<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA"/></p>
<p><em>图片来源：Unsplash</em></p>
<p>我经常被问到两个最大的住宅金融房地产投资信托基金（REITs）。这两个 REIT 的收益率在 12% 到 13% 之间，这对任何关注收入的投资者来说都很有吸引力。</p>
<p>Annaly Capital Management (NLY) 的市值为 150 亿美元，目前收益率为 12.6%。</p>
<p>AGNC Investment Corp (AGNC) 的收益率为 13.8%，市值为 110 亿美元。</p>
<p>这两个 REIT 采用类似的商业模式。它们拥有代理抵押贷款支持证券（MBS）的投资组合。公司使用大量杠杆将 4% 的 MBS 收益率转化为 13% 的股息收益率。</p>
<p>代理 MBS 由房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼梅（Ginnie Mae）创建。这些机构将它们担保的抵押贷款进行池化，转化为类似债券的证券。代理 MBS 具有隐含的美国政府担保。</p>
<p>AGNC 和 NLY 拥有大量的代理 MBS 投资组合，主要是用借来的资金购买的。让我们来看一下它们财务方案的一些细节。</p>
<p><strong>AGNC（截至 2025 年第三季度的数据）：</strong></p>
<ul>
<li>投资组合资产：908 亿美元</li>
<li>平均资产收益率：4.95%</li>
<li>平均再融资成本：4.43%</li>
<li>平均资金成本：3.17%</li>
<li>杠杆：7.6 倍</li>
</ul>
<p><strong>Annaly Capital：</strong></p>
<ul>
<li>投资组合资产：978 亿美元</li>
<li>平均资产收益率：5.40%</li>
<li>平均负债成本：4.73%</li>
<li>净利差：0.97%</li>
<li>杠杆：7.1 倍。</li>
</ul>
<p>NLY 的数字让我们看到了这些公司如何赚钱。七倍的杠杆乘以 1% 的净利差，产生了 7% 的净回报。公司的 150 亿美元股本获得了全部 5.4% 的资产收益率。加起来，你会接近 NLY 的 12.6% 股息收益率。</p>
<p>这两家公司还有其他业务线来产生收入。Annaly 有一个 69 亿美元的住宅信贷业务，投资于非代理 MBS，以及一个 35 亿美元的抵押贷款服务权业务。</p>
<p>在第三季度，AGNC 大约一半的收入来自净利差和美元滚动收入。</p>
<p>Grok 对美元滚动收入的描述是：</p>
<p>美元滚动是一种交易，投资者在当前（前）月份出售 TBA MBS 以进行结算，同时同意在未来（后）月份购买一份实质上相似的 TBA MBS 以进行结算。这类似于回购协议（repo），但允许交付相似而非完全相同的证券。</p>
<p>关键的价格差异称为 “掉落”：前月份的 TBA 通常以高于后月份的 TBA 的价格交易。这个掉落反映了在滚动期间，滚动的买方（融资方）保留的预期净利息收入（票息支付减去本金偿还）。</p>
<p>从经济角度来看，它代表了基础 MBS 的净利息收入（持有收益）减去隐含的融资成本。投资者（如抵押贷款 REITs）使用美元滚动作为持有和融资实际 MBS 的替代方案，尤其是在滚动提供更好的经济效益时。</p>
<p>对于像 NLY 和 AGNC 这样的代理 MBS REITs，最大的风险是利率的快速变化。短期或长期利率的任何小幅变化都可能挤压这些高杠杆资产的净利差。</p>
<p>当前的利率环境对这两个 REIT 的业务运营非常有利。这在股价上有所体现：AGNC 年初至今上涨了 14%，NLY 上涨了 23%。</p>
<p>我对这种类型的 REIT 的问题在于，我知道高杠杆水平在利率突然、意外变化时可能会严重影响收益。随着时间的推移，利率冲击将导致股息降低。十年前，NLY 每股支付 1.20 美元的季度股息。现在的股息为每股 0.70 美元。在此期间，AGNC 的股息从每股 0.22 美元降至每股 0.12 美元。</p>
<p>由于杠杆的风险，我从未在我的高收益投资通讯中推荐过这两只 REIT。</p>
<hr/>
<p><em>更多来自此作者的文章：</em></p>
<p>黄金正在飙升。这个 ETF 瞄准黄金收益和丰厚收入</p>
<p>在白银突破时获得双位数股息</p>
<p>白银上涨 71%——是时候购买新的 23% 收益 ETF 了</p>

美国资本代理公司

Annaly资本管理

<p>这篇文章讨论了两家主要的住宅金融房地产投资信托基金（REIT），即 Annaly 资本管理（NLY）和美国资本代理公司（AGNC Investment Corp），它们的收益率分别为 12.6% 和 13.8%。两者都利用显著的杠杆来增强来自机构抵押贷款支持证券（MBS）的回报。NLY 的市值为 150 亿美元，而 AGNC 的市值为 110 亿美元。文章强调了它们的财务策略、与利率变化相关的风险以及过去的股息削减，提醒在当前环境下对高杠杆投资保持谨慎</p>

