《大行》花旗：中国房地产 2025 年迎减值挑战 首选金茂、润地及中海外

花旗发表研究报告指出，中国房地产行业在 2025 财年将面临大幅减值及毛利率下降的挑战，为 2026 年至 2030 年的新开局奠定基础。尽管如此，多数房企，尤其是国有企业，预计仍将录得盈利。

花旗认为，2025 年下半年市场挑战加剧，加之 2025 年第一季度高基数效应，导致 2026 年销售目标尚不明朗。去库存进展顺利，但由於第四代住宅品质提升，通过现有库存实现的销售额可能减少。完成债务重组的公司在债务削减或债转股后有望录得显着净利润，部分公司可能启动第二次重组计划。部分企业，如华润置地 (01109.HK) 及绿城中国 (03900.HK)，在管理层交接后可能出现战略调整，需密切关注其后续规划。

花旗预测，15 间没有信贷问题的房企核心利润将下降 34%，毛利率降至 13.9%，2024 年为 15.5%。多数企业可能出现盈利下滑，例如华润置地盈利料按年下跌 17% 至净利 212 亿元人民币，龙湖集团 (00960.HK) 可能录得 20 亿元人民币亏损。

近期政策宽松推动 2026 年 1 月二手市场销售改善 (相对去年 12 月)，但花旗认为政策驱动的市场反弹可能短暂。预计 2026 年 3 月销售将因 2025 年高基数效应而下降，同时盈利预警可能在 2 月至 3 月发布。行业首选中国金茂 (00817.HK)、华润置地 (01109.HK) 及中海外发展 (00688.HK)。