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<li>支付股息的办公房地产投资信托基金是否终于迎来了复苏？</li>
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<p>Kilroy Realty NYSE: KRC 报告第四季度每稀释股的运营资金（FFO）为 0.97 美元，并强调管理层所描述的西海岸市场租赁条件改善，以及持续的投资组合回收和对两个主要开发项目的更新，这些项目将影响 2026 年的业绩。</p>
<p>获取 <strong>Kilroy Realty</strong> 警报：</p>
<h2>随着办公需求改善，租赁活动增强</h2>
<p>首席执行官安吉拉·阿曼表示，2025 年标志着 “显著的进展和动力”，提到租赁执行、资产销售和资本再部署。第四季度租赁总额约为 827,000 平方英尺，是公司六年来最强的第四季度表现，使全年租赁总额达到约 2.1 百万平方英尺。</p>
<p>阿曼表示，Kilroy 看到自 2019 年以来 “最健康的办公需求水平”，并指出未来的租赁管道在过去一年中增长了超过 65%。她指出多租户建筑和规格套房的动态正在改善，包括租户重新占用转租空间并重新参与扩展计划。</p>
<p>管理层列举了投资组合中的几个季度亮点：</p>
<ul>
<li>好莱坞：与 Fitler Club 在 Columbia Square 签署的 93,000 平方英尺的新租约，以填补因 NeueHouse 破产而空出的空间。</li>
<li>洛杉矶西部：与 Riot Games 签署的 79,000 平方英尺的续租，位于 Arena 大楼。</li>
<li>比佛利山：在 Maple Plaza 签署的八个新租约和续租，管理层表示在本季度租赁率提高了 230 个基点。</li>
<li>西雅图：在最近翻新的 Denny Regrade 子市场的 West 8th 签署了 74,000 平方英尺的新长期租约。</li>
<li>旧金山：继续进行与人工智能相关的租赁，并在 SoMa 建设中的规格套房空间中形成日益增长的管道。</li>
</ul>
<p>首席租赁官罗布·帕拉特表示，旧金山的优质转租空间 “几乎消失”，并强调一个指标，即市场报告的可用性中有 47% 自 2021 年以来未进行交易，他表示这减少了对 Kilroy 产品的竞争影响。他还表示，2025 年在旧金山完成的大型租约（30,000 平方英尺或更大）中，有三分之二是以扩展为重点的，并且 2025 年有 16 笔超过 100,000 平方英尺的交易，他将这一水平与之前的 “繁荣年” 进行了比较。</p>
<h2>Kilroy Oyster Point 第二阶段租赁进展，但收益下调</h2>
<p>一个关键焦点是位于南旧金山的 Kilroy Oyster Point 第二阶段（KOP2）的租赁进展。阿曼报告称，在本季度 KOP2 签署了 316,000 平方英尺的租约，包括与 UCSF 签署的 280,000 平方英尺的整栋租约。公司表示该项目的租赁率现在为 44%。</p>
<p>管理层将 UCSF 的交易描述为一项 16.5 年的租约，提供长期现金流稳定性和机构信用支撑。针对分析师的问题，公司表示该建筑处于壳体状态，开始时间反映了多个用户组的空间规划和建设，补充说团队专注于加快入住开始时间表。</p>
<p>Kilroy 还更新了 KOP2 的成本和回报预期。阿曼表示，对总项目成本和租赁假设的调整导致预期的稳定现金收益率在中位数 5% 范围内，约比最初的承销低 100 个基点。她表示，修订后的估计反映了已签署的租约和剩余空置的市场租赁经济。</p>
<h2>资本回收和收购重塑投资组合</h2>
<p>Kilroy 将租赁收益与额外的资产销售相结合。公司在 12 月以 6100 万美元出售了好莱坞的 Sunset Media Center。在 1 月，它以 1.25 亿美元完成了对圣地亚哥 Kilroy Sabre Springs 的出售，管理层指出 I-15 走廊的长期基本面相对其他圣地亚哥集群较弱，租户流失、空置率上升和资本需求增加。</p>
<p>执行副总裁兼首席投资官埃利奥特·特伦彻表示，公司在 2025 年和 2026 年 1 月关闭或签署了约 7.55 亿美元的销售合同，包括约 4.65 亿美元的运营物业销售，涉及 2025 年的三笔交易，1 月关闭的 1.25 亿美元的销售，以及三笔交易中签署的 1.65 亿美元的土地销售。对于已售出的运营物业，特伦彻表示入住率为 79%，租金约高于市场 15%，加权平均剩余租期为 2.5 年，资本支出与净运营收入比率超过 30%。</p>
