<p>沃那多房地产信托的高管表示，2025 年曼哈顿的租赁势头加速，使公司为董事长兼首席执行官史蒂文·罗斯所描述的城市 “房东市场” 收紧做好了准备。在公司 2025 年第四季度的财报电话会议上，管理层指出对高质量办公空间的需求上升，入住率改善，以及交易管道不断增长，同时还概述了主要的开发和再开发计划以及近期的资产负债表行动。</p>
<h2>租赁活动和市场状况</h2>
<p>罗斯表示，金融、科技和其他行业的租户需求在 “优质建筑子集的可用性下降” 中依然 “极为强劲”。他将沃那多描述为 “以曼哈顿为中心的顶级办公公司”，并表示纽约 “正处于 20 年来最佳房东市场的前沿”。</p>
<p>在 2025 年，罗斯报告称沃那多总共租出了 460 万平方英尺的办公空间，其中曼哈顿为 370 万平方英尺，旧金山为 44.6 万平方英尺，芝加哥为 39.4 万平方英尺。他表示，这是公司十多年来曼哈顿租赁量的最高水平，也是历史上第二高的年份。</p>
<p>不包括与纽约大学的 110 万平方英尺的主租赁，管理层表示曼哈顿的平均起租租金为每平方英尺 98 美元。市场评估结果在 GAAP 基础上为 +10.4%，现金基础上为 +7.8%，平均租赁期限超过 11 年。罗斯还表示，沃那多连续第二年在每平方英尺 100 美元的租赁中领先，执行了 46 份租赁，总计 250 万平方英尺——约占其活动的三分之二。</p>
<p>在第四季度，沃那多执行了 25 笔纽约办公交易，总计 96 万平方英尺，平均起租租金为每平方英尺 95 美元。根据罗斯的说法，该季度的市场评估结果为 +8.1% GAAP 和 +7.8% 现金，平均租赁期限为 10 年。</p>
<h2>彭区进展和入住率</h2>
<p>管理层强调了其彭区重新定位的影响，指出交通便利和设施是关键优势。在 PENN 2，罗斯表示公司在 2025 年租出了 90.8 万平方英尺，平均起租租金为每平方英尺 109 美元，平均租期超过 17 年。第四季度在 PENN 2 的租赁总计 23.1 万平方英尺，租金为每平方英尺 114 美元，平均租期超过 13 年，罗斯表示这 “远高于我们最初的承保”。</p>
<p>自项目启动以来，沃那多在 PENN 2 已租出超过 140 万平方英尺，达到 80% 的入住率，并预计今年完成剩余空间的租赁。根据已签署的租赁和剩余活动，罗斯表示 PENN 2 的预计增量现金收益率从 10.2% 提高至 11.6%。</p>
<p>在 PENN 1，罗斯表示沃那多在 2025 年租出了 42 万平方英尺，平均起租租金为每平方英尺 97 美元。自物理再开发开始以来，公司在 PENN 1 已租出超过 170 万平方英尺，平均起租租金为每平方英尺 94 美元。</p>
<p>罗斯表示，PENN 2 还有 348,000 平方英尺的空置空间，而 PENN 1 还有 177,000 平方英尺的空置空间，以及 50 万平方英尺的 “第一代租赁尚待续租”。他说，“这一切很快就会产生收入。”</p>
<p>对于 PENN 11，罗斯表示一位主要租户扩展了 9.5 万平方英尺，总面积达到 55 万平方英尺，AMC Networks 续租了 17.8 万平方英尺。</p>
<p>罗斯表示，公司整体办公入住率在 2025 年上升至 91.2%，而 2024 年为 88.8%。总裁兼首席财务官迈克尔·弗兰科补充说，纽约的办公入住率从前一季度的 88.4% 上升至 91.2%，主要受彭区租赁推动，并表示公司预计随着租赁管道的执行，入住率将继续上升。</p>
<h2>财务结果和展望</h2>
<p>弗兰科报告称 2025 年的可比 FFO 为每股 2.32 美元，略高于 2024 年，并且 “比我们年初的预期要好”。第四季度的可比 FFO 为每股 0.55 美元，低于 2024 年第四季度的 0.61 美元。弗兰科将下降主要归因于净利息支出增加和在前一年季度确认的 330 西 34 街的租赁终止收入，部分被租金开始（扣除到期）和来自 770 百老汇的纽约大学主租赁的更高 FFO，以及沃那多的标识业务的更高 NOI 所抵消。</p>
<p>在同店表现方面，弗兰科表示同店 GAAP NOI 在该季度增长了 5%，而同店现金 NOI 下降了 8.3%。他重申，GAAP 在该期间对收益更为相关，因为现金结果受到近期重大租赁的免租期和与 PENN 1 土地租赁调整相关的现金租金调整的影响。</p>
<p>对于 2026 年，弗兰科表示公司仍预计可比 FFO 与 2025 年持平，反映预期的非核心资产销售和与 350 公园大道及彭区 34 街和 7 街零售的再开发计划相关的 “收入下线”。他说，第一季度将受到 GAAP 租金逐年上升的更大影响，最近债券发行带来的利息支出增加，以及标识业务的季节性影响。弗兰科重申预计 2027 年将实现显著的收益增长，因为 PENN 1 和 PENN 2 的租赁收益开始显现，而罗斯则提醒建模者不要假设 “2027 年超过 0.40 美元的增长”，并在问答环节中确认 0.40 美元的评论是指 FFO。</p>
<p>罗斯还讨论了已签署租赁与 GAAP 确认的入住率之间的差异，表示沃那多有超过 2 亿美元的已签署和承诺的收入尚未反映在 GAAP 结果中，这将在未来几年内随着租户装修空间或入住而确认。</p>
