<p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
<p><em>这篇文章的一个版本首次出现在 CNBC Property Play 时事通讯中，由 Diana Olick 撰写。Property Play 涵盖了从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司等房地产投资者的新兴机会。</em> <em>注册</em> <em>以接收未来的版本，直接发送到您的邮箱。</em></p>
<p>一种特定类型的贷款，帮助商业建筑的所有者支付大型升级费用，以节省能源或水，增加可再生能源，或提高韧性，在一个可以说是艰难的借贷环境中正在迅速增长。</p>
<p>本月，Nuveen 为位于华盛顿特区的 The Geneva 完成了一笔 4.65 亿美元的 C-PACE 交易，该项目是一个标志性的办公楼改造为住宅的项目。这笔交易代表了历史上最大的 C-PACE 融资。</p>
<p>C-PACE，即商业物业评估清洁能源，是一种与传统银行贷款不同的融资方式。它在州级运作，要求地方领导通过相关立法。贷款金额会被添加到物业的税单中，并在较长的时间内偿还（通常长达 20 或 30 年）。这可以使节能项目更具可负担性，因为还款分散，通常是固定利率，并且升级可以降低运营成本并提高物业价值。</p>
<p>根据非营利组织 PACENation 的数据，从 2009 年到 2024 年底，累计 C-PACE 投资接近 100 亿美元，该组织表示支持 C-PACE 融资。</p>
<p>然而，过去五年中，C-PACE 的增长确实加速——C-PACE 贷款的增幅达到了两位数——因为越来越多的州通过政策实施该项目，更多的所有者和贷款人采用这一融资工具。目前，40 个州拥有 C-PACE 政策，32 个活跃项目，较 2015 年的六个活跃项目有所增加。</p>
<p>Nuveen 在 2025 年仅通过 53 笔交易关闭了 21 亿美元的 C-PACE 贷款，并且总共发放了超过 50 亿美元的贷款。在九月份，Nuveen 完成了迄今为止第二大 C-PACE 交易，金额为 2.9 亿美元，涉及位于佛罗里达州坦帕的 Pendry Hotel &amp; Residences。这次交易也标志着坦帕市的首笔 C-PACE 融资交易。</p>
<p>Nuveen 表示，通过其 C-PACE 贷款融资的升级已节省了超过 30 万公吨的二氧化碳。</p>
<p>但这并不仅仅关乎环境，贷款人迅速承认这一点，尤其是在政治风向转向去碳化时。</p>
<p>&#34;使物业更具韧性、更高效运营的基本需求并不会消失，&#34; Nuveen 的子公司 Nuveen Green Capital 的首席执行官兼首席投资官 Alexandra Cooley 说。&#34;实际上，我们看到的大多数项目——我最后一次检查是 97%——都是能源效率（降低物业运营成本）或气候韧性的某种组合。因此，真正涉及可再生能源的比例非常小。&#34;</p>
<p>在长期高利率环境中，这种机制对贷款人越来越有吸引力，因为经济政策的不确定性对传统的商业房地产银行贷款造成了严重影响。对于希望获得长期固定利率敞口的机构客户来说，这种贷款具有吸引力，因为 C-PACE 贷款是通过对一块不动产的高级税收评估进行担保的。</p>
<p>&#34;我们的借款人实际上是物业本身，而不一定是任何时刻该物业的所有者。因此，这更安全，并使我们的投资者（长期投资者）能够拥有这种持续性，&#34; Cooley 解释道。</p>
<p>该领域的另一大参与者 Peachtree 完成了其最大的 C-PACE 交易，为位于内华达州拉斯维加斯的 Rio Hotel &amp; Casino 提供了 1.765 亿美元的贷款，用于在 2024 年完成的翻新。这笔贷款的结构是为了追溯性融资这些翻新，以便所有者能够减少其高级贷款义务，这是 C-PACE 产品的另一个好处。</p>
<p>&#34;它们可以作为救助资本机制使用，当您刚刚开启一个新的开发项目、新的开发酒店物业、多户住宅物业或任何类型的商业房地产时，您可以技术上进行追溯性 C-PACE 贷款，以帮助重新资本化该项目并帮助偿还融资该项目的银行或贷款人，&#34; Peachtree Group 的首席执行官 Greg Friedman 解释道。</p>
<p>Friedman 表示，他将 C-PACE 视为一种经济发展工具，因为&#34;商业房地产的资本市场已经破裂。&#34;</p>
<p>&#34;银行占商业房地产贷款市场的 50%。银行往往是新建、开发项目的首选贷款人，但它们的贷款水平并没有保持在同一水平，&#34; 他说。</p>
<p>Friedman 表示，C-PACE 对 Peachtree 作为一项业务非常有利可图，因为该公司可以聚合和证券化这些贷款。</p>
<p>&#34;我们有很多保险公司会投资这些证券化产品，&#34; 他补充道。</p>
<p>虽然 C-PACE 贷款人对贷款的&#34;绿色&#34;方面关注较少，但他们仍然被&#34;韧性&#34;所吸引。</p>
<p>C-PACE 贷款可以用于资助节能升级，这样总体上节省资金并使建筑物更有价值，但也可以用于提高建筑物的韧性。这包括抵御洪水、火灾甚至地震。随着气候灾害变得越来越极端，这对投资者也具有吸引力。</p>
<p>Cooley 表示，她看到三个因素推动该领域的扩展：更多州采用 C-PACE 计划、市场教育和意识，以及投资者的兴趣。</p>
<p>&#34;随着机构投资者的进入，C-PACE 的资本成本和结构对商业房地产行业变得更加吸引人，&#34; 她说。</p>

<p>C-PACE（商业地产评估清洁能源）融资正在经历显著增长，像 Nuveen 在华盛顿特区为 The Geneva 进行的 4.65 亿美元交易就是创纪录的案例。这种融资方式允许商业地产所有者通过将贷款添加到物业税账单中来资助节能升级，贷款可在 20 至 30 年内偿还。C-PACE 在 40 个州获得了广泛应用，累计投资接近 100 亿美元。像 Nuveen 和 Peachtree 这样的主要参与者正在利用 C-PACE 来应对具有挑战性的贷款环境，强调其在长期固定利率融资和经济发展方面的吸引力</p>

<p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
<div class="lb-trans"><p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
