《港楼》惠誉：香港住宅市场回暖缓压力 但商业房地产与财政风险犹存

惠誉评级称，香港住宅物业市场有望维持温和复苏态势，但监於宏观经济不确定性犹存，回升幅度有限。

惠誉表示，得益於低利率环境、股市走强带来的财富效应及租金收益率的提升，住宅物业价格和成交量上涨，助力稳定市场情绪。包括人才计划在内的新移民政策亦提振了需求，2025 年新房销售量达到十余年来最高水平。然而，发展商的持续促销政策与谨慎的市场前景表明，住宅市场反弹预计不会对财政收入产生显着或持久的提振作用。

相比之下，惠誉预计商业房地产仍将承压，写字楼租金将远低於疫情前水平。得益於强劲的资本市场表现，香港传统核心商务区近期写字楼租赁活动有所增加，但较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将制约短期内商业用地的收购意愿。监於宏观前景审慎，发展商在收购新住宅用地时可能采取择优策略，这将拖累政府的土地出让金收入。商业房地产敞口仍是银行的主要风险，尤其是向脆弱中小型借款人提供大量贷款的银行。

惠誉表示，香港银行业料将保持审慎态度，即使住宅按揭活动有所回升，重点仍将放在资产质量和授信标准，而非追求贷款增长。银行业资金、流动性和资本状况保持稳健，但惠誉预期银行业不能为房地产市场活动提供重大的提振作用。住宅按揭贷款资产质量稳健，但较弱的商业房地产板块或将持续承压。

惠誉预计，香港财政灵活性将继续受到房地产相关收入下降的制约，但短期内股票交易印花税可抵消相关影响。截至 2025 年 3 月的财年，物业印花税和土地收入占政府总收入的比重约为 5%，较五年前下降近 30%，且占 GDP 比重已从五年前的 6% 以上降至不足 1%。其原因之一是，政府为应对高企的写字楼空置率和疲软的市场需求，决定在本财年暂停新商业用地拍卖。近期住宅市场情绪的复苏仅提供了有限支撑，房地产相关收入或仍将远低於历史水平。

惠誉预计，包括北部都会区相关项目在内的资本支出增长，将使政府开支和融资需求保持高位。2025 年底，财政储备稳定在约 6,400 亿港元，占 GDP 比重接近 20%，但仍远低於逾 40% 的高峰水平。在土地收入复苏乏力与支出压力持续存在的背景下，惠誉将在新财年预算案公布前继续密切关注收入来源的可持续性及资本支出的管理情况。由於政府需应对中期内不断攀升的支出需求，惠誉预计在不损害香港竞争力的前提下拓宽收入基础将持续面临挑战。