RMR 集团 NASDAQ: RMR 报告了 2026 财年第一季度的业绩，管理层表示业绩超出或达到预期的高端，得益于激励费用收入和其管理的房地产平台的持续战略活动。
在公司 2 月 5 日的财报电话会议上，总裁兼首席执行官亚当·波特诺伊强调了每股 可分配收益为 0.47 美元、调整后净收入为 0.20 美元 和 调整后息税折旧摊销前利润为 1950 万美元。首席财务官马特·布朗补充说，这三项指标均超过或达到公司之前指引的高端。
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<h2>激励费用和客户活动</h2>
波特诺伊表示，过去两年在多元化医疗信托（DHC）和工业物流物业信托（ILPT）采取的战略行动帮助推动了这两家房地产投资信托的股价上涨，导致 2025 日历年获得 2360 万美元的激励费用。布朗将这一总额分解为 1790 万美元来自 DHC 和 570 万美元来自 ILPT，并指出这些费用在 1 月份支付，改善了流动性和股息覆盖率。
波特诺伊还提到股东总回报表现，表示 DHC 和 ILPT 在 2025 年是美国表现最佳的房地产投资信托，分别位列第一和第三，按总股东回报计算。
虽然指出公司在讨论方面受到限制，因为它在公开交易的客户公司之前报告，波特诺伊概述了几个管理实体的最新情况：
<ul>
<li>DHC： 继续努力改善 SHOP NOI 利润率并出售非核心资产以降低杠杆。波特诺伊表示，DHC 在第四季度出售了 37 处物业，约 2.5 亿美元，全年出售了 69 处物业，约 6.05 亿美元。他补充说，DHC 部分使用收益全额偿还了到期于 2026 年的 零息高级担保票据，直到 2028 年没有债务到期，并解除对 45 处抵押物业 的担保，代表 8.5 亿美元 的账面总值。他还表示，DHC 完成了 116 个 SHOP 社区 从 AlerisLife 转移到新运营商的过渡，并预计 SHOP NOI 将有显著改善。</li>
<li>SVC： 继续出售非核心酒店以降低杠杆。波特诺伊表示，SVC 在本季度出售了 66 家酒店，约 5.34 亿美元，在 2025 年出售了 112 家酒店，约 8.59 亿美元。他说，SVC 还宣布提前赎回 3 亿美元 的 2027 年 2 月到期的高级无担保票据，使用销售收益。波特诺伊提到持续的翻新相关收入损失，并表示 RMR 仍专注于推动 EBITDA 增长。他还提到 Sonesta 宣布 基思·皮尔斯和杰夫·利尔 将于 4 月 1 日共同担任首席执行官。</li>
<li>ILPT： 波特诺伊表示，ILPT 在 2025 年经历了成功的租赁活动，重新融资了 超过 12 亿美元的债务，并 “显著增加” 了其股息。他补充说，ILPT 正在探索对剩余 14 亿美元浮动利率债务 的再融资，最终到期日为 2027 年 3 月。</li>
<li>Seven Hills Realty Trust： 波特诺伊表示，该抵押房地产投资信托在 12 月完成了一次权利发行，筹集了 6520 万美元 的总收益，他表示这应该允许进行 超过 2 亿美元 的总贷款投资。RMR 为此次发行提供了支持，购买了 200 万股，花费 1740 万美元，在认购覆盖了约 73.2% 的发行股份后。</li>
<li>OPI： 波特诺伊重申，办公物业收入信托于 2025 年 10 月 30 日申请了第 11 章破产。他表示，该过程仍在进行中，RMR 希望在夏季结束，并且公司仍致力于支持 OPI 的资产、供应商和租户。</li>
</ul>
<h2>租赁结果和私人资本扩展</h2>
首席运营官马特·乔丹表示，尽管经济不确定性，RMR 在全年安排了 近 1000 万平方英尺 的租赁，租金水平比同一空间之前的租金高出约 13%。
乔丹还讨论了扩大私人资本筹款和减少对第三方代理的依赖的投资。他强调聘请 彼得·韦尔奇 负责国际资本形成，补充 玛丽·斯门祖克，后者负责北美资本形成。在问答环节中，管理层表示此项招聘旨在加强现有努力，韦尔奇专注于美国以外的地区，包括亚洲和中东，而公司现在有 四名专门人员 专注于筹集私人资本。
乔丹表示，目前的筹款工作集中在住宅和特定开发机会，尽管公司可以根据投资者反馈进行调整。他还描述了 RMR 住宅代表 45 亿美元 的增值住宅房地产，涵盖 超过 18000 个拥有和管理的单元，管理组合的入住率约为 93%，居民保留率超过 70%，逾期率处于名义水平。
<h2>资产负债表投资：住宅、零售和信贷</h2>