</div><p><em>A version of this article first appeared in the CNBC Property Play newsletter with Diana Olick. Property Play covers new and evolving opportunities for the real estate investor, from individuals to venture capitalists, private equity funds, family offices, institutional investors and large public companies.</em> <em>Sign up</em> <em>to receive future editions, straight to your inbox.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>这篇文章的一个版本首次出现在 CNBC Property Play 时事通讯中，由 Diana Olick 撰写。Property Play 涵盖了从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司等房地产投资者的新兴机会。</em> <em>注册</em> <em>以接收未来的版本，直接发送到您的邮箱。</em></p>
</div><p>A specific kind of loan that helps owners of commercial buildings pay for big upgrades to save energy or water, add renewable power, or improve resilience is seeing huge growth in a lending environment that has been arguably tough.</p>
<div class="lb-trans"><p>一种特定类型的贷款，帮助商业建筑的所有者支付大型升级费用，以节省能源或水，增加可再生能源，或提高韧性，在一个可以说是艰难的借贷环境中正在迅速增长。</p>
</div><p>This month, Nuveen closed a $465 million C-PACE deal for The Geneva, a landmark office-to-residential conversion in Washington, D.C. The transaction represents the largest C-PACE financing in history.</p>
<div class="lb-trans"><p>本月，Nuveen 为位于华盛顿特区的 The Geneva 完成了一笔 4.65 亿美元的 C-PACE 交易，该项目是一个标志性的办公楼改造为住宅的项目。这笔交易代表了历史上最大的 C-PACE 融资。</p>
</div><p>C-PACE, which stands for commercial property assessed clean energy, is a type of financing that differs from a traditional bank loan. It operates at the state level, requiring local leaders to pass enabling legislation. The amount of the loan is added to the property's tax bill and repaid over a long period (often up to 20 or 30 years). This can make energy-saving projects more affordable, because the payments are spread out, typically at fixed rates, and the upgrades can lower operating costs and increase property value.</p>
<div class="lb-trans"><p>C-PACE，即商业物业评估清洁能源，是一种与传统银行贷款不同的融资方式。它在州级运作，要求地方领导通过相关立法。贷款金额会被添加到物业的税单中，并在较长的时间内偿还（通常长达 20 或 30 年）。这可以使节能项目更具可负担性，因为还款分散，通常是固定利率，并且升级可以降低运营成本并提高物业价值。</p>
</div><p>Between 2009 and the end of 2024, cumulative C-PACE investment reached nearly $10 billion, according to PACENation, a nonprofit that says it advocates for C-PACE financing.</p>
<div class="lb-trans"><p>根据非营利组织 PACENation 的数据，从 2009 年到 2024 年底，累计 C-PACE 投资接近 100 亿美元，该组织表示支持 C-PACE 融资。</p>
</div><p>Growth, however, has really accelerated over the past five years — with C-PACE lending posting double-digit gains — as more states pass policies enacting the program and more owners and lenders adopt the tool for financing projects. Currently 40 states have C-PACE policies with 32 active programs, up from six active programs in 2015.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，过去五年中，C-PACE 的增长确实加速——C-PACE 贷款的增幅达到了两位数——因为越来越多的州通过政策实施该项目，更多的所有者和贷款人采用这一融资工具。目前，40 个州拥有 C-PACE 政策，32 个活跃项目，较 2015 年的六个活跃项目有所增加。</p>
</div><p>Nuveen closed $2.1 billion in C-PACE loans across 53 deals in 2025 alone and has originated over $5 billion in total. In September Nuveen closed on its now-second-largest C-PACE transaction to date at $290 million for the Pendry Hotel &amp; Residences in Tampa, Florida. The closing also marked the first C-PACE financed transaction in the city of Tampa.</p>
