<p>作者：陈家胜</p>
<p>房地产投资信托市场在经历不稳定时期后逐渐兴起。美国在 1980 年代末的贷款和储蓄危机后，房地产投资信托市场蓬勃发展，而新加坡在亚洲金融危机后，许多开发商负债累累时也出现了类似情况。新的规则为中国的重现奠定了基础。这将为该国资金紧张的开发商和地方政府提供财务救助。</p>
<p>随着房地产的繁荣与萧条周期频繁出现，北京长期以来一直希望保护散户投资者免受过度风险的影响。中国证券监督管理委员会在十多年内没有审核过任何房地产首次公开募股。直到 2021 年，在北京对房地产行业杠杆的打击后，才允许房地产投资信托的出现。</p>
<p>到 2025 年底，约有 80 只房地产投资信托的总市值达到 2200 亿元人民币（约合 320 亿美元）。大多数发行是由公共基础设施支持，如收费公路、工业园区和能源设施。然而，上个月，中国证监会发布了草案规则，允许更多商业物业，如酒店和办公大楼进入市场，并提出降低此类上市的盈利能力要求。</p>
<p>汤森路透：中国的 C-Reit 市场在本地投资者中越来越受欢迎</p>
<p>如果中国的开发商和地方政府能够将物业打包成符合或超过中国现有房地产投资信托 5.7% 平均现金分配率的实体，根据国信证券的说法，这将比中国 10 年期国债的 1.8% 收益率更具吸引力。摩根士丹利的分析师认为，到 2035 年，中国的房地产投资信托市场可能扩展到一万亿元人民币。</p>
<p>以陷入困境的开发商中国万科为例。到 2024 年底，它拥有 1560 亿元人民币（约 226 亿美元）的投资物业，产生 89 亿元人民币的租金收入。另一方面，湖北省——一个靠近北京的最大省份之一——在 10 月份表示，将加快对截至 2024 年底达到 21.5 万亿元人民币的国有资产进行证券化。</p>
<p>对房地产的信心依然脆弱，但在经历了五年的低迷后，情况不太可能变得更糟。像上海和杭州这样的主要城市的新房价格在 2025 年前 11 个月甚至出现了同比反弹。住房官员也承诺将采取更多措施来稳定房地产市场，以启动北京最新的五年计划。早晚，货币化将开始进行。</p>
<p>背景新闻</p>
<p>中国证券监督管理委员会于 11 月 28 日发布了商业房地产投资信托试点项目的草案规则，旨在 “丰富投资和融资工具，支持房地产行业的新增长模式。”</p>

皇庭智家

<p>中国正在探索房地产投资信托基金（REITs），以减轻开发商和地方政府的债务压力。在 2021 年引入 REITs 后，新的草案规则旨在允许更多商业地产进入市场，可能吸引投资者，因为其现金分配率高于政府债券。分析师预测，到 2035 年，REIT 市场可能达到一万亿元人民币。尽管房地产信心脆弱，但主要城市近期的价格反弹表明，随着当局努力支持该行业的复苏，潜在的稳定性正在形成</p>

