<p>美国资产信托（American Assets Trust，AAT）已召开其第四季度财报电话会议。请继续阅读以了解会议的主要亮点。</p>
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<p>美国资产信托在最新的财报电话会议中平衡了租赁胜利与现金流压力</p>
<p>美国资产信托最新的财报电话会议描绘了一幅谨慎进展的图景：办公租赁的稳定运营增长和零售业务的显著韧性被多户住宅和混合用途资产的疲软、高杠杆和紧张的股息覆盖所抵消。管理层承认，由于资本支出高企和保守的信贷准备金，面临压力，但认为投资组合的租赁势头和近期收购及开发物业的即将贡献为 2026 年的渐进性 FFO 增长奠定了基础。总体而言，语气务实中立，尽管资本结构和市场逆风，仍对基础资产表现持有适度乐观。</p>
<h2>2025 年 FFO 超出预期，2026 年收益展望保守</h2>
<p>美国资产信托在 2025 年实现每股 FFO 为 2.00 美元，约比最初预期高出 3%，第四季度每股 FFO 为 0.47 美元。对于 2026 年，管理层预计每股 FFO 为 1.96–2.10 美元，中位数为 2.03 美元，意味着约 1.5% 的同比增长。尽管这一增长率适度，但高管强调该指引故意保守，反映了更高的信贷准备金、资本化利息的增加以及 2025 年受益的一次性终止费用的缺失。管理层认为，如果租赁和租金收取超出预期，尤其是在办公和零售领域，需求似乎正在改善，中位数有上行空间。</p>
<h2>办公租赁势头推动租金和利用率上升</h2>
<p>一个关键的亮点仍然是办公投资组合，季度末租赁率为 83%，同店基础上租赁率为 86%，比上季度高出约 150 个基点。仅在第四季度，公司执行了 23 份办公租赁，总面积超过 193,000 平方英尺，使全年办公租赁量比 2024 年增长约 55%。这些租赁的质量显著：第四季度现金租赁差额上升 6.6%，GAAP 差额上升 11.5%，而全年现金差额上升 6.4%，GAAP 差额上升 14%。这些交易将办公投资组合的平均基础租金推至创纪录水平，La Jolla Commons III、One Beach Street 和 14Acres/Eastgate 等资产的强劲投机套房和非市场活动支持了未来健康的开工管道。</p>
<h2>零售部门展现出卓越的稳定性和定价能力</h2>
<p>零售继续作为防御性支柱，占投资组合 NOI 的 26%，年末租赁率为 98%。租赁表现依然强劲，全年现金差额约为 7%，GAAP 差额为 22%，突显了公司在续租和新交易中提高租金的能力。同店零售 NOI 全年增长约 1.2%，特别是在上半年（第一季度 +5.4%，第二季度 +4.5%）的强劲增长支持下。对于寻求可预测性的投资者来说，近期租约到期风险有限，2026 年仅约 4% 的零售面积到期。这种高入住率、正差额和有限到期的组合使零售投资组合在其他部门波动中成为稳定的收益贡献者。</p>
<h2>多户住宅资产保持入住率但面临租金增长乏力</h2>
<p>在多户住宅方面，美国资产信托保持了高入住率，但在推动显著租金增长方面面临挑战。多户住宅投资组合（不包括房车公园）维持了约 95.5% 的租赁率，但净有效租金同比仅增长约 1%，与 2024 年第四季度相比。最近收购的 Genesee Park 资产表现符合承销，年末租赁率约为 97%，增加了非同店 NOI，并在租金重置时提供了长期的市场价值潜力。然而，更广泛的多户住宅领域面临来自高额优惠和新供应的竞争压力，尤其是在圣地亚哥和波特兰等市场，这限制了同店租金和 NOI 的增长。</p>
<h2>流动性、股息策略和成本控制支撑资产负债表管理</h2>
