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图片来源：Unsplash
拥有房屋——曾经是美国梦的标志——对普通美国人来说越来越遥不可及。超过一半的美国租户认为他们永远无法拥有自己的房子，80% 的美国人表示拥有房屋的机会正在逐渐消失。与此同时，首次购房者的平均年龄在短短五年内从 33 岁跃升至 40 岁，而整体购房者的平均年龄已达到创纪录的 59 岁。事情怎么会变得如此糟糕，为什么房屋感觉如此遥不可及？
这个问题的答案可以用四个简单但令人悲伤的要点来总结：
<ol>
<li>房价通胀： 货币贬值（美国货币供应的通货膨胀性扩张）推动了住房成本的上升。这导致越来越多的房屋和房地产被用作投资，而不是庇护所，因为人们寻找能够保护其财富的地方。</li>
<li>储蓄侵蚀： 货币贬值同时侵蚀了人们为购房储蓄的能力。工资未能跟上房价和货币扩张的步伐，而现金储蓄每年都在失去购买力。对于大多数家庭来说，储蓄足够的资金来全款购房几乎变得不可能。</li>
<li>债务依赖： 这种动态迫使家庭依赖债务，主要通过长期抵押贷款产品（如 30 年固定利率抵押贷款）来获得住房。</li>
<li>利率逆转： 在四十年间（1981-2021），下降的抵押贷款利率掩盖了可负担性问题的严重程度。较低的利率抵消了房价上涨，使每月还款保持在可管理的范围内。但自 2022 年以来，这一趋势发生了逆转：抵押贷款利率与创纪录的房价一起飙升，导致可负担性急剧下降。</li>
</ol>
第一步：房价通胀
美国的美元和信贷供应通过联邦储备政策和政府支持的信贷创造不断扩张。自 1959 年开始官方追踪以来，货币总供应量从 2860 亿美元增长到 2024 年底的 21.5 万亿美元——总供应量增加了 7409%，而持有美元的财富贬值达 99%。
因此，现在更多的美元在有限数量的房屋和优质房地产中竞争。尽管建筑材料和方法的生产力有了重大提升，但住房价格随着时间的推移大幅上涨。下图展示了这种关系，红色的中位房价与蓝色的货币供应增长密切相关。这种货币供应的增加掩盖了住房开发的实际生产力提升，自 1963 年开始官方追踪房价以来，实际房价（房价除以货币供应）下降了约 60%，而名义房价却增加了 2242%。
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这种动态使住房从单纯的实用工具转变为储蓄机制，投资者和公司急于保护自己免受货币贬值的影响。在 2024 年，投资者占据了大约四分之一的购房交易，突显了通胀保护行为如何人为推动了进一步的需求，从而推高了价格。
第二步：储蓄侵蚀
持续的货币扩张和名义房价的上涨对主要以现金储蓄的家庭造成了不成比例的伤害。这些家庭大多处于低收入阶层，现金及现金等价物储蓄在其金融资产中占据了更大的份额，底层 50% 的家庭的比例比前 0.1% 的家庭高出约 300% 到 700%。当储蓄以美元形式存在而不是以股票、房地产或其他稀缺资产形式存在时，它们每年都会失去购买力。对于这些家庭来说，购房变得越来越困难，并不是因为他们没有储蓄，而是因为他们储蓄的价值在不断侵蚀。
为了说明这一点，考虑以下例子：
<ul>
<li>想象一下比利，他在 1971 年进入职场，年收入中位数为：$8,439。他储蓄收入的 25%，约为 $2,100。他的长期目标是买一套房子。那时，平均房屋价格为 $24,300，这意味着比利大约储蓄了所需金额的 9%。</li>
<li>如果价格保持稳定，比利可能会在大约 11 年 内实现他的目标。但货币扩张每年都推高房价，而比利早期储蓄的价值在购买力上不断下降。</li>
<li>在这 11 年后，平均房屋现在的价格为 $66,400。比利 1971 年赚取并储蓄的原始$2,100 现在只能购买 3% 的房子，购买力下降了 66%。</li>
<li>即使考虑到年度加薪和稳定储蓄，比利在 11 年后仅积累了平均房屋成本的 59%。他直到 2003 年 才完全实现他的目标，距他开始储蓄已过去 32 年，而此时平均房屋的价格已达到 $186,000，大约是 1971 年价格的 7.5 倍。</li>
