其与 2008 年危机进行了类比。他的投资策略侧重于人口趋势和微观市场，特别是在医疗保健和拉丁裔人口方面，旨在增强对市场周期性的抵御能力</p>

<p>The burgeoning demand for artificial intelligence has ignited a gold rush in data center development, but for seasoned commercial real estate (CRE) billionaire Fernando De Leon, this frenetic activity bears unsettling resemblances to past market excesses. De Leon, CEO of Leon Capital Group, recently spoke with CNBC Senior Real Estate Correspondent Diana Olick on the Property Play podcast, sharing a stark warning regarding the financial stability of the data center sector and offering broader insights into navigating the complex cycles of commercial real estate. His commentary underscored the critical importance of understanding capital flows and market incentives, especially for founders, VCs, and tech insiders operating in high-growth, capital-intensive arenas.</p>
<div class="lb-trans"><p>对人工智能日益增长的需求点燃了数据中心开发的淘金热，但对于经验丰富的商业房地产亿万富翁费尔南多·德莱昂来说，这种疯狂的活动与过去市场过度的情形令人不安地相似。德莱昂是 Leon Capital Group 的首席执行官，他最近在 Property Play 播客中与 CNBC 高级房地产记者戴安娜·奥利克进行了交谈，分享了关于数据中心行业财务稳定性的严峻警告，并提供了关于如何在复杂的商业房地产周期中导航的更广泛见解。他的评论强调了理解资本流动和市场激励的重要性，尤其是对于在高增长、资本密集型领域运营的创始人、风险投资家和科技内部人士。</p>
</div><p>De Leon, a self-made billionaire with a unique background in evolutionary biology, reflected on his firm’s origins, which were forged in the crucible of the 2008 Great Financial Crisis. He recounted how Leon Capital Group proactively divested from residential lot development in 2007, sensing “fundamentally unsound” practices in the market. This prescient move allowed his firm to accumulate liquidity and then thrive by “fixing” stalled and problematic real estate projects for banks and life insurance companies in the crisis’s aftermath. This experience instilled a deep understanding of market cycles and the importance of prudent, counter-cyclical investment.</p>
<div class="lb-trans"><p>德莱昂是一位自我造就的亿万富翁，拥有独特的进化生物学背景，他回顾了自己公司的起源，这一切是在 2008 年大金融危机的熔炉中锻造的。他回忆起 Leon Capital Group 在 2007 年主动退出住宅用地开发，因为他察觉到市场上存在 “根本不健全” 的做法。这一先见之明的举动使他的公司能够积累流动性，并在危机后通过 “修复” 停滞和问题房地产项目而蓬勃发展。这段经历使他深刻理解市场周期以及谨慎、逆周期投资的重要性。</p>
</div><p>His current apprehension centers on the data center market, where he observes a concerning dynamic. De Leon highlighted that even the largest technology companies, the hyper-scalers, with multi-trillion-dollar market caps, are increasingly choosing not to own their own data center assets. “I look at a data center that’s $10 billion… the largest companies on the planet… saying, ‘I don’t want to own this asset. I don’t want to have this on my balance sheet,'” De Leon stated. This decision to offload ownership to financial companies raises a crucial question: why would these tech giants, whose core business relies heavily on this infrastructure, prefer to lease rather than own?</p>
<div class="lb-trans"><p>他目前的担忧集中在数据中心市场，他观察到一个令人担忧的动态。德莱昂强调，即使是市值数万亿美元的最大科技公司——超大规模公司，也越来越倾向于不拥有自己的数据中心资产。他表示：“我看到一个价值 100 亿美元的数据中心……地球上最大的公司……说，‘我不想拥有这个资产。我不想把它放在我的资产负债表上。’” 将所有权转移给金融公司的决定引发了一个关键问题：这些核心业务严重依赖于这一基础设施的科技巨头，为什么更愿意租赁而不是拥有？</p>
</div><p>The answer, De Leon suggests, lies in the rapid pace of technological change driven by AI. He pointed out that the “digital infrastructure is extraordinarily expensive and is defying Moore’s Law and optimizing at a very, very fast clip.” This means the hardware and internal technology within data centers can become functionally obsolete within months or a few years, long before a 15 or 20-year lease term expires. The financial companies holding these long-term leases bear the risk of this obsolescence, often backed by the savings of pension funds. “It’s not their money. It is the money of teachers and cops and firefighters and teachers in Texas… These people, it’s their savings,” De Leon emphasized, highlighting the potential for widespread impact if these long-term liabilities prove unsustainable. This scenario, where external capital is chasing assets that core users are reluctant to own outright, signals a potential market distortion.</p>