<div class="lb-trans"><p>Nuveen 在 2025 年仅通过 53 笔交易关闭了 21 亿美元的 C-PACE 贷款，并且总共发放了超过 50 亿美元的贷款。在九月份，Nuveen 完成了迄今为止第二大 C-PACE 交易，金额为 2.9 亿美元，涉及位于佛罗里达州坦帕的 Pendry Hotel &amp; Residences。这次交易也标志着坦帕市的首笔 C-PACE 融资交易。</p>
</div><p>Nuveen said upgrades financed by its C-PACE lending have saved over 300,000 metric tons of carbon dioxide.</p>
<div class="lb-trans"><p>Nuveen 表示，通过其 C-PACE 贷款融资的升级已节省了超过 30 万公吨的二氧化碳。</p>
</div><p>But it's not all about the environment, and lenders are quick to admit that, especially as political winds shift away from decarbonization.</p>
<div class="lb-trans"><p>但这并不仅仅关乎环境，贷款人迅速承认这一点，尤其是在政治风向转向去碳化时。</p>
</div><p>&#34;The underlying need of making properties more resilient, more efficient to operate, really doesn't go away,&#34; said Alexandra Cooley, CEO and CIO of Nuveen Green Capital, an affiliate of Nuveen. &#34;Actually, the vast majority of the projects that we see — the last I checked it was 97% — are some combination of either energy efficiency, which is cutting costs of operating the property, or climate resiliency. So a very small percentage is actually renewable energy.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;使物业更具韧性、更高效运营的基本需求并不会消失，&#34; Nuveen 的子公司 Nuveen Green Capital 的首席执行官兼首席投资官 Alexandra Cooley 说。&#34;实际上，我们看到的大多数项目——我最后一次检查是 97%——都是能源效率（降低物业运营成本）或气候韧性的某种组合。因此，真正涉及可再生能源的比例非常小。&#34;</p>
</div><p>It is the mechanism, really, that is increasingly attractive to lenders in a higher-for-longer interest rate environment, in which economic policy uncertainty has hit traditional CRE bank lending hard. For institutional clients that want long-term, fixed-rate exposure, it's appealing because C-PACE loans are secured by a senior tax assessment on a piece of real property.</p>
<div class="lb-trans"><p>在长期高利率环境中，这种机制对贷款人越来越有吸引力，因为经济政策的不确定性对传统的商业房地产银行贷款造成了严重影响。对于希望获得长期固定利率敞口的机构客户来说，这种贷款具有吸引力，因为 C-PACE 贷款是通过对一块不动产的高级税收评估进行担保的。</p>
</div><p>&#34;Our borrower is really the property itself, not necessarily the owner of that property at any given moment. So, it's safer, and it enables our investors, who are long-term investors, to have that duration,&#34; Cooley explained.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;我们的借款人实际上是物业本身，而不一定是任何时刻该物业的所有者。因此，这更安全，并使我们的投资者（长期投资者）能够拥有这种持续性，&#34; Cooley 解释道。</p>
</div><p>Another major player in the space, Peachtree, closed its largest C-PACE deal, a $176.5 million loan for the Rio Hotel &amp; Casino in Las Vegas, Nevada, for renovations that were actually completed in 2024. The loan was structured to finance these renovations retroactively, so the owners could reduce their senior loan obligations, another benefit of the C-PACE product.</p>
<div class="lb-trans"><p>该领域的另一大参与者 Peachtree 完成了其最大的 C-PACE 交易，为位于内华达州拉斯维加斯的 Rio Hotel &amp; Casino 提供了 1.765 亿美元的贷款，用于在 2024 年完成的翻新。这笔贷款的结构是为了追溯性融资这些翻新，以便所有者能够减少其高级贷款义务，这是 C-PACE 产品的另一个好处。</p>
