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2025 年的经济没有预期的那么强劲，这影响了 2026 年的商业房地产前景。经济放缓，失业率上升，几乎所有行业的建设活动都稍微放缓。
今年关税和移民限制均有所增加。这些因素共同提高了建筑商和开发商的成本。但利率也有所下降，这开始缓慢而谨慎地释放更多资本。
以下是您可以期待的未来一年情况。
<h2>一般投资</h2>
几乎所有商业房地产公司以及相关咨询和金融服务公司的多种前景报告中，都使用了 “新均衡”（Colliers）、“更稳固的基本面”（Cushman &amp; Wakefield）、“持续复苏”（KBW）和 “价格稳定的迹象”（CoStar）等词汇。
根据德勤对 850 位全球首席执行官及其在 13 个国家主要房地产拥有者和投资者组织的直接报告的调查，展望未来一年，商业房地产领导者的乐观情绪略低于 2025 年之前。83% 的受访者表示，他们预计到 2026 年底收入将改善，而去年这一比例为 88%。计划增加支出的受访者减少，而更多人预计支出将保持平稳。尽管如此，68% 的人表示他们预计 2026 年的费用将增加。
大多数受访者表示，他们确实预计资本成本会改善，预计大多数资产类别将实现增长。根据德勤的调查，整体情绪较去年有所下降，但仍高于 2023 年。
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具体来看美国，商业房地产行业在进入 2026 年时重新获得了动力，租赁和资本市场的前景更加清晰，乐观情绪不断增长，Cushman &amp; Wakefield 的预测指出。尽管今年围绕关税、政策背景波动、移民收紧和金融市场压力的不确定性依然存在，但经济的韧性超出了预期，主要得益于人工智能。
“随着我们进入 2026 年，基调发生了显著变化，” Cushman &amp; Wakefield 的首席经济学家 Kevin Thorpe 表示。“前景两侧仍存在风险，但我们已经度过了不确定性的高峰，商业房地产领域的信心正在增强。资本再次流入，利率正在下降，租赁基本面普遍稳定或改善。如果 2025 年是韧性的考验，那么 2026 年有真正的潜力来回报这种韧性。”
根据 Colliers 的说法，资本正在重新参与，预测该行业正在 “进入一个新的均衡”。他们指出，办公需求已触底，工业领域的新增长再次得益于人工智能。
普华永道还强调，资本在今年下半年再次流入，“但选择性地”。
“交易环境奖励那些能够将数据驱动的洞察与战略信念相结合的人。对于客户而言，挑战和机遇在于导航一个流动性、技术和整合重新定义真实资产价值创造意义的环境，” 普华永道的报告指出。
根据 John Burns Research and Consulting 的调查，预计在未来 6 个月内增加商业房地产投资的投资者比例在今年第四季度从上个季度下降，除了零售行业。多户住宅投资者的情绪已连续第四个季度减弱。
“投资者提到的阻力包括高企的利率、经济不确定性和地方监管负担。49% 的投资者预计在未来 6 个月内将保持当前的商业房地产敞口，与过去两个季度一致，” 报告指出。
<h2>资本市场</h2>
“资本市场复苏”——这是 Colliers 的标题，表示定价已找到底部，交易速度正在上升。Colliers 预测，2026 年销售量将增加 15% 到 20%，因为机构和跨境资本重新进入市场。
根据 CoStar 的预测，资本化率似乎准备在明年下降。其数据显示，在多户住宅和工业领域，空置率已达到峰值，租金增长正在加快。
CoStar 还指出，交易活动正在增加，第三季度的销售量同比增长超过 40%，银行正在 “逐步恢复商业房地产贷款”，报告称。
债券市场也随之而动，显示出对风险的新兴趣。CoStar 指出，政府和公司债券收益率之间的利差缩小至大约 1 个百分点（远低于历史平均水平），这 “通常是更大房地产投资和价格稳定的前兆”。
这与 Cushman &amp; Wakefield 的前景一致，该前景还指出，2025 年债务成本有所缓解，贷款人重新进入市场，机构资本回归，“支持交易活动的广泛复苏”。
贷款同比增长 35%，机构销售活动在 10 月前增加了 17%，定价 “基本重置，为市场提供了有吸引力的收益和收入生成机会”，Cushman &amp; Wakefield 发现。
<h2>具体行业</h2>
目前普遍认为办公市场已经触底，资产显示出价格稳定的早期迹象。