乔丹表示，RMR 的 “增强增长风险投资” 筹款计划于 9 月启动，目标约为 2.5 亿美元，旨在让投资者分享物业层面和普通合伙人的经济利益。
在零售方面，乔丹表示 RMR 正在承销投资机会，目标是在其资产负债表上建立一个增值零售投资组合，以建立未来筹款的业绩记录。他表示，公司首次投资，即之前披露的 2100 万美元的芝加哥郊区购物中心，由于租赁工作超出了其商业计划。
在信贷策略方面，乔丹表示 RMR 完成了两笔贷款的出售，总额为 6170 万美元，在偿还相关担保融资设施后净收益为 1660 万美元。他说，这些贷款在大约一年半的时间内产生了超过 14% 的回报。
针对分析师的问题，管理层表示未来的贷款活动主要集中在 Seven Hills，并且在之前的种子投资后，“没有计划” 将额外的贷款放在 RMR 的资产负债表上。管理层还表示，他们继续就管理私人资本的信贷策略进行对话，但认为在 RMR 资产负债表上进行种子投资的必要性较小。
<h2>财务细节和展望</h2>
Brown 表示，重复服务收入约为 4300 万美元，环比下降约 250 万美元，主要是由于 AlerisLife 业务的结束以及 SVC 企业价值的下降，因为酒店销售的收益被用于偿还债务。
展望未来，Brown 预计下个季度重复服务收入将下降至约 4100 万美元，原因是由于典型的季节性支出模式导致的建筑监督费用降低，以及与战略资产销售和管理 REITs 的债务偿还相关的企业价值和物业管理费用降低。
在费用方面，Brown 表示重复现金补偿为 3740 万美元，环比下降约 100 万美元，反映了成本控制和补偿与业绩的对齐。重复的管理费用为 1050 万美元，环比略有上升，主要是由于法律和专业费用。利息支出增加至 260 万美元，这是由于上个季度收购的两处杠杆住宅物业的利息支出完整计入，Brown 表示预计将保持在当前水平。
Brown 还指出，RMR 本季度的有效税率为 14.8%，由于激励费用，出于建模目的，他预计第二季度税率将上升至约 17%。
此外，Brown 表示 RMR 将两项现有贷款投资出售给 Seven Hills；在参与权利发行后，RMR 的持股比例增加至 20.3%。从下个季度开始，他预计由于增加投资带来的额外分红，季度调整后的 EBITDA 将增加 80 万美元。
对于下个季度，管理层预计：
<ul>
<li>调整后的 EBITDA： 约 1700 万美元至 1900 万美元</li>
<li>可分配收益： 每股 0.41 至 0.43 美元</li>
<li>调整后的净收入： 每股 0.12 至 0.14 美元</li>
</ul>
在问答环节中，Brown 将调整后的净收入指导的环比下降归因于几个因素，包括来自 AlerisLife 合同的约 40 万美元 的季度费用损失、出售之前贡献约 40 万美元 的贷款投资、季节性较低的建筑管理费用、管理费用因管理 REITs 的债务偿还而受到的影响，以及通常在三月份进行的年度受托人股份授予。
RMR 在本季度结束时的总流动性接近 1.5 亿美元，其中包括近 5000 万美元 的现金和 1 亿美元 的未提取循环信贷额度，Brown 表示，1 月份激励费用的收取进一步支持其执行战略目标的能力。
关于私人资本的时机，管理层表示其 2026 年的主要关注点是启动一个多家庭基金或单独账户，并希望将目前在 RMR 资产负债表上的住宅资产转移到该工具中。虽然指出时机难以确定，管理层表示预计将在 2026 财年内实现。
<h2>关于 RMR 集团 NASDAQ: RMR</h2>
RMR 集团，Inc NASDAQ: RMR 是一家公开交易的资产管理公司，专注于为公共和私人实体提供全面的房地产和投资管理服务。作为外部管理者，RMR 提供一系列服务，包括物业管理、资产管理、基金管理、会计、投资者关系和合规监督。其客户包括房地产投资信托（REITs）、房地产运营公司（REOCs）、封闭式房地产基金和机构投资者。
RMR 集团成立于 1986 年，建立了一个以通过与其管理实体的长期服务协议产生的重复费用收入为中心的商业模式。
<h2>另见</h2>
<ul>
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<li>黄金市场崩溃的那一天</li>
<li>新法律：国会批准数字美元的设立？</li>
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