<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa/query-aXhpZD1leUpoY0hCZmFXUWlPakV5TURkOSZpeGxpYj1yYi0xLjIuMSZxPTgwJnc9MTAwMA" alt="" original-src="https://images.unsplash.com/photo-1560518883-ce09059eeffa?ixlib=rb-1.2.1&amp;ixid=eyJhcHBfaWQiOjEyMDd9&amp;w=1000&amp;q=80"/></p>
<p><em>Image Source: Unsplash</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>图片来源：Unsplash</em></p>
</div><p>I am often asked about the two largest residential finance real estate investment trusts (REITs). The two REITs carry yields of 12% to 13%, which would interest any income-focused investors.</p>
<div class="lb-trans"><p>我经常被问到两个最大的住宅金融房地产投资信托基金（REITs）。这两个 REIT 的收益率在 12% 到 13% 之间，这对任何关注收入的投资者来说都很有吸引力。</p>
</div><p>Annaly Capital Management (NLY) has a market cap of $15 billion, and currently yields 12.6%.</p>
<div class="lb-trans"><p>Annaly Capital Management (NLY) 的市值为 150 亿美元，目前收益率为 12.6%。</p>
</div><p>AGNC Investment Corp (AGNC) yields 13.8% and has a market cap of $11 billion.</p>
<div class="lb-trans"><p>AGNC Investment Corp (AGNC) 的收益率为 13.8%，市值为 110 亿美元。</p>
</div><p>Both REITs employ a similar business model. They own portfolios of agency mortgage-backed securities (MBS). The companies use significant amounts of leverage to turn 4% MBS yields into a 13% dividend yield.</p>
<div class="lb-trans"><p>这两个 REIT 采用类似的商业模式。它们拥有代理抵押贷款支持证券（MBS）的投资组合。公司使用大量杠杆将 4% 的 MBS 收益率转化为 13% 的股息收益率。</p>
</div><p>Agency MBSes are created by Fannie Mae, Freddie Mac, and Ginnie Mae. The agencies pool the mortgages they guarantee, turning them into bond-like securities. Agency MBSes have an implied U.S. government guarantee.</p>
<div class="lb-trans"><p>代理 MBS 由房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼梅（Ginnie Mae）创建。这些机构将它们担保的抵押贷款进行池化，转化为类似债券的证券。代理 MBS 具有隐含的美国政府担保。</p>
</div><p>AGNC and NLY own large portfolios of agency MBSes, mainly purchased with borrowed money. Let’s look at some details of their financial schemes.</p>
<div class="lb-trans"><p>AGNC 和 NLY 拥有大量的代理 MBS 投资组合，主要是用借来的资金购买的。让我们来看一下它们财务方案的一些细节。</p>
</div><p><strong>AGNC (data as of the 2025 third quarter):</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>AGNC（截至 2025 年第三季度的数据）：</strong></p>
</div><ul>
<li>Portfolio assets: $90.8 billion</li>
<li>Average asset yield: 4.95%</li>
<li>Average reop cost: 4.43%</li>
<li>Average cost of funds: 3.17%</li>
<li>Leverage: 7.6 times</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>投资组合资产：908 亿美元</li>
<li>平均资产收益率：4.95%</li>
<li>平均再融资成本：4.43%</li>
<li>平均资金成本：3.17%</li>
<li>杠杆：7.6 倍</li>
</ul>
</div><p><strong>Annaly Capital:</strong></p>
<div class="lb-trans"><p><strong>Annaly Capital：</strong></p>
</div><ul>
<li>Portfolio assets: $97.8 billion</li>
<li>Average asset yield: 5.40%</li>
<li>Average cost of liabilities: 4.73%</li>
<li>Net interest margin: 0.97%</li>
<li>Leverage: 7.1 times.</li>
</ul>
<div class="lb-trans"><ul>
<li>投资组合资产：978 亿美元</li>
<li>平均资产收益率：5.40%</li>
<li>平均负债成本：4.73%</li>
<li>净利差：0.97%</li>
<li>杠杆：7.1 倍。</li>
</ul>
</div><p>The NLY numbers give us a picture of how these companies make money. Seven times leverage multiplied by the 1% net interest margin yields a 7% net return on the leveraged assets. The company’s $15 billion of equity earns the full 5.4% asset yield. Add them up, and you get pretty close to the 12.6% dividend yield for NLY.</p>
<div class="lb-trans"><p>NLY 的数字让我们看到了这些公司如何赚钱。七倍的杠杆乘以 1% 的净利差，产生了 7% 的净回报。公司的 150 亿美元股本获得了全部 5.4% 的资产收益率。加起来，你会接近 NLY 的 12.6% 股息收益率。</p>
</div><p>Both companies have other business lines to generate income. Annaly has a $6.9 billion residential credit business investing in non-agency MBS and a $3.5 billion mortgage servicing rights business.</p>
