<p>香港受挫的办公市场在 2025 年显示出谨慎的复苏迹象，得益于核心区域的需求改善以及租金下降速度的放缓。分析师表示，这一趋势预计将持续到 2026 年，但未来六个月内租金不太可能上涨。\n 分析师表示，未来一年预计将建立在市场的动能之上，稳定化将成为主导主题。\n 核心区域优质资产的空置率可能会进一步稳定，但高企的供应意味着房东可能需要至少六个月的时间才能实现持续的租金复苏。\n“香港办公市场显示出明确的复苏迹象，” 投资研究公司 Morningstar 的股票分析师 Kathy Chan 表示。“复苏的首次公开募股市场增强了金融和专业服务行业，推动办公租赁活动达到超过 2019 年和 2024 年年总量的水平。”\n 根据 CBRE 的数据，2025 年的改善体现在关键区域的净吸纳量增加、2019 年以来最小的全年租金下降以及投资活动的增加。香港全年记录了 210 万平方英尺的净吸纳量，为 2018 年以来的最大年度总量。\n 中央区在第四季度表现突出，记录了 234,800 平方英尺的净吸纳量，为 2015 年第二季度以来的最高水平。全年净吸纳量达到 496,000 平方英尺，为 2007 年以来的最强年度总量，CBRE 在周一发布的报告中表示。\n 尖沙咀也表现出强劲的需求，全年净吸纳量为 626,000 平方英尺，全年总量为 845,000 平方英尺，创下历史新高，咨询公司表示。\n“中央区和尖沙咀将继续超越分散的次市场，得益于财富管理和其他投资业务的强劲需求，” CBRE 香港研究主管 Marcos Chan 表示。“这两个次市场中空置率较低的建筑，预计在 2026 年租金将小幅上涨。”\n 中央区在 2025 年记录了几笔显著的租赁交易。\n6 月，美国量化交易公司 Jane Street Asia 同意支付每月 3060 万港元（393 万美元），或每平方英尺 137 港元，租赁位于新中央海滨的恒基地产九层建筑 Central Yards 的 223,437 平方英尺的办公室。\n 根据 JLL 的数据，这是中央区最大的优质办公租赁交易，自 2001 年以来的数据追踪。\n 全球投资公司也在该市扩张。总部位于芝加哥的 Adams Street Partners 于 11 月在干诺道的 Nexxus 大厦开设了办公室。总部位于巴黎的 Ardian 在 10 月在中央区的国际金融中心二期开设了 4,000 平方英尺的办公室，表示希望从香港客户那里增加约 30 亿美元的投资。\n 根据 CBRE 的数据，2025 年整体办公租金同比下降 2.9%，为 2019 年以来最小的全年下降。\n 中央区的租金基本持平，而尖沙咀的租金增长了 2.9%。相比之下，香港东区和九龙东区的降幅最大，分别下降了 10.5% 和 7.9%。\n“分散的办公次市场将继续面临高空置率和租金压力，使租户占据上风，” Chan 表示。\n 香港金融市场的活力促使更多全球投资公司在该市扩张，并鼓励内地企业购买办公空间以设立总部，Chan 补充道。\n10 月，阿里巴巴集团和金融科技子公司蚂蚁集团在位于前香港悦来酒店旧址的文华东方国际的 One Causeway Bay 办公大楼购买了几层楼。\n 这笔 72 亿港元的交易涵盖了 301,555 平方英尺，包括 24 层建筑的前 13 层，以及 50 个停车位和标识权，标志着自 2021 年以来该市最大的房地产交易。阿里巴巴拥有《邮报》。\n4 月，香港交易及结算所以 63 亿港元收购了香港置地在中央区的 One Exchange Square 的前九层和一些零售空间。\n“2025 年第四季度的投资需求显著改善，” CBRE 香港资本市场负责人 Reeves Yan 表示。“企业终端用户和教育机构是办公市场的主要驱动力。酒店和住宅建筑因学生住宿改造而受到投资者的青睐。”\n 然而，Yan 表示，利率的降低并未实质性地改变定价。\n“降息似乎对定价的影响有限。供应趋势、高空置率和资金缺口仍然是资本价值复苏的主要障碍，” 他说。\n 展望未来，分析师预计即将到来的供应将使租金在短期内保持在高位。预计到 2026 年将有约 140 万平方英尺的新优质办公空间完工，市场可能需要时间来消化现有的空置。\n“由于空置率仍然较高，租金可能需要再六到十二个月才能触底，因为过剩的供应需要被消化，” Morningstar 的 Chan 表示。“我们预计核心中央商务区的办公资产将引领这一复苏，受到持续的 ‘追求质量’ 趋势的推动。”\n 核心区域的 A 级办公租金预计在 2026 年将基本持平，UOB Kay Hian 的高级房地产分析师 Jieqi Liu 表示。然而，非优质资产的租金预计将进一步下降 2% 至 3%。\n 非优质资产的租金预计将进一步下降 2% 至 3%。</p>

<p>香港的办公市场在 2025 年出现复苏迹象，租赁活动有所改善，租金下跌的速度减缓。分析师预测这一趋势将持续到 2026 年，尽管由于高空置率和供应过剩，短期内租金不太可能上涨。中环和尖沙咀预计将优于其他地区，出现显著的租赁交易和来自全球投资公司的需求增加。然而，空置率高和利率影响等挑战可能会阻碍租金价值的全面恢复</p>