<p>By Ka Sing Chan</p>
<div class="lb-trans"><p>作者：陈家胜</p>
</div><p>Markets for real estate investment trusts have emerged following periods of instability. One flourished in the United States after the loans and savings disaster of the late 1980s and another in Singapore following the Asian Financial Crisis when many developers had high levels of debt. New rules lay the foundation for a repeat in China. That would provide financial relief to the country's cash-strapped developers and local governments.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地产投资信托市场在经历不稳定时期后逐渐兴起。美国在 1980 年代末的贷款和储蓄危机后，房地产投资信托市场蓬勃发展，而新加坡在亚洲金融危机后，许多开发商负债累累时也出现了类似情况。新的规则为中国的重现奠定了基础。这将为该国资金紧张的开发商和地方政府提供财务救助。</p>
</div><p>With real estate boom-and-bust cycles coming thick and fast, Beijing has long been anxious to shield retail investors from excessive risks. The China Securities Regulatory Commission has not vetted a single property initial public offering for more than a decade. It only allowed REITs in 2021 after Beijing’s crackdown on leverage in the property sector.</p>
<div class="lb-trans"><p>随着房地产的繁荣与萧条周期频繁出现，北京长期以来一直希望保护散户投资者免受过度风险的影响。中国证券监督管理委员会在十多年内没有审核过任何房地产首次公开募股。直到 2021 年，在北京对房地产行业杠杆的打击后，才允许房地产投资信托的出现。</p>
</div><p>By the end of 2025, there were around 80 REITs with a combined market value of 220 billion yuan ($32 billion). Most of the offerings are backed by public infrastructure such as toll roads, industrial parks and energy facilities. Last month, though, the CSRC published draft rules that would allow more commercial properties, such as hotels and office towers to enter the market, and proposed lower profitability requirements for such listings.</p>
<div class="lb-trans"><p>到 2025 年底，约有 80 只房地产投资信托的总市值达到 2200 亿元人民币（约合 320 亿美元）。大多数发行是由公共基础设施支持，如收费公路、工业园区和能源设施。然而，上个月，中国证监会发布了草案规则，允许更多商业物业，如酒店和办公大楼进入市场，并提出降低此类上市的盈利能力要求。</p>
</div><p>Thomson ReutersChina's C-Reit market is becoming popular for local investors</p>
<div class="lb-trans"><p>汤森路透：中国的 C-Reit 市场在本地投资者中越来越受欢迎</p>
</div><p>If China's developers and local governments can package properties into entities that match or exceed the 5.7% average cash distribution rate of China's existing REITs, per brokerage Guosen Securities , that would be attractive against the 1.8% yield on China's 10-year government bonds. A nalysts at Morgan Stanley reckon China's REIT market could expand to one trillion yuan by 2035.</p>
<div class="lb-trans"><p>如果中国的开发商和地方政府能够将物业打包成符合或超过中国现有房地产投资信托 5.7% 平均现金分配率的实体，根据国信证券的说法，这将比中国 10 年期国债的 1.8% 收益率更具吸引力。摩根士丹利的分析师认为，到 2035 年，中国的房地产投资信托市场可能扩展到一万亿元人民币。</p>
</div><p>Take struggling developer China Vanke . It had 156 billion yuan, about $22.6 billion, of investment properties at the end of 2024 generating 8.9 billion yuan of rental income. Elsewhere, Hubei - one of the biggest provinces close to Beijing - in October said it would speed up securitisation of state-owned assets which amounted to 21.5 trillion yuan by the end of 2024.</p>
<div class="lb-trans"><p>以陷入困境的开发商中国万科为例。到 2024 年底，它拥有 1560 亿元人民币（约 226 亿美元）的投资物业，产生 89 亿元人民币的租金收入。另一方面，湖北省——一个靠近北京的最大省份之一——在 10 月份表示，将加快对截至 2024 年底达到 21.5 万亿元人民币的国有资产进行证券化。</p>
</div><p>Confidence in real estate remains fragile but after a five-year slump things are unlikely to get too much worse. New home prices in major cities like Shanghai and Hangzhou even posted a year-on-year rebound in the first 11 months of 2025. Housing officials are also pledging to do more to stabilise the property market to jumpstart Beijing's latest five-year plan. Sooner rather than later, monetisation will get underway.</p>
<div class="lb-trans"><p>对房地产的信心依然脆弱，但在经历了五年的低迷后，情况不太可能变得更糟。像上海和杭州这样的主要城市的新房价格在 2025 年前 11 个月甚至出现了同比反弹。住房官员也承诺将采取更多措施来稳定房地产市场，以启动北京最新的五年计划。早晚，货币化将开始进行。</p>
</div><p>CONTEXT NEWS</p>
<div class="lb-trans"><p>背景新闻</p>
</div><p>The China Securities Regulatory Commission on November 28 published draft rules for a pilot programme of commercial real estate investment trusts, seeking to &#34;enrich investment and financing tools and support a new growth model for the real estate industry.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>中国证券监督管理委员会于 11 月 28 日发布了商业房地产投资信托试点项目的草案规则，旨在 “丰富投资和融资工具，支持房地产行业的新增长模式。”</p>
</div>

房地产信托可能会缓解中国的债务压力