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图片来源：Unsplash
本周，特朗普总统签署了一项关于大麻的行政命令。该行动将大麻从第一类药物重新分类为第三类药物。这使其在联邦法律下仍然是非法的，但现在被认为危害性较小，持有的惩罚也将减轻。
这一消息使大麻股票飙升，以下是通过 AdvisorShares Pure U.S. Cannabis ETF (MSOS) 的表现。
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有些人会为这一发展欢呼，而有些人则不会。我理解双方的观点。这是一个在各个角落都备受争议的问题。
例如，在医学界，有些人认为大麻对从抑郁症到严重恶心（包括与化疗相关的恶心）以及慢性阻塞性肺病（“COPD”）等各种疾病的治疗有效。另一些人则将其与严重的精神病、 cannabinoid hyperemesis syndrome（导致严重恶心）和呼吸问题联系在一起。
在社交圈中，一些群体将其视为完全可以接受的娱乐活动，而另一些人则认为这对文明是一种消耗。
我想特朗普的命令在这个问题上采取了中间立场。但这无疑将是一个重大的游戏规则改变，影响大麻相关的税收、医疗获取、房地产和联邦执法。
让我们考虑几个影响。
<h3>大麻税收扣除？</h3>
从税收的角度来看，重新分类的一个直接好处是减轻了 IRS 代码 280E 的影响，该代码禁止处理第一类或第二类物质的企业扣除标准运营费用。简单来说，转为第三类将减少运营商的联邦税负，使其更具可行性。
这显然意味着大麻及其相关企业的利润潜力将增加，而这些企业多年来一直在激烈的竞争中挣扎。坦率地说，随着各州不断合法化这种物质，市场变得越来越饱和。
这给专注于该领域的房地产投资信托（“REITs”）带来了很多问题。因此，我理解为什么更支持大麻的行政命令的承诺使人们重新考虑这些投资。
就我个人而言，我仍然建议保持谨慎。在我看来，大多数大麻 REITs 还没有走出困境。
<h3>大麻 REIT 的崛起</h3>
在大麻 REIT 领域，首个先行者是 Innovative Industrial Properties (IIPR)。该公司成立于 2016 年 6 月，并于同年 12 月在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，备受瞩目。至今仍是 NYSE 上唯一的大麻 REIT。
Innovative Industrial Properties 的原始商业模式是从资金紧张的大麻运营商那里购买土地和建筑物，然后通过销售 - 租回交易将其租回。这为其提供了长期租户，而运营商则从可靠的来源获得了即时现金流。
这一点非常重要，因为无论大麻被分类为第一类、第二类还是第三类，传统银行都不愿意接触，因为它们必须遵守联邦法规。
正如您在下面所见，该公司在 2017 年至 2019 年期间像科技股一样增长，调整后的运营资金（“AFFO”）年均增长 150%。然后，在 2021 年，股价达到 279.52 美元的历史高点，市盈率为 43.4 倍。许多人认为它将继续攀升。
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来源：FAST Graphs
但正如 FAST Graphs 图表所示，它并没有达到那种炒作。股价已跌至 58.43 美元，市盈率（P/AFFO）为 8.2 倍。
远非曾经的成长股，Innovative Industrial Properties 在 2024 年实际上产生了负 1% 的增长，而在 2025 年迄今为止则为负 2%。这可能是它最近开始涉足生命科学领域的原因，进行了 2.7 亿美元的结构性投资于私募 REIT IQHQ。
需要指出的是，Innovative Industrial Properties 的联合创始人兼执行主席 Alan Gold 也创立了 IQHQ。他在去年 12 月辞去了后者的职务，但仍然存在明显的利益冲突潜力。此外，我们现在不得不怀疑 Innovative Industrial Properties 是否真的致力于大麻。
它是否决定自己开创的行业并不值得付出努力？我们将拭目以待。
<h3>其他大麻 REIT 团队</h3>
即使 Innovative Industrial Properties 对大麻的态度变得消极，我们仍然有 NewLake Capital Partners (NLCP)。该公司成立于 2018 年，也收购了其后租赁给州许可的大麻行业领先运营商的物业。