<div class="lb-trans"><p>这两家公司还有其他业务线来产生收入。Annaly 有一个 69 亿美元的住宅信贷业务，投资于非代理 MBS，以及一个 35 亿美元的抵押贷款服务权业务。</p>
</div><p>For the third quarter, AGNC generated about half of its income from net spread and dollar roll income.</p>
<div class="lb-trans"><p>在第三季度，AGNC 大约一半的收入来自净利差和美元滚动收入。</p>
</div><p>Grok gives this description of dollar roll income:</p>
<div class="lb-trans"><p>Grok 对美元滚动收入的描述是：</p>
</div><p>A dollar roll is a transaction where an investor sells a TBA MBS for settlement in the current (front) month and simultaneously agrees to buy a substantially similar TBA MBS for settlement in a future (back) month. This is similar to a repurchase agreement (repo) but allows for delivery of similar, not identical, securities.</p>
<div class="lb-trans"><p>美元滚动是一种交易，投资者在当前（前）月份出售 TBA MBS 以进行结算，同时同意在未来（后）月份购买一份实质上相似的 TBA MBS 以进行结算。这类似于回购协议（repo），但允许交付相似而非完全相同的证券。</p>
</div><p>The key price difference is called the “drop”: the front-month TBA typically trades at a higher price than the back-month TBA. This drop reflects the expected net interest income (coupon payments minus principal paydowns) that the buyer of the roll (financier) retains during the roll period.</p>
<div class="lb-trans"><p>关键的价格差异称为 “掉落”：前月份的 TBA 通常以高于后月份的 TBA 的价格交易。这个掉落反映了在滚动期间，滚动的买方（融资方）保留的预期净利息收入（票息支付减去本金偿还）。</p>
</div><p>Economically, it represents the equivalent of net interest income (carry) on the underlying MBS minus an implied financing cost. Investors (like mortgage REITs) use dollar rolls as an alternative to holding and financing actual MBS via repos, especially when the roll offers better economics.</p>
<div class="lb-trans"><p>从经济角度来看，它代表了基础 MBS 的净利息收入（持有收益）减去隐含的融资成本。投资者（如抵押贷款 REITs）使用美元滚动作为持有和融资实际 MBS 的替代方案，尤其是在滚动提供更好的经济效益时。</p>
</div><p>The significant risk for agency MBS REITs like NLY and AGNC is a rapid change in interest rates. It doesn’t take much change in either short- or long-term interest rates to squeeze the net margin on those highly leveraged assets.</p>
<div class="lb-trans"><p>对于像 NLY 和 AGNC 这样的代理 MBS REITs，最大的风险是利率的快速变化。短期或长期利率的任何小幅变化都可能挤压这些高杠杆资产的净利差。</p>
</div><p>The current interest rate environment is very good for the business operations of these two REITs. It shows in the share prices: AGNC is up 14% year to date, and NLY is up 23%.</p>
<div class="lb-trans"><p>当前的利率环境对这两个 REIT 的业务运营非常有利。这在股价上有所体现：AGNC 年初至今上涨了 14%，NLY 上涨了 23%。</p>
</div><p>My problem with this type of REIT is that I know the high levels of leverage can bite earnings hard if there is a sudden, unexpected change in interest rates. Over time, interest rate shocks will lead to lower dividends. A decade ago, NLY was paying $1.20 per share in quarterly dividends. The current dividend is $0.70 per share. Over that period, the AGNC dividend dropped from $0.22 per share to $0.12 per share.</p>
<div class="lb-trans"><p>我对这种类型的 REIT 的问题在于，我知道高杠杆水平在利率突然、意外变化时可能会严重影响收益。随着时间的推移，利率冲击将导致股息降低。十年前，NLY 每股支付 1.20 美元的季度股息。现在的股息为每股 0.70 美元。在此期间，AGNC 的股息从每股 0.22 美元降至每股 0.12 美元。</p>
</div><p>Because of the leverage’s dangers, I have never recommended either of these REITs in my high-yield investing newsletters.</p>
<div class="lb-trans"><p>由于杠杆的风险，我从未在我的高收益投资通讯中推荐过这两只 REIT。</p>
</div><hr/>
<div class="lb-trans"><hr/>
</div><p><em>More By This Author:</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>更多来自此作者的文章：</em></p>
</div><p>Gold Is Surging. This ETF Targets Gold Gains And Big Income</p>
<div class="lb-trans"><p>黄金正在飙升。这个 ETF 瞄准黄金收益和丰厚收入</p>
</div><p>Get Double Digit Dividends As Silver Breaks Out</p>
<div class="lb-trans"><p>在白银突破时获得双位数股息</p>
</div><p>Silver’s Up 71% – Time To Buy The New 23% Yield ETF</p>
<div class="lb-trans"><p>白银上涨 71%——是时候购买新的 23% 收益 ETF 了</p>
</div>

为什么杠杆是推动当今最高 REIT 收益的引擎