纽约 --（商业资讯）--Third Point LLC（“Third Point” 或 “公司”），一家管理约 240 亿美元资产的另类资产管理公司，今天向 CoStar Group（纳斯达克：CSGP）董事会发送了以下信函：
董事会
CoStar Group, Inc.
1201 Wilson Boulevard
阿灵顿，VA，22209
2026 年 1 月 27 日
尊敬的董事会成员：
去年，我们接触了 CoStar 管理层，表达了我们对董事会监督薄弱、管理激励不匹配以及灾难性的资本配置政策的担忧，这些政策使首席执行官 Andy Florance 将数十亿美元的股东资金投入到一个构思不周且执行无望的策略中，以在住宅房地产（RRE）行业建立一个在线分类广告业务。我们对公司战略的悲观看法显然得到了其他股东的认同，这一点在过去五年糟糕的股票表现中得到了体现——下跌 27%，而标准普尔 500 指数的总回报为 94%。我们当时认为，现在依然认为，公司疲软的表现完全可以归因于数十亿美元在 Homes.com 上的错误配置，而这一切都在一个无能的董事会的监督下进行，该董事会未能保护股东免受 Florance 先生的异想天开的追求，同时却给予他高额的薪酬。就像一个小学孩子即使最后一名也能赢得奖品一样，Florance 先生的奖金或许是我们公司见过的最昂贵的 “参与奖”。
我们原本期待，在 CoStar 与我们和 D.E. Shaw 达成停滞协议后，包括任命两名独立董事和成立资本配置委员会的协议，我们能够引导公司朝着改善治理、优化资本配置和与创造股东价值相一致的薪酬激励方向发展。我们被承诺公司将真诚回应股东的关切，并制定战略框架和明确的财务回报，以证明进一步投资于 Homes.com 的合理性。
在过去的一年里，我们与管理层进行了多次对话，并在 12 月向董事会发送了一封详细的（尚未回复）信函，表达了对缺乏进展的持续失望。事实上，几乎没有任何进展，使我们确信公司从未打算做我们在达成协议时讨论的任何事情。
谈话的时间已经结束。我们的停滞期在午夜到期，我们现在将采取具体行动来保护我们的投资，并确保公司以一种能够为所有股东创造长期、可持续价值的方式进行治理和管理。由于大多数董事会成员似乎无法对 Florance 先生的扩张计划施加纪律，我们打算向股东介绍一批经验丰富的新董事候选人，以便在董事会中投票选出他们，扭转与这位首席执行官及其软弱支持者同义的下滑趋势。
尽管经历了多年的治理失败，我们仍然对 CoStar 的世界级核心商业房地产（CRE）业务特许经营的价值充满信心。正如下文所述，通过改善治理、剥离或关闭 RRE 业务，并重新聚焦于核心业务的巨大盈利潜力，有机会释放可观的股东价值。我们没有时间可以浪费。
CoStar 的 RRE 战略是多年的失败
该战略构思不周： 从五年前开始，公司在美国 RRE 行业建立主导在线分类广告业务的计划存在严重缺陷，管理层提出的双边市场的两个方面都存在结构性问题。首先，客户需求被拥有强大品牌和充足资源的根深蒂固的竞争对手所主导。其次，更为严重的是，由于 MLS 的免费联合列表的存在，公司在其物业供应方面缺乏有意义的差异化。虽然这些问题对任何知情观察者来说都是显而易见的，但管理层和董事会要么忽视，要么未能理解这些问题。
管理层在追求这一缺陷战略的过程中严重错误配置了资本： 在过去五年中，我们估计 CoStar 在其 RRE 部门（包括其美国 RRE 部门）“投资” 了大约 50 亿美元，这些资金通过有机运营费用和收购的组合进行。这些直接的财务成本加上了广泛的管理分心，阻碍了核心 CRE 特许经营达到其全部潜力。
这种挥霍的支出产生了可怕的资本回报： 尽管在五年内累计投资了大约 30 亿美元，但美国住宅市场业务的回报微乎其微，预计 2024 年的收入约为 6000 万美元，2025 年的收入预计为 8000 万美元。展望未来，市场参与者的反馈表明，改善的前景依然渺茫。