然而，与 Innovative Industrial Properties 不同，它是在场外交易，而不是在主要交易所上市。尽管其 2022 年的收益增长了 48%，但今年以来一直持平，2026 年的共识增长预测为负 7%。
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来源：FAST Graphs
与此同时，Chicago Atlantic Real Estate Finance (REFI) 是一家于 2021 年 12 月在纳斯达克交易的抵押贷款 REIT（“mREIT”）。这意味着它不拥有任何实物房地产。相反，它向在各自州获得许可的租户提供物业贷款。
对于抵押贷款 REIT，我们使用标准的股票评估工具市盈率（P/E），而不是 P/AFFO。正如您在下面所见，REFI 在 2021 年的交易价格高达 20.21 美元，市盈率为 12.9 倍，而现在大约为 13 美元和 6.8 倍。
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来源：FAST Graphs
更糟糕的是，位于西棕榈滩的另一家房地产投资信托公司 Advanced Flower Capital (AFCG)。它于 2020 年 7 月在纳斯达克上市，自那时起表现一直糟糕。股价曾高达 17.12 美元，市盈率为 20.7 倍。但现在它的市盈率仅为 4.3 倍，处于 “雪茄屁股” 区域。
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来源：FAST Graphs
总的来说，过去几年这些股票的表现波动很大，下面的表格将显示这一点。
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来源：Wide Moat Research，公共数据
<h3>我在寻找其他更具价值的投资</h3>
显然，在过去几年中， cannabis REIT 领域经历了大量的价值破坏。我对其未来的前景并不乐观，即使特朗普总统预计会重新分类。
该行政命令肯定会帮助其客户改善利润，使他们更有能力支付租金和贷款。我认为这不会是该行业最后一条好消息。只是时间问题，更多的改革将被提上日程，包括银行和保险。
在这种情况下，大麻经营者将不再需要向房地产投资信托公司寻求资金。他们将有许多其他选择可供选择。
我知道这些房地产股票现在看起来非常便宜，平均收益率为 16.1%。然而，这并不意味着它们是便宜货。除非你采取小规模的投机性投资，否则我不建议持有它们。
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来源：Wide Moat Research
如果你觉得必须在 cannabis REIT 领域试水，最强的一家可能是 NewLake Capital。其稳健的财务表现和强大的管理团队使其在该领域的竞争对手中脱颖而出。此外，其 82% 的股息覆盖率在目标范围内。
该公司在最近的财报电话会议上表示，如果出现有吸引力的机会，它愿意在大麻之外进行多元化。此外，它在该领域拥有最强的资产负债表之一，拥有 4.32 亿美元的房地产资产。并且它的债务占总资产的比例仅为 1.6%，直到 2027 年 5 月没有到期债务。
总体而言，尽管特朗普总统的这一最新举措可能意味着我们正处于大麻公司的重大转机边缘，但我并不急于成为房东。
我的建议是关注那些提供更可持续增长的房地产投资信托领域，这些领域有一些地球上最强的租户，并且在没有如此棘手的监管阻力的行业中运营。
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REFI

特朗普总统签署了一项行政命令，将大麻从第一类药物重新分类为第三类药物，降低了其被认为的危害性和持有的处罚。这一变化影响了税收、医疗获取、房地产和联邦执法，推动了大麻股票的上涨。重新分类为大麻企业提供了税收减免，可能会增加利润。尽管过去增长显著，创新工业地产公司（Innovative Industrial Properties）面临挑战，而其他房地产投资信托基金如 NewLake Capital Partners 和 Chicago Atlantic Real Estate Finance 则在不断变化的市场中进行调整

特朗普对大麻行业的礼物