<p>Hong Kong’s battered office sector showed cautious signs of life in 2025, supported by improved take-up in core districts and a slower pace of rental declines and –. while analysts said that trend was set to continue into 2026 – rents were unlikely to rise over the next six months.\nThe coming year was expected to build on the market’s momentum, with stabilisation emerging as the dominant theme, analysts said.\nVacancy rates in prime assets in core districts were likely to steady further, but elevated supply meant landlords might have to wait at least six months before a sustained rental recovery.\n“The Hong Kong office market is showing definitive signs of recovery,” said Kathy Chan, an equity analyst at investment research firm Morningstar. “A revitalised initial public offering market has bolstered the financial and professional services sectors, driving office leasing activity to levels that surpass the annual totals of both 2019 and 2024.”\nThe improvement in 2025 was reflected in stronger net absorption in key districts, the smallest full-year rental decline since 2019 and increased investment activity, according to CBRE. Hong Kong recorded 2.1 million sq ft of net absorption for the full year, the largest annual total since 2018, the consultancy said.\nCentral led in the fourth quarter, recording 234,800 sq ft of net absorption, its highest since the second quarter of 2015. The full-year figure reached 496,000 sq ft, the strongest annual total since 2007, CBRE said in a report released on Monday.\nTsim Sha Tsui also posted robust demand, with 626,000 sq ft of net absorption during the year and a full-year figure of 845,000 sq ft, a record high, the consultancy said.\n“Central and Tsim Sha Tsui will continue to outperform decentralised submarkets, supported by robust demand from wealth management and other investment businesses,” said Marcos Chan, head of research at CBRE Hong Kong. “Buildings in these two submarkets with lower vacancies will likely see rents edging up a few percentage points in 2026.”\nCentral recorded several notable leasing transactions in 2025.\nIn June, US quantitative trading firm Jane Street Asia agreed to pay a monthly rent of HK$30.6 million (US$3.93 million), or HK$137 per square foot, for a 223,437 sq ft office at Central Yards, Henderson Land’s nine-storey building at its mixed-use development at the New Central Harbourfront.\n\nIt was the largest prime office leasing deal in Central, according to JLL, which has tracked data since 2001.\nGlobal investment firms also expanded in the city. Chicago-based Adams Street Partners opened an office at Nexxus Building on Connaught Road in November. Paris-based Ardian opened a 4,000 sq ft office in Central’s Two International Finance Centre in October, citing an ambition to grow its roughly US$3 billion in investments from Hong Kong-based clients.