</ul>
这个问题在今天依然存在。一名在 2009 年进入职场的新员工，以相同的储蓄率，经过 14 年后仅积累了平均房屋成本的 45%，尽管每年收入都在增加。
原始例子的完整数据集，包括年度薪资、储蓄、房价和购房进展，见下表：
(点击图片放大)
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第三步：债务依赖
随着房价上涨，储蓄无法维持购买力，潜在的购房者有两个主要选择进入房地产市场。第一个是将财富存储在与货币供应增长同步膨胀或增值的非现金资产中，例如股票市场或黄金和比特币等货币替代品。然而，这对没有多余财富可投资的潜在购房者并没有缓解，因为他们必须将更高比例的财富以现金形式存储以支付开支，因此无法像更富有的人那样参与市场。
第二个选择是通过抵押贷款或类似贷款承担债务来购买房屋。这种做法很常见，自 1988 年开始追踪数据以来，新房的非现金购买比例从未低于 90%。虽然抵押贷款表面上通过延长支付范围来提高可负担性，但它们可能会给房主带来不可持续的债务。
债务融资在提高住房可负担性方面尤其有效，因为从 1981 年到 2021 年，抵押贷款利率持续下降，1981 年达到 16.64% 的峰值，2021 年降至 2.95% 的低点。较低的抵押贷款利率通过缩小抵押贷款支付的利息部分来抵消上涨的房价，限制了每月支付的增加。
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步骤 4：利率的逆转
从 2020 年到 2022 年，美国政府监督货币供应从 15.4 万亿美元增加到 21.6 万亿美元，增加了 40%。这具有高度的通货膨胀性，而在同一时间段内，房价非巧合地上涨了 25%。此外，由于新冠疫情封锁导致的收入损失，单独就足以导致可负担性下降。但在 2021 年，掩盖房价上涨幅度的 40 年抵押贷款利率下降趋势被打破。美联储为了应对其所推动的通货膨胀，急剧提高了基准利率，导致 30 年期抵押贷款利率从 2021 年的 2.95% 跃升至 2022 年的 5.8%，并在 2023 年至 2025 年间平均达到 6.8%。由于货币供应的扩张导致的房价上涨，加上 40 年抵押贷款利率下降趋势的打破，造成了在这个依赖债务的市场中，获取住房的成本大幅增加。
在评估房屋成本时，通过首付款加上 30 年期内的累计支付总额，我们可以清晰地看到这一趋势。1981 年，首付款加上支付总额为 268,684 美元（13,360 美元首付 + 8,956 美元每年）。在 2021 年，当抵押贷款利率达到低点时，这一总额为 428,719 美元（71,000 美元首付 + 14,291 美元每年）。这代表在这 40 年时间框架内增加了 60%，或年复合增长率为 1.18%。从 2021 年到 2023 年，成本增加到总计 806,021 美元（85,800 美元首付 + 26,867 美元每年），在两年内增加了惊人的 88%。换句话说，使用 30 年期抵押贷款的房屋总成本在两年内增加了近 1.5 倍，而在之前的 40 年中仅增加了这么多。
这种情况并没有减缓。在 2025 年初，这一总成本仍然保持在 782,945 美元。下面的图表说明了这一趋势：
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结论
今天的房屋感觉如此不可负担，因为它们确实是不可负担的。令人震惊的国家支持的通货膨胀不再被下降的抵押贷款利率掩盖，创造了一个环境，在这个环境中，拥有锁定低利率抵押贷款和与房价及货币供应一起膨胀的资产的人们正在蓬勃发展，而那些靠工资生活并以现金储蓄的人则受到压制。通货膨胀和利率操控摧毁了可负担性，使得保护自己通过储蓄于他人无法免费印刷的资产变得比以往任何时候都更加重要。
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为什么房屋变得如此难以承受？