<p>公司年末流动性约为 5.29 亿美元，其中约 1.29 亿美元为现金，约 4 亿美元为其循环信贷额度的剩余可用额度，管理层计划在第二季度重新调整。董事会宣布每股季度股息为 0.34 美元，2026 年的展望暗示派息比率约为 89%，低于 2025 年略低于 100% 的水平，当时高额资本支出暂时压缩了自由现金流覆盖。长期来看，管理层的目标是将派息比率接近 85%，表明希望保留更多现金用于去杠杆和再投资。在费用方面，预算的 G&amp;A 下降预计将为 2026 年 FFO 增加约 0.04 美元，显示出对间接费用效率的更严格关注。</p>
<h2>非同店物业和租赁管道提供增量增长</h2>
<p>超越稳定基础，非同店资产正逐渐成为收益增长的重要贡献者。La Jolla Commons III 和 Genesee Park 预计将为 2026 年 FFO 增加约 0.03 美元，随着租赁和入住率的提升，One Beach Street 特别取得了进展，从 15% 租赁率提升至 36%，另有 46% 的空间正在积极谈判。2026 年初的租赁活动表现良好，已执行约 68,000 平方英尺，约 214,000 平方英尺正在文档处理中，表明随着这些租赁开始产生现金支付，租金应会提升。这一管道有助于弥补近期逆风与管理层长期稳定故事之间的差距。</p>
<h2>多户住宅和混合用途因供应和旅游疲软而承压</h2>
<p>尽管在租赁方面取得了一些胜利，但该公司的同店多户住宅和混合用途资产在 2025 年受到压力。同店多户住宅的净营业收入下降约 3.2%，主要由于高额的让步和圣地亚哥及波特兰新供应的涌入，使得在维持入住率的同时提高租金变得更加困难。包括威基基大使套房在内的混合用途物业，同店净营业收入同比下降约 6.7%。在威基基酒店，入住率平均约为 82%，下降约 360 个基点，平均日房价大致持平在 370 美元，房间收入每可用房间下降约 7%，至约 296 美元。来自日本的旅游需求疲软对业绩造成了压力，抵消了公司在办公和零售业务中看到的一些强劲表现。</p>
<h2>保守的信用储备抑制近期的 FFO</h2>
<p>美国资产信托公司采取谨慎的信用风险管理策略，建立额外的储备，预计将使 2026 年的每股 FFO 减少约 0.04 美元，相当于预计 2026 年收入的约 64 个基点。这些储备大约每股 0.02 美元用于办公和零售，反映了管理层希望在潜在租户压力出现之前保持领先，而不是追逐短期收益。虽然这种立场在短期内对报告的 FFO 造成压力，但它也为未来的减记提供了缓冲，并与公司在指导和资本配置方面的总体保守语气一致。</p>
<h2>杠杆、覆盖率和股息 - 资本支出挤压</h2>
<p>杠杆仍然是投资者关注的关键点。净债务与 EBITDA 的比率在过去 12 个月内约为 6.9 倍（按季度年化视角为 7.1 倍），远高于管理层设定的长期目标 5.5 倍。利息和固定费用覆盖率约为 3.0 倍，虽然足够但在不确定的宏观背景下并不充裕。与租赁和开发活动相关的高额资本支出使得 2025 年的股息支付接近 FAD/AFFO 的 100%，突显出在项目稳定并开始对现金流产生更大贡献之前，短期内的灵活性有限。虽然 2026 年的指导建议支付比例改善至约 89%，但当前的杠杆和覆盖率状况强调了修复资产负债表是中期的优先事项。</p>
<h2>威基基酒店和旅游市场疲软对混合用途造成压力</h2>
<p>由于 2025 年来自日本游客的旅行模式低于预期，威基基大使套房仍然对混合用途投资组合造成拖累。尽管该物业的表现优于竞争对手，但访客数量减少导致入住率下降，房间收入也受到压力，降至约 296 美元，尽管平均日房价大致持平。管理层预计 2026 年仅会有适度的复苏，房间收入增长约 2%，这表明他们不期望夏威夷旅游需求会迅速反弹。对酒店部门的这种谨慎态度与办公和零售的更积极展望形成了显著对比，并解释了 2026 年混合用途同店净营业收入的负面预期。</p>