\nFor 2025, overall office rents fell 2.9 per cent year on year, the smallest full-year decline since 2019, CBRE said.\nCentral rents were broadly flat, while Tsim Sha Tsui recorded growth of 2.9 per cent. By contrast, Hong Kong East and Kowloon East posted the steepest declines, down 10.5 per cent and 7.9 per cent, respectively.\n“Decentralised office submarkets will continue to face heavy vacancy and rental pressures, giving tenants the upper hand,” Chan said.\nVibrancy in Hong Kong’s financial markets has prompted more global investment companies to expand in the city and encouraged mainland Chinese firms to acquire office space for the purpose of setting up headquarters, Chan added.\nIn October, Alibaba Group Holding and fintech affiliate Ant Group bought several floors in Mandarin Oriental International’s One Causeway Bay office tower being developed on the former Excelsior Hong Kong hotel site.\nThe HK$7.2 billion purchase – covering 301,555 sq ft comprising the top 13 floors of the 24-storey building, plus 50 parking spaces and signage rights – marked the city’s largest real estate transaction since 2021. Alibaba owns the Post.\nIn April, Hong Kong Exchanges &amp; Clearing acquired the top nine floors and some retail space on the podium of One Exchange Square in Central from Hongkong Land for HK$6.3 billion.\n“The investment demand improved significantly in the fourth quarter of 2025,” said Reeves Yan, head of capital markets at CBRE Hong Kong. “Corporate end users and educational institutions are the key drivers for the office sector. Hotels and residential buildings are popular with investors for student accommodation conversion.”\nHowever, Yan said interest rate cuts had not materially shifted pricing.\n“The rate cuts seem to have limited impact on pricing. The supply trend, high vacancy and funding gap remain the major obstacles to a recovery in capital values,” he said.\nLooking ahead, analysts expected incoming supply to keep rents capped in the near term. With about 1.4 million sq ft of new prime office space due for completion in 2026, the market was likely to need time to absorb existing vacancies.\n“With vacancy rates remaining elevated, rents are likely to require another six to 12 months to bottom out as excess supply is absorbed,” Morningstar’s Chan said. “We expect core central business district office assets to lead this recovery, fuelled by a persistent ‘flight to quality’ trend.”\nGrade A office rents in core districts were forecast to be broadly flat in 2026, said Jieqi Liu, a senior property analyst at UOB Kay Hian. Non-prime assets, however, were likely to see rents decline further by 2 per cent to 3 per cent on an annual basis, Liu said.\nNon-prime assets, however, were likely to see rents decline further by 2 per cent to 3 per cent on an annual basis, Liu said.\n</p>
