面对居高不下的住房成本，特朗普政府直接绕过美联储，动用行政力量干预抵押贷款市场，试图通过 “对冲” 美联储的缩表来压低房贷利率。
当地时间 1 月 9 日，美国财政部长贝森特在明尼苏达州接受媒体采访时阐明了特朗普政府最新一轮金融干预政策的核心逻辑。他表示，美国政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买抵押贷款支持证券（MBS）的目标，是为了大致匹配这些债券从美联储资产负债表中流出的速度。
贝森特指出，目前美联储每月约有 150 亿美元的 MBS 到期不再投资（即 “缩表”），这导致美联储庞大的 6.3 万亿美元债券组合中的 MBS 持有量持续下降。他认为，美联储的这一操作实际上是在向市场施加反向压力，阻碍了抵押贷款利率的进一步下行。因此，特朗普政府的策略是利用 “两房” 的购买力来填补这一由央行留下的需求缺口。
<blockquote>
所以我认为，我们的想法是大致跟上美联储的步伐，因为美联储一直在朝着相反的方向努力。
</blockquote>
此前，特朗普总统于周四正式下令监管 “两房” 的联邦住房金融局（FHFA）购买 2000 亿美元的 MBS。FHFA 局长 William Pulte 周五证实，他们已经启动了首轮 30 亿美元的购买计划。这一指令被市场解读为白宫在解决住房负担能力危机上的激进举措，同时也标志着行政权力对传统上由央行主导的金融市场领域的罕见介入。
<h2 style="text-align: left">MBS 价格飙升，房贷利率有望下行 0.25 个百分点</h2>
自特朗普宣布该指令以来，市场反应剧烈。
特朗普的量化宽松政策导致抵押贷款支持证券（MBS）价格飙升，市场迅速重新定价。
<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/39489a23-f6c8-4a99-ae8a-9d5c31fd47bf.jpeg?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="500" height="276" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/39489a23-f6c8-4a99-ae8a-9d5c31fd47bf.jpeg"/>
而 MBS 相对于美国国债的风险溢价（利差）较周四收盘大幅收窄了约 0.18 个百分点。贝森特在采访中承认，虽然由 “两房” 资产负债表提供资金的购买行为不太可能直接大幅拉低抵押贷款利率，但可以通过压缩 MBS 与美国国债之间的收益率利差来产生间接效果。
分析人士指出，虽然 2000 亿美元的购买规模与美联储数万亿美元的量化宽松（QE）计划相比显得温和，但仍足以对市场产生实质性压力。据彭博社援引分析师观点，这一举措可能使抵押贷款利率下降多达 0.25 个百分点。目前，美国 30 年期固定抵押贷款平均利率已从 2024 年的近 8% 降至 6.2% 左右，但仍远高于疫情期间 3% 的水平。
社区住房贷款机构协会（Community Home Lenders of America）外部事务主管 Rob Zimmer 表示，这一政策将使首次购房者受益，因为年轻买家长期以来一直因抵押贷款资金成本与 10 年期国债价格之间过高的利差而受到惩罚。
<h2 style="text-align: left">行政干预引发 “美联储独立性” 担忧</h2>
尽管市场对流动性注入表示欢迎，但投资界对这一政策的长远影响存在分歧，尤其是关于美联储角色的讨论愈发激烈。
通常来说，调控广泛经济领域的利率历来是美联储的职责。美联储的设计初衷正是为了免受政治干扰。除了设定短期借贷成本外，央行有时也会通过大规模购买国债和抵押贷款支持证券（MBS）来进行干预，但这通常仅限于有限的情况，例如恢复受压市场的流动性，或在严重的经济低迷时期提供刺激。
Baird &amp; Co.策略师 Kirill Krylov 在给客户的报告中警告称，特朗普的指令模糊了市场驱动的效用与政治操纵之间的界限。他认为，明确为了操纵抵押贷款利率而购买资产，将政治风险重新引入了一个十多年来一直试图远离此类做法的市场。
哥伦比亚法学院全球市场与公司所有权中心联席主任 Jeffrey Gordon 则指出，虽然这些购买可能以美联储职责范围之外的 “住房负担能力” 为名进行辩护，但抵押贷款市场与整体利率政策紧密相连。行政部门采取这种相当于变相货币政策的行动，开创了一个新的先例，并正在削弱美联储的独立性。
事实上，美联储目前持有略高于 2 万亿美元的 MBS，这是过去危机期间刺激经济的遗产。然而，这一持有量在过去两年多里一直以每月 150 亿至 170 亿美元的速度缩减。特朗普政府此举被视为在公开向美联储施压降息未果后，开辟的一条新战线，暗示如果货币政策不能迅速配合行政目标，白宫愿意单方面采取行动。
<h2 style="text-align: left">“两房” 私有化前景再添变数</h2>
这一政策还让房利美和房地美的未来走向变得更加扑朔迷离。特朗普团队此前一直讨论将这两家在 2008 年金融危机期间被政府接管的公司重新私有化。贝森特坚称，购买行动不会损害 “两房” 的财务状况，并声称两家公司拥有充足的现金，此举甚至可能增加其收益。
然而，DoubleLine Capital 的投资组合经理 Vitaliy Liberman 指出，市场原本认为 IPO 意味着政府将完全把它们通过公开发行交还给公众，但现在的信号表明这可能不会发生。因为政府已经意识到 “两房” 是重要的政策工具，一旦将其完全释放到自由市场，政府就将失去这一控制权。
摩根大通的策略师也认为，政府将政府资助企业（GSE）作为政策杠杆的愿望，与私人投资者的传统预期之间存在根本性的张力。在当下的目标利率与 “两房” 未来的盈利能力之间，显然存在着难以调和的矛盾。

房地美

房利美

特朗普政府下令房利美和房地美购买 2000 亿美元抵押贷款支持证券（MBS），财政部长贝森特明确此举旨在对冲美联储每月约 150 亿美元的缩表规模。受此影响，MBS 利差收窄，市场预计房贷利率或下降 0.25%。然而，这一 “影子 QE” 引发了投资者对行政权力干预市场定价及削弱美联储独立性的担忧。

- 特朗普政府通过行政手段干预抵押贷款市场，试图压低房贷利率。  
- 财政部长贝森特表示，该政策旨在填补美联储缩表造成的需求缺口。  
- 市场反应激烈，预计抵押贷款利率下降 0.25 个百分点，政策引发美联储独立性担忧。

特朗普要代美联储 “管房贷利率”？贝森特表态：“特朗普 QE” 目标是匹配美联储 “缩表”