</div><p>&#34;They can be utilized as a rescue capital mechanism, where you just recently opened a new development project, a new development hotel property, a multifamily property, any type of commercial real estate property, and you could technically do a retroactive C-PACE loan to help recapitalize that project and help pay down the bank or the lender that financed the project,&#34; explained Greg Friedman, CEO of Peachtree Group.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;它们可以作为救助资本机制使用，当您刚刚开启一个新的开发项目、新的开发酒店物业、多户住宅物业或任何类型的商业房地产时，您可以技术上进行追溯性 C-PACE 贷款，以帮助重新资本化该项目并帮助偿还融资该项目的银行或贷款人，&#34; Peachtree Group 的首席执行官 Greg Friedman 解释道。</p>
</div><p>Friedman said he sees C-PACE as an economic development tool at a time when &#34;capital markets for commercial real estate have been broken.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>Friedman 表示，他将 C-PACE 视为一种经济发展工具，因为&#34;商业房地产的资本市场已经破裂。&#34;</p>
</div><p>&#34;Banks make up 50% of the commercial real estate lending market. Banks tend to be the lender of choice for new construction, new development projects, and they're just not lending at the same level,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;银行占商业房地产贷款市场的 50%。银行往往是新建、开发项目的首选贷款人，但它们的贷款水平并没有保持在同一水平，&#34; 他说。</p>
</div><p>C-PACE is very profitable for Peachtree as a business, Friedman said, because the company can aggregate and securitize the loans.</p>
<div class="lb-trans"><p>Friedman 表示，C-PACE 对 Peachtree 作为一项业务非常有利可图，因为该公司可以聚合和证券化这些贷款。</p>
</div><p>&#34;We have a lot of insurance companies that will invest into these securitizations,&#34; he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;我们有很多保险公司会投资这些证券化产品，&#34; 他补充道。</p>
</div><p>While C-PACE lenders are less focused on the &#34;green&#34; aspects of the loan, they are still drawn in by the &#34;resilience.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>虽然 C-PACE 贷款人对贷款的&#34;绿色&#34;方面关注较少，但他们仍然被&#34;韧性&#34;所吸引。</p>
</div><p>C-PACE loans can be made in order to fund energy efficient upgrades, which saves money overall and makes the building more valuable, but they can also be done for upgrades to the building's resilience. That includes against flood, fire and even earthquakes. That is also appealing to investors as climate disasters become ever more extreme.</p>
<div class="lb-trans"><p>C-PACE 贷款可以用于资助节能升级，这样总体上节省资金并使建筑物更有价值，但也可以用于提高建筑物的韧性。这包括抵御洪水、火灾甚至地震。随着气候灾害变得越来越极端，这对投资者也具有吸引力。</p>
</div><p>Cooley said she sees three things driving expansion in the space: More states adopting C-PACE programs, market education and awareness, and investor interest.</p>
<div class="lb-trans"><p>Cooley 表示，她看到三个因素推动该领域的扩展：更多州采用 C-PACE 计划、市场教育和意识，以及投资者的兴趣。</p>
</div><p>&#34;As institutional investors have come in, the cost of capital and the structure of C-PACE has become a lot more compelling for the commercial real estate industry,&#34; she said.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;随着机构投资者的进入，C-PACE 的资本成本和结构对商业房地产行业变得更加吸引人，&#34; 她说。</p>
</div>

为什么一个小众的商业地产贷款类别突然出现创纪录的交易量