根据 Colliers 的报告，随着更多租户重返市场，利用到期租约并优先考虑支持混合工作的以酒店为驱动的工作场所，空置率预计将降至 18% 以下。
在许多市场，A 级办公楼的几乎全部被占用，办公市场将继续向优质物业迁移。根据 Yardi 的报告，办公建设也处于三十多年来的最低水平。
Cushman &amp; Wakefield 预测旧金山、加州圣荷西、德克萨斯州奥斯汀、纽约、亚特兰大、德克萨斯州达拉斯和田纳西州纳什维尔将继续增长，这些地区在 2025 年实现了强劲的正吸纳，得益于人工智能扩张和多元化的就业增长。
Cushman &amp; Wakefield 的首席经济学家 James Bohnaker 表示：“对于希望获得高质量空间的大型办公用户来说，信息很明确：如果找到合适的空间，就要果断行动。” 他指出：“对新高质量空间的需求强劲，但供不应求。考虑到有限的建设管道，情况将变得更加紧张。”
根据 Colliers 的报告，工业建设也大幅下降，自 2022 年以来下降了 63%。空置率达到峰值，净吸纳量预计将跃升至 2.2 亿平方英尺，因为回流、制造业和数据中心推动了需求。
根据 CoStar 的美国零售分析国家主任 Brandon Svec 的说法，零售市场正在经历重大转变，企业在租赁空间的方式和地点上发生了变化。
他指出，在 2025 年前三季度，近 2600 万平方英尺的底层零售空间在非传统物业中被租赁，包括多户住宅、学生住房、酒店和办公楼。
零售商正在接受更小的店面，过去四个季度签署的平均零售租约首次降至 3500 平方英尺以下。这主要是由餐饮和服务运营商推动的，如星巴克、Chipotle、Chick-fil-A、Jersey Mike's、Dunkin'和麦当劳，Svec 指出，步行可达的混合用途零售环境比传统的大型商店格式更具吸引力。不过，他也发出了警告。
Svec 在一份报告中写道：“关于关税对已经脆弱的消费者影响的重大不确定性仍然存在。虽然供应商和零售商迄今为止在很大程度上吸收了这些成本，但许多人已表示价格上涨迫在眉睫。随着消费者已经显示出一些消费疲劳的迹象，关税相关的价格上涨可能进一步压缩家庭预算，抑制可支配支出。”
随着创纪录的新供应量继续进入市场，多户住宅租金开始放缓。
根据 Colliers 的报告，“自 2015 年以来，多户住宅一直是投资销售量的领先者，且没有迹象表明这一趋势会改变。然而，其在总销售量中的份额预计会有所下降，因为投资者将更多资本分配给办公楼、数据中心和零售。”
数据中心在 2025 年成为了宠儿，需求显著超过供应。德勤称该行业为 “美国商业房地产市场的明显亮点。” 它指出九个主要全球市场，其中 100% 的新建设管道已经完全预租。
然而，数据中心在融资、电网容量、分区和地方政治方面面临挑战。
根据 Colliers 的预测：“随着社区对数据中心开发的抵制加剧，摩擦正在增加。一些项目已经被放弃，预计更多项目将在 2026 年被搁置。”
<h2>REITs</h2>
根据 PwC 的一份报告，未来一年，公私 REIT 交易和投资组合合并可能会主导，因为上市估值滞后于私募市场定价。这将受到规模、治理可信度和资本成本的考虑驱动。
PwC 全球房地产交易负责人 Tim Bodner 写道：“预计随着资本集中、人工智能暴露出低效，平台趋同，M&amp;A 将加速——真实资产正进入一个由智能、整合和规模驱动的机会的新阶段。”
至于 REIT 股票，它们是 2025 年的真正滞后者，但根据 REIT 行业协会 Nareit 的预测，可能在 2026 年表现优于大盘。报告指出，股票市场估值与 REIT 估值之间存在分歧，公共和私人房地产估值之间也持续存在分歧。
报告称：“这些差距将会缩小，且其中一个或两个可能在 2026 年发生。如果发生，我们预计 REIT 将基于我们自己的历史分析及其持续强劲的运营表现和资产负债表而表现优于大盘。”

CIGI

专家预测，商业房地产将在 2026 年实现稳定和复苏，此前 2025 年的经济表现较为疲软。尽管面临关税增加和移民限制等挑战，但较低的利率正在释放资本。德勤的一项调查显示，83% 的房地产高管预计收入将增长，尽管计划增加支出的高管较少。Cushman & Wakefield 指出，美国商业房地产领域的乐观情绪重新回升，资本重新参与，租赁基本面改善。Colliers 预测，随着价格稳定和交易活动增加，销售量将增长 15-20%，特别是在多户住宅和工业领域

2026 年商业地产的展望