<h2>开发、再开发和资本配置</h2>
<p>Roth 表示，350 Park Avenue 项目的建设将于四月开始，该项目面积为 185 万平方英尺，Citadel 为主要租户，Ken Griffin 是 Vornado 的 60% 合伙人。在问答环节中，管理层表示 Griffin 选择加速行使期权，并且交易被修订为允许 Vornado 和 Rudin 在 20% 到 36% 的范围内灵活投资，而不是固定的股权比例。管理层表示，Citadel 的租金是根据与永久融资成本相关的公式确定的，并设有上限和下限，并且 Citadel 仍在最终确定空间规划，其对空间的需求 “已从最初的交易中增长”。</p>
<p>Roth 强调了最近的两项收购：</p>
<ul>
<li><strong>623 Fifth Avenue：</strong> 一项 383,000 平方英尺的资产，于九月以 2.18 亿美元收购，折合每平方英尺 569 美元。Roth 表示，该建筑基本上是空置的，Vornado 计划将其重新开发为他所称的 “最佳中的最佳” 精品办公产品，预计在 2027 年底交付。他表示，该项目的 “全包” 成本，包括让步，预算为每平方英尺 1,175 美元，并建议根据他的计算，经济效益可能转化为 “略高于” 0.11 美元的增量收益。</li>
<li><strong>3 East 54th Street：</strong> 一处开发用地，于一月以 1.41 亿美元收购。Roth 表示，公司之前收购了该物业的 8500 万美元抵押贷款，该贷款增值至 1.07 亿美元，并计入购买价格。截至目前，该地块的法定面积为 232,500 平方英尺，正在评估用于酒店、办公和住宅用途。</li>
</ul>
<p>Roth 还表示，Vornado 预计将在秋季开始在 34 街和 8 大道建设一个 475 个单元的租赁住宅项目，并计划用他所称的 “劣质零售” 替换 34 街和第七大道附近的现代零售产品。</p>
<p>在与 HPP 和 Blackstone 合作的 Vornado 50% 控股的电影制片厂设施 Sunset Pier 94，Roth 表示该项目已开业，所有六个录音棚立即被 Paramount 和 Netflix 以短期租约租出。在问答环节中，管理层表示，由于 “现实”，其预计现金收益率从 10% 下降至 9%，并提到流媒体业务的挑战和初始租约的短期性质。</p>
<p>关于资本配置，Roth 表示 Vornado 已开始回购股票，在过去几个月中以约 34 美元的平均价格购买了 235.2 万股，总计 8000 万美元。自 2023 年董事会授权以来，公司已回购 437.6 万股，总计 1.09 亿美元，平均价格约为每股 25 美元。Roth 表示管理层认为该股票 “非常便宜”，并表示如果估值差距持续，公司可能会变得更加激进，同时也强调将谨慎行事。</p>
<p>Franco 表示流动性总额为 23.9 亿美元，其中包括 9.78 亿美元现金和 14.1 亿美元未提取的信贷额度。管理层描述了将近 35 亿美元债务的到期日延长至 2031 年，并发行了 5 亿美元的 70 年期债券，利率为 5.75%，以预先融资 2026 年 6 月到期的债务。Franco 还详细介绍了再融资和信贷设施的变化，并表示净债务与 EBITDA 的比率从年初的 8.6 倍改善至 7.7 倍。他补充说，标准普尔将 Vornado 的展望从负面调整为稳定，并确认其 BBB-的无担保评级。</p>
<p>在回答有关股息的问题时，Roth 表示管理层有动力逐步恢复 “正常化股息”，但表示这不会在 2026 年发生。他表示，正常化将跟随租赁免租期和租户改善期的结束而改善收入流。</p>
<p>管理层还简要提到了上第五大道的零售情况，表示条件 “正在迅速改善”，但仍 “难以达到四五年前的最高租金”。Roth 表示，目前讨论 657 Fifth Avenue 的 Meta 租约的细节是 “不合适的”。</p>
<h2>关于 Alexander's NYSE: ALX</h2>
<p>Alexander's NYSE: ALX 是一家公开交易的房地产投资信托，专注于拥有、租赁和管理纽约大都市区的商业物业。公司的投资组合包括办公楼、零售店面和停车设施，全部为全资拥有。通过集中在优质的城市和郊区位置，Alexander's 旨在产生稳定的租金收入和长期的资产增值。</p>
<p>Alexander's 成立于 1928 年，最初是一家家族经营的百货商店连锁，在 1990 年代初期出售零售业务后转型为纯粹的房地产公司。</p>
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<p>沃那多房产信托在其 2025 年第四季度财报电话会议中报告了曼哈顿强劲的租赁势头，首席执行官史蒂文·罗斯强调了 “房东市场” 的收紧。该公司租出了 460 万平方英尺的办公空间，达到了十多年来曼哈顿租赁量的最高水平。曼哈顿的平均起租租金为每平方英尺 98 美元。沃那多的入住率上升至 91.2%，这得益于其宾州区项目。2025 年的可比 FFO 为每股 2.32 美元，略高于 2024 年，尽管由于利息支出的增加，第四季度的 FFO 有所下降</p>

亚历山大公司第四季度财报电话会议要点