<div class="lb-trans"><p>香港受挫的办公市场在 2025 年显示出谨慎的复苏迹象，得益于核心区域的需求改善以及租金下降速度的放缓。分析师表示，这一趋势预计将持续到 2026 年，但未来六个月内租金不太可能上涨。\n 分析师表示，未来一年预计将建立在市场的动能之上，稳定化将成为主导主题。\n 核心区域优质资产的空置率可能会进一步稳定，但高企的供应意味着房东可能需要至少六个月的时间才能实现持续的租金复苏。\n“香港办公市场显示出明确的复苏迹象，” 投资研究公司 Morningstar 的股票分析师 Kathy Chan 表示。“复苏的首次公开募股市场增强了金融和专业服务行业，推动办公租赁活动达到超过 2019 年和 2024 年年总量的水平。”\n 根据 CBRE 的数据，2025 年的改善体现在关键区域的净吸纳量增加、2019 年以来最小的全年租金下降以及投资活动的增加。香港全年记录了 210 万平方英尺的净吸纳量，为 2018 年以来的最大年度总量。\n 中央区在第四季度表现突出，记录了 234,800 平方英尺的净吸纳量，为 2015 年第二季度以来的最高水平。全年净吸纳量达到 496,000 平方英尺，为 2007 年以来的最强年度总量，CBRE 在周一发布的报告中表示。\n 尖沙咀也表现出强劲的需求，全年净吸纳量为 626,000 平方英尺，全年总量为 845,000 平方英尺，创下历史新高，咨询公司表示。\n“中央区和尖沙咀将继续超越分散的次市场，得益于财富管理和其他投资业务的强劲需求，” CBRE 香港研究主管 Marcos Chan 表示。“这两个次市场中空置率较低的建筑，预计在 2026 年租金将小幅上涨。”\n 中央区在 2025 年记录了几笔显著的租赁交易。\n6 月，美国量化交易公司 Jane Street Asia 同意支付每月 3060 万港元（393 万美元），或每平方英尺 137 港元，租赁位于新中央海滨的恒基地产九层建筑 Central Yards 的 223,437 平方英尺的办公室。\n 根据 JLL 的数据，这是中央区最大的优质办公租赁交易，自 2001 年以来的数据追踪。\n 全球投资公司也在该市扩张。总部位于芝加哥的 Adams Street Partners 于 11 月在干诺道的 Nexxus 大厦开设了办公室。总部位于巴黎的 Ardian 在 10 月在中央区的国际金融中心二期开设了 4,000 平方英尺的办公室，表示希望从香港客户那里增加约 30 亿美元的投资。\n 根据 CBRE 的数据，2025 年整体办公租金同比下降 2.9%，为 2019 年以来最小的全年下降。\n 中央区的租金基本持平，而尖沙咀的租金增长了 2.9%。相比之下，香港东区和九龙东区的降幅最大，分别下降了 10.5% 和 7.9%。\n“分散的办公次市场将继续面临高空置率和租金压力，使租户占据上风，” Chan 表示。\n 香港金融市场的活力促使更多全球投资公司在该市扩张，并鼓励内地企业购买办公空间以设立总部，Chan 补充道。\n10 月，阿里巴巴集团和金融科技子公司蚂蚁集团在位于前香港悦来酒店旧址的文华东方国际的 One Causeway Bay 办公大楼购买了几层楼。\n 这笔 72 亿港元的交易涵盖了 301,555 平方英尺，包括 24 层建筑的前 13 层，以及 50 个停车位和标识权，标志着自 2021 年以来该市最大的房地产交易。阿里巴巴拥有《邮报》。\n4 月，香港交易及结算所以 63 亿港元收购了香港置地在中央区的 One Exchange Square 的前九层和一些零售空间。\n“2025 年第四季度的投资需求显著改善，” CBRE 香港资本市场负责人 Reeves Yan 表示。“企业终端用户和教育机构是办公市场的主要驱动力。酒店和住宅建筑因学生住宿改造而受到投资者的青睐。”\n 然而，Yan 表示，利率的降低并未实质性地改变定价。\n“降息似乎对定价的影响有限。供应趋势、高空置率和资金缺口仍然是资本价值复苏的主要障碍，” 他说。\n 展望未来，分析师预计即将到来的供应将使租金在短期内保持在高位。预计到 2026 年将有约 140 万平方英尺的新优质办公空间完工，市场可能需要时间来消化现有的空置。\n“由于空置率仍然较高，租金可能需要再六到十二个月才能触底，因为过剩的供应需要被消化，” Morningstar 的 Chan 表示。“我们预计核心中央商务区的办公资产将引领这一复苏，受到持续的 ‘追求质量’ 趋势的推动。”\n 核心区域的 A 级办公租金预计在 2026 年将基本持平，UOB Kay Hian 的高级房地产分析师 Jieqi Liu 表示。然而，非优质资产的租金预计将进一步下降 2% 至 3%。\n 非优质资产的租金预计将进一步下降 2% 至 3%。</p>
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香港办公室租赁市场的反弹提升了 2026 年的前景，但租金仍然面临压力