<p>在土地处置方面，公司签署了以 8600 万美元出售圣菲峰土地剩余部分的协议。特伦彻表示，这 17 英亩的部分需要进行住宅用途的区域变更，预计将在 2028 年完成；另一个五英亩的部分预计将在 2026 年以 3800 万美元成交。</p>
<p>在收购方面，管理层强调以 1.92 亿美元收购 Nautilus，这是位于托雷松的四栋多租户生命科学园区。特伦彻表示，收购价格约为每平方英尺 825 美元，低于估计的每平方英尺 1400 至 1500 美元的替代成本。Nautilus 在过去十年中平均入住率为 94%，但在关闭时的入住率为 75%，因在 2025 年底有租户搬出。管理层表示，计划增加规格套房以推动租赁，并预计稳定收益率在高个位数，未杠杆内部收益率在低双位数，约 5 万到 5.5 万平方英尺的空间仍待出租，这是稳定化的主要驱动力。</p>
<h2>财务业绩和 2026 年指引突显 KOP2 和花卉市场的影响</h2>
<p>首席财务官杰弗里·库林报告称，年末入住率为 81.6%，较上季度上升 60 个基点，这得益于租金开始加速和资本回收带来的大约 30 个基点的好处。现金同物业净营业收入（NOI）在本季度下降了 7.2%，主要是由于在 2024 年第四季度确认的一笔大额恢复费用，他表示这减少了当前年度的增长 350 个基点。</p>
<p>库林表示，第四季度的租赁差价受到两笔洛杉矶交易的压力：Riot Games 的续租和前 NeueHouse 空间的重新租赁。他表示，排除这些交易后，签署租约的 GAAP 租金将增加 16.2%，现金租金将比之前水平下降 2.6%。</p>
<p>对于 2026 年，Kilroy 预计每稀释股的 FFO 为 3.25 美元至 3.45 美元，中位数为 3.35 美元。预计平均入住率为 76% 至 78%，管理层表示这主要是由于 KOP2 将在 2026 年 1 月进入稳定投资组合。排除 KOP2，2026 年平均入住率预计为 80% 至 81.5%，大致与 2025 年中位数持平。管理层还表示，2026 年的租约到期集中在上半年，预计入住率将在第二季度达到最低点。</p>
<p>现金同物业净营业收入增长（排除 KOP2）预计将在持平到负 1.5% 之间。库林表示，基准租金预计将在中位数上增加约 50 个基点，而净回收预计将减少约 125 个基点，主要是由于前一年的税务上诉利益和退款带来的不利影响。</p>
<p>开发相关的影响也得到了强调。库林表示，KOP2 的费用资本化将在 2026 年 1 月底结束，此后每季度约 500 万美元的运营费用和税收，以及每季度约 1000 万美元的资本化利息将从 2026 年 2 月开始计入收益。对于 Flower Mart，公司继续假设资本化将在 2026 年 6 月底停止，此时每季度约 100 万美元的运营费用和税收，以及每季度 700 万美元的资本化利息将影响收益。Kilroy 对开发物业的 NOI 指导为负 2350 万美元至负 2500 万美元，管理层表示这主要是由于 KOP2 和 Flower Mart。</p>
<p>在资本配置方面，Kilroy 表示预计在 2026 年进行约 3.25 亿美元的运营处置，包括 Kilroy Sabre Springs。管理层表示将评估收益的多种用途，包括收购、股票回购和债务减少，同时优先考虑资产负债表的灵活性。库林指出，公司在 2026 年末到期的两笔私募债券提供了时间上的灵活性。</p>
<h2>关于 Kilroy Realty NYSE: KRC</h2>
<p>Kilroy Realty Corporation NYSE: KRC 是一家公开交易的房地产投资信托，专注于美国西海岸高质量办公和混合用途物业的开发、收购和管理。公司的投资组合涵盖洛杉矶、圣地亚哥、旧金山湾区和西雅图等主要城市市场。Kilroy Realty 的目标是位于交通便利的子市场的物业，将工作空间与零售、住宅和酒店设施相结合，创造充满活力、适合步行的社区。</p>
<p>公司成立于 20 世纪中期，由 Kilroy 家族成员创办，逐渐从区域房东发展成为西海岸领先的办公房东之一。</p>
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吉劳埃地产

<p>吉劳埃地产（NYSE: KRC）报告第四季度每股摊薄基金运营收益（FFO）为 0.97 美元，显示出西海岸市场租赁条件的改善。首席执行官 Angela Aman 指出，第四季度的租赁表现强劲，达到了 827,000 平方英尺，为六年来最佳，前瞻性租赁管道增长了 65%。主要租赁包括与加州大学旧金山分校（UCSF）达成的 280,000 平方英尺的交易。公司还以 1.86 亿美元出售了物业，并以 1.92 亿美元收购了一个生命科学园区，专注于资本回收和投资组合重塑</p>

吉劳埃地产第四季度财报电话会议亮点