<h2>持续的估值差距令管理层感到沮丧</h2>
<p>管理层重申了他们的信念，即公众市场在实质上低估了美国资产信托公司的沿海优质投资组合，引用强劲的租赁需求、创纪录的办公租金和韧性的零售基本面作为未反映在股价中的内在价值的证据。虽然他们概述了缩小这一估值差距的运营举措——例如继续租赁关键资产、逐步改善资产负债表指标和增强现金流可见性——但当前股价的疲软仍然是声誉挑战和资本市场选择的限制。对于投资者而言，这突显了如果执行持续进行且对沿海办公和混合用途资产的情绪改善，可能会出现多重扩张的潜力。</p>
<h2>适度的 2026 年指导信号逐步改善</h2>
<p>管理层的 2026 年指导预计每股 FFO 为 1.96 至 2.10 美元，中心值为 2.03 美元，考虑到所有变动因素，比 2025 年的 2.00 美元结果高出约 0.03 美元。预计整体投资组合的同店现金净营业收入（不包括储备）将增长略超过 2.0%，其中办公增长 3.3%（增加约 0.06 美元每股），零售增长 1.7%（增加 0.02 美元），多户住宅增长 2.2%（增加 0.01 美元），混合用途下降约 3.3%（减少 0.01 美元）。非同店资产如拉霍亚公园三期和基尼西公园预计贡献约 0.03 美元每股，管理费用削减另加 0.04 美元，而保守的信用储备将减少约 0.04 美元。其他逆风包括资本化利息结束后约 0.02 美元的利息支出增加、其他收入减少 0.02 美元，以及 2025 年终止费用缺失约 0.025 美元，部分被小幅的 GAAP 调整和资产出售的影响抵消。对于威基基酒店，管理层假设适度复苏，收入增长 2.5%，支出增长 4%，入住率略有改善，房间收入从约 296 美元增加到 302 美元。结合每季度 0.34 美元的股息和接近 89% 的隐含 2026 年支付比例，该指导反映了在奖励股东与重建财务灵活性之间的谨慎平衡。</p>
<p>总之，美国资产信托公司的财报电话会议突显出该公司在办公和零售方面具有稳健的运营势头，在多户住宅方面稳定但受到压力，而混合用途部门则因旅游疲软和酒店表现不佳而受到拖累。尽管高杠杆、保守的储备和资本支出密集的支出限制了短期现金流和股息灵活性，但管理层的指导指向 2026 年 FFO 的逐步改善和更好的股息覆盖率。对于投资者而言，这个故事是渐进式的进展：如果租赁管道按计划转化，宏观逆风减弱，稳定的收入、针对性的成本控制和潜在的估值正常化的结合在未来几年可能会变得更加引人注目。</p>

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<p>美国资产信托公司（American Assets Trust，AAT）召开了第四季度财报电话会议，强调在办公租赁方面稳步运营的进展以及零售业务的韧性，尽管多户住宅资产面临挑战且杠杆水平较高。公司报告 2025 年每股基金运营收益（FFO）为 2.00 美元，超出预期，并预计 2026 年 FFO 在 1.96 至 2.10 美元之间。办公投资组合显示出强劲的租赁势头，而零售业务保持高入住率和定价能力。多户住宅资产面临租金增长的挑战。公司年末流动性为 5.29 亿美元，并宣布每股季度分红为 0.34 美元，目标长期派息比率为 85%</p>

American Assets Trust Earnings Call: Momentum Amid Strain

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American Assets Trust 财报电话会议：在压力下保持增长势头