_投资者并未被管理层关于未达标的持续借口所愚弄：_尽管管理层可能声称美国 RRE 计划按计划推进并将很快见效，但这一论点忽视了公司反复调整战略和重设目标的事实。在 2022 年，CoStar 曾指导住宅部门到 2027 年实现超过 7 亿美元的有机收入和超过 15% 的 EBITDA 利润率，但在这些目标显然无法实现后又放弃了这些目标。管理层随后为其 RRE 业务引入了年度预测，但又错过了自己对 2024 年中期修订的收入指导。最终，在 2025 年，公司将 Homes.com 的订阅价格削减了超过 30%，进一步凸显了客户吸引力和产品市场契合度的挑战。鉴于这一惨淡的记录，管理层的 RRE 预测显然毫无意义。CoStar 的 RRE 失败是一个典型的在错误的地方投入好钱的案例，应该在我们的顶尖商学院作为管理层自负和缺乏监督的警示故事进行研究。
_股东看透了管理层绝望的拖延策略：_公司本月早些时候发布的最新资本配置计划延续了管理层的拖延战术，在多个方面都是完全不可接受的。首先，新的中期指导暗示 Homes.com 将持续多年亏损，预计到 2030 年才会实现盈亏平衡。其次，它试图通过简单地将费用从 Homes.com 转移到其他 RRE 和 CRE 部门来制造成本控制的假象。因此——最重要的是——它未能在合理的时间内将 CoStar 的合并 EBITDA 恢复到可接受的水平。换句话说，更新的指导只是延长了合并 EBITDA 的疲软，而这一直是 CoStar 在过去几年中糟糕的业务和股票表现的核心驱动因素。
CoStar 的 RRE 扩张摧毁了股东价值，董事会未承担责任
_CoStar 的盈利能力严重受压：_RRE 业务的不断亏损对 CoStar 的财务报告结果产生了负面影响，并预计将使 2025 年的调整后 EBITDA 下降超过 65%，尽管其 CRE 业务的基础盈利能力持续增长。同样，市场对 CoStar 2025 年 EBITDA 的共识预期也被反复下调，自 2021 年以来下降超过 70%。这些问题显然是 CoStar 特有的，因为我们无法识别出在此期间有任何相关同行的 EBITDA 出现类似的下降。
_股票表现极其不佳：_这些急剧的 EBITDA 下降对 CoStar 的长期股票表现产生了可预测的灾难性影响。过去五年中，CoStar 的股价下降了 27%。与此期间 S&amp;P 500 和纳斯达克 100 分别实现 94% 和 98% 的总回报相比，这一糟糕的表现显得更加糟糕。该股票表现的严重不佳完全是自我造成的，这无疑是雪上加霜。
_董事会未能对首席执行官进行监督；反而以离谱的薪酬方案奖励他的糟糕表现：_CoStar 失败的 RRE 计划中最令人担忧的方面是，在如此严重的价值破坏面前，董事会完全缺乏有效的监督。在 2024 年，首席执行官 Andy Florance 的总薪酬约为 3700 万美元（“参与奖”）——几乎是最高的支付——尽管结果惨淡。令人难以置信的是，Florance 的薪酬使他进入了 S&amp;P 500 首席执行官的前十分之一，尽管 CoStar 在过去五年中的股票表现极其糟糕，排名在 S&amp;P 500 公司中的后 10%。展望未来，董事会没有改变方向的迹象——最近提议将 Florance 的长期激励薪酬仅有 25% 与总股东回报挂钩（因此使他有资格获得进一步的参与奖）。董事会的不作为显然是治理失败，积极助长了管理层对股东价值的漠视。
CoStar 的 RRE 扩张削弱了核心 CRE 业务中巨大的价值创造机会
CoStar 的核心 CRE 业务由一系列极其强大的品牌组成，拥有有价值的专有数据和强大的网络效应，这为盈利增长创造了长远的机会，因为 CRE 行业正在持续数字化。若没有 RRE 的干扰，我们相信这些业务可以在未来多年实现两位数的收入复合增长和每股收益能力超过 20%。