<div class="lb-trans"><p>德莱昂认为，答案在于由人工智能驱动的技术变革速度。他指出，“数字基础设施极其昂贵，正在违背摩尔定律，并以非常非常快的速度进行优化。” 这意味着数据中心内的硬件和内部技术可能在几个月或几年内变得功能上过时，远在 15 或 20 年的租赁期到期之前。持有这些长期租约的金融公司承担着这种过时的风险，通常是由养老金的储蓄支持的。他强调：“这不是他们的钱。这是德克萨斯州的教师、警察和消防员的储蓄……这些人的储蓄。” 如果这些长期负债被证明不可持续，这种情况可能会产生广泛的影响。在这种情况下，外部资本追逐核心用户不愿完全拥有的资产，预示着潜在的市场扭曲。</p>
</div><p>De Leon applies a principle famously articulated by Charlie Munger: “Show me the incentive and I’ll show you the outcome.” He believes that understanding incentives is key to predicting market behavior and identifying “tourists” – investors who enter a market due to euphoria or an oversupply of capital, rather than fundamental understanding. He noted similar patterns in the run-up to the 2008 crisis, where excessive capital and irresponsible lending created an illusion of boundless growth. Today, he sees an “oversupply of capital” driven by wealth management firms, RIAs, pensions, and sovereign wealth funds flowing into real estate, creating a chase for finite assets and potentially inflating prices beyond sustainable levels.</p>
<div class="lb-trans"><p>德莱昂应用了查理·芒格著名的原则：“给我看激励，我就能告诉你结果。” 他认为，理解激励是预测市场行为和识别 “游客” 的关键——那些因狂热或资本过剩而进入市场的投资者，而不是基于基本理解。他指出，在 2008 年危机前的类似模式中，过量的资本和不负责任的贷款创造了无尽增长的幻觉。如今，他看到财富管理公司、注册投资顾问、养老金和主权财富基金流入房地产，造成 “资本过剩”，并可能将有限资产的价格推高到不可持续的水平。</p>
</div><p>This deep understanding of market dynamics and human behavior, honed by his background in evolutionary biology and behavioral economics, guides De Leon’s firm. He co-founded Crexi, a real estate platform leveraging AI to democratize access to commercial real estate data. By synthesizing vast amounts of information on lease and sales comparables, Crexi makes pricing and market analysis more efficient and transparent. This technological advancement empowers a broader range of investors, from individual private investors to large institutions, to make more informed decisions.</p>
<div class="lb-trans"><p>这种对市场动态和人类行为的深刻理解，得益于他在进化生物学和行为经济学方面的背景，指导着德莱昂的公司。他共同创立了 Crexi，这是一个利用人工智能来民主化商业房地产数据访问的房地产平台。通过综合大量租赁和销售可比数据，Crexi 使定价和市场分析变得更加高效和透明。这一技术进步使从个人私人投资者到大型机构的更广泛投资者能够做出更明智的决策。</p>
</div><p>Beyond data centers, De Leon’s investment strategy focuses on demographic tailwinds and micro-markets. His firm is heavily invested in healthcare, not just properties but also the operating businesses, including veterinary care, dental, and MedSpas. He identified these sectors by observing demographic trends and cost differentials; for instance, an orthopedic procedure costing $10,000 in a hospital might be $3,500 in an outpatient ambulatory center. This logical cost-saving shift fuels demand for specific healthcare real estate. Similarly, he sees immense opportunity in the growing Latino demographic in states like Texas and Florida, which drives household formation, GDP growth, and consumer spending. By focusing on these fundamental, long-term drivers in specific micro-markets, De Leon aims to build businesses with inherent resilience against broader market cyclicality.</p>
<div class="lb-trans"><p>除了数据中心，德莱昂的投资策略还集中在人口趋势和微市场上。他的公司在医疗保健领域进行了大量投资，不仅包括物业，还包括运营业务，包括兽医护理、牙科和医疗水疗。他通过观察人口趋势和成本差异识别了这些领域；例如，在医院进行的一个骨科手术可能花费 10,000 美元，而在门诊手术中心可能只需 3,500 美元。这种合理的成本节约转变推动了对特定医疗房地产的需求。同样，他在德克萨斯州和佛罗里达州等州看到拉丁裔人口的增长带来了巨大的机会，这推动了家庭形成、GDP 增长和消费者支出。通过关注这些特定微市场中的基本长期驱动因素，德莱昂旨在建立具有内在韧性的企业，以抵御更广泛市场周期性波动。</p>
</div><p>For De Leon, the future of commercial real estate will be defined by the disciplined allocation of capital, informed by deep market intelligence and an awareness of underlying economic and demographic shifts. He anticipates that the commercial real estate capital markets will grow tenfold in the coming decade as more wealth is transferred and allocated. However, this growth will favor those who prioritize fundamental value and long-term sustainability over speculative plays, especially in sectors where rapid technological change could quickly erode asset value.</p>
<div class="lb-trans"><p>对德莱昂而言，商业房地产的未来将由资本的有序配置定义，这种配置受到深厚市场情报和对潜在经济和人口变化的意识的影响。他预计，随着更多财富的转移和配置，商业房地产资本市场将在未来十年增长十倍。然而，这一增长将有利于那些优先考虑基本价值和长期可持续性而非投机行为的人，尤其是在快速技术变革可能迅速侵蚀资产价值的领域。</p>
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亿万富翁商业地产开发商警告数据中心的金融风险