_核心 CRE 业务有显著的双位数收入增长空间：_我们看到几个杠杆可以推动未来持续的收入增长。首先，CoStar Suite 具有显著的未开发定价能力，其平均售价仅为 350 美元/月——对于这样一个关键工具来说是一个适度的金额，远低于其他信息服务产品的 3-6 倍定价。其次，CoStar 有明确的机会进一步扩展其现有产品组合到相邻的终端市场（例如，投资者、贷款人、租户、国际客户），并获得非常高的增量利润。最后，CoStar 的顶级专有 CRE 数据使公司能够开发新的代理产品，这些产品可以交叉销售到现有的安装基础中。
_核心商业房地产（CRE）业务在中期应实现超过 50% 的 EBITDA 利润率，并在长期内持续扩大利润率：_在 2022 年，CoStar 承诺到 2027 年在核心 CRE 业务中实现大约 47% 的 EBITDA 利润率，尽管需要吸收 300 个基点的国际扩张投资，这意味着 “运行率” 利润率约为 50%。如果不是在本月初显然决定将 Homes.com 的费用欺骗性地转移到其他业务中，公司本有望超越这些目标。我们相信，消除这些不必要的费用应能使核心 CRE 业务在中期内实现 50% 的 EBITDA 利润率。考虑到 CoStar 的竞争对手在信息服务领域长期以来实现了 60-70% 的 EBITDA 利润率，公司在长期内仍有空间继续推动显著的利润率扩张。
_核心 CRE 业务可以支持更高效的资产负债表：_虽然大多数信息服务同行的净债务水平适中（通常在 2-2.5 倍 EBITDA），但 CoStar 多年来一直保持净现金余额。通过将资产负债表杠杆维持在与同行相当的水平，CoStar 可以支持未来的显著股票回购。
我们相信，双位数的收入增长、稳定的利润率扩张和定期的股票回购为核心 CRE 业务提供了在未来多年内维持每股收益能力超过 20% 增长的路径。这种最佳的复合增长特征，加上 CoStar 在全球最大且数字化程度最低的资产类别中无与伦比的专有数据，使核心业务成为一个绝佳的长期投资，并成为多个潜在收购者的明显目标。
立即采取行动以恢复信誉并保护股东价值
Third Point 打算帮助 CoStar 利用 CRE 部门的持续潜力，摆脱昂贵的干扰，并从过去几年的糟糕表现中恢复过来。为此，公司必须迅速：
<ol>
<li>改善治理并追究领导责任。 大部分董事会成员必须被更有资格的董事替换。管理层的薪酬也必须与总股东回报紧密挂钩，以改善与股东的对齐。</li>
<li>消除 RRE 损失。 重组后的董事会应立即考虑 Homes.com 及相关 RRE 业务的战略替代方案。如果不存在此类替代方案，应迅速消除这些拖累合并 EBITDA 的损失。</li>
<li>重新聚焦核心 CRE 业务。 CoStar 的核心 CRE 业务仍然是最佳资产，具有在未来多年内每股收益能力超过 20% 复合增长的潜力。重组后的董事会应立即重新聚焦于这些 “皇冠明珠” 业务，以抓住这一机会。</li>
</ol>
CoStar 正处于一个关键的转折点。多年的战略失误、失控的支出和董事会的不作为已经侵蚀了股东的信任。需要立即采取果断行动，以停止进一步的价值毁灭并重建投资者信心。我们期待与其他长期股东合作，拯救 CoStar。
诚挚的，
Daniel S. Loeb
关于 Third Point LLC
Third Point LLC 是一家机构投资管理公司，其旗舰策略包括事件驱动和其他公共市场股票以及机会信贷；一个提供企业、资产支持、私人和 CLO 策略的信贷平台；以及风险投资。
Third Point 为全球和国内机构、其他合格投资者及其员工管理约 240 亿美元的资产。
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